Tốc độ:
1x
Chiều 18/11, Quốc hội nghe trình bày Tờ trình và Báo cáo thẩm tra về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế nhằm tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Trong đó, đề xuất cho phép Nhà nước thu hồi đất khi nhà đầu tư đã đạt mức thỏa thuận lớn trong khu vực dự án thu hút sự chú ý đáng kể.
Theo dự thảo Nghị quyết, Nhà nước có thể thu hồi đất nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và có sự đồng thuận của trên 75% số lượng chủ sử dụng đất. Cơ chế này kỳ vọng giải quyết tình trạng dự án bị đình trệ khi phần lớn hộ dân đã thống nhất nhưng vẫn còn một số ít chưa đồng thuận.
Tuy vậy, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị làm rõ cơ sở xác định tỷ lệ 75%, cũng như cách xử lý phần diện tích còn lại của dự án. Việc thu hồi phần đất chưa đồng thuận phải đúng quy định của Hiến pháp, bảo đảm quyền con người và hạn chế tối đa phát sinh khiếu nại, khiếu kiện.
Ủy ban cũng cảnh báo nguy cơ chênh lệch bồi thường. Nếu áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để bồi thường cho phần diện tích chưa thỏa thuận, mức giá có thể thấp hơn nhiều so với giá mà nhà đầu tư đã thống nhất với các hộ dân trước đó. Điều này có thể dẫn tới sự bất bình đẳng, làm gia tăng mâu thuẫn trong quá trình thu hồi đất.
Một số ý kiến cho rằng việc bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất cần được cân nhắc thận trọng, bảo đảm không ảnh hưởng đến quyền của người dân. Trường hợp cần thiết có thể thí điểm tại một số địa phương có cơ chế đặc thù trước khi sửa đổi toàn diện Luật Đất đai 2024.
Treo dự án vì “điểm nghẽn diện tích nhỏ”
Thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng nhiều năm qua vẫn là “điểm nghẽn” lớn của thị trường bất động sản. Báo cáo của nhiều tỉnh, thành cho thấy không ít dự án bị đình trệ kéo dài vì một số ít hộ dân không thống nhất, dù đa số chủ sử dụng đất đã đồng thuận từ trước.
Ngoài ra, chênh lệch giữa bảng giá đất và giá thị trường tiếp tục là nguyên nhân gây tranh chấp. Trong nhiều trường hợp, mức bồi thường theo bảng giá đất bị người dân đánh giá không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất bị thu hồi.
Trong bối cảnh đó, cơ chế “75% diện tích – 75% chủ sử dụng” được xem là một hướng tiếp cận nhằm tháo gỡ các dự án bị nghẽn tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… Tuy nhiên, mức độ khả thi của cơ chế phụ thuộc lớn vào nguyên tắc bồi thường đối với phần diện tích chưa đồng thuận.
Khi phần lớn diện tích đã thống nhất nhưng dự án vẫn không triển khai được, chi phí xã hội phát sinh và đất đai bị bỏ hoang trong thời gian dài. Nếu cơ chế được vận hành minh bạch, nhiều dự án có thể được “kích hoạt” trở lại, góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Tuy vậy, rủi ro vẫn hiện hữu. Sự khác biệt giữa giá thỏa thuận và giá bồi thường theo bảng giá đất có thể tạo ra khoảng cách quyền lợi giữa các nhóm hộ dân. Nếu mức bồi thường thấp hơn kỳ vọng, khiếu nại và khiếu kiện dễ xảy ra. Việc điều chỉnh bồi thường để bảo đảm công bằng cũng có thể làm tăng chi phí của dự án, tác động đến kế hoạch đầu tư.
Trong bối cảnh này, việc làm rõ cơ chế thu hồi đất theo tỷ lệ đồng thuận được xem là yếu tố then chốt để vừa tháo gỡ dự án, vừa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân, Nhà nước và nhà đầu tư.
Đăng Thy
.png)
