Một dự án nhà ở xã hội sắp được khởi công tại Hà Nội.

Giá nhà ở xã hội tăng gấp nhiều lần

Tọa lạc bên dòng sông Tô Lịch, chung cư Đại Kim Building (quận Hoàng Mai), còn được biết đến với tên gọi nhà ở xã hội Đồng Mô, đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Khi mở bán vào năm 2016, giá căn hộ tại đây khoảng 14 triệu đồng/m², hướng đến đối tượng lao động thu nhập thấp. Hiện nay, một số môi giới chào bán căn hộ với giá lên tới 50 triệu đồng/m².

Tương tự, khu nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm (quận Hoàng Mai) có giá bán ban đầu vào năm 2014 là 15 triệu đồng/m². Sau hơn một thập kỷ, giá bán hiện tại đã tăng lên tới 60 triệu đồng/m² cho những căn hộ đầy đủ nội thất.

Dự án Rice City Sông Hồng (quận Long Biên) mở bán năm 2018 với giá khoảng 13 triệu đồng/m². Hiện nay, giá đã tăng lên mức 47-50 triệu đồng/m², tương đương mức tăng khoảng 20% mỗi năm.

Chung cư Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông), một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Hà Nội, mở bán năm 2010 với giá 8 triệu đồng/m². Hiện tại, rất khó để tìm được căn hộ nào dưới 45 triệu đồng/m² tại đây.

Dự án NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) vừa hoàn thành nhưng đã có căn hộ được rao bán với giá hơn 50 triệu đồng/m², cao gấp 2,5 lần giá gốc.

Hay như một dự án nhà ở xã hội khác tại Tam Trinh, phường Yên Sở (Hoàng Mai), năm 2017 dự án này có giá bán 14,2 triệu đồng/m2 nhưng ở thời điểm hiện tại đã có giá 60 triệu đồng/m2, tăng hơn 4 lần so với thời điểm mở bán.

Tại các khu nhà ở xã hội như Ecohome 1 và 2 ở phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, giá bán căn hộ đã tăng mạnh, đạt khoảng 55 triệu đồng/m2. Với ngân sách khoảng 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu một căn hộ khoảng 36 m2.

Người nghèo ngày càng khó “an cư”

Chuyên gia bất động sản cho rằng nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng giá này là sự mất cân đối cung - cầu kéo dài. Nguồn cung nhà ở cao cấp dư thừa trong khi phân khúc bình dân lại quá ít. Thống kê cho thấy, 60% nguồn cung mới bán trong quý II/2024 thuộc phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m²) và hạng sang, tập trung ở một đại đô thị tại Hà Nội. Trong khi đó, phân khúc bình dân chỉ chiếm 7%.

Mặt khác, chung cư nói chung cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới, khi những dự án chào bán với giá dưới 50 triệu đồng/m² đang dần khan hiếm. Nhiều dự án mở bán vào nửa đầu năm nay có giá khoảng 60 - 80 triệu đồng/m². Với thực tế giá nhà hiện nay, người lao động buộc phải tìm đến những dự án nhà ở xã hội cũ, nhà tái định cư, tập thể cũ, hay nhà ở thương mại đã xuống cấp, chấp nhận "hy sinh" các tiện ích, chất lượng dịch vụ... để có nhà ở khu trung tâm, hoặc chọn phương án ra ngoại thành mua nhà.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho biết các khu nhà ở xã hội tăng giá mạnh chủ yếu nằm ở những khu vực có hạ tầng kỹ thuật và xã hội hoàn thiện, với đầy đủ tiện ích như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại. Sự khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ cũng góp phần đẩy giá các dự án nhà ở xã hội cũ lên cao.

Việc tăng giá nhà ở xã hội đã qua sử dụng lên mức 60 triệu đồng/m² đang vượt khả năng chi trả của nhiều người dân có nhu cầu. Dù đắt ngang chung cư thương mại trung cấp, chất lượng những dự án này khá kém so với mức rao bán và có xu hướng xuống cấp sau hơn chục năm sử dụng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cảnh báo hệ lụy từ đà tăng nóng của các phân khúc nhà ở khiến nhiều đối tượng liên tục đầu cơ, "ôm hàng" chờ bán chênh. Lợi dụng sự khan hiếm nhà ở vừa túi tiền, nhiều chủ nhà còn chào bán nhà xã hội khi chưa hết 5 năm để hưởng lợi chênh lệch. Việc chuyển nhượng nhà xã hội khi chưa hết 5 năm tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua bởi vi phạm Luật Nhà ở 2023 dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Trường hợp mua nhà từ chủ sở hữu không nằm trong nhóm đối tượng thụ hưởng, người mua sau sẽ đối diện nguy cơ bị thu hồi nhà.

Việc giá nhà ở xã hội tại Hà Nội tăng mạnh đang đặt ra nhiều thách thức cho người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.

Về lâu dài, các chuyên gia cho rằng giải pháp cần làm là tăng cường đầu tư, phát triển nhà xã hội. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), tăng nguồn cung nhà xã hội là giải pháp đột phá để xoay chuyển cục diện và cấu trúc lại thị trường địa ốc theo hướng lành mạnh, bền vững, giúp đảm bảo an sinh xã hội.

Tâm An