Tốc độ:
1x
Sáng 25/12, tại Diễn đàn “Thị trường bất động sản giai đoạn mới” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức,
TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng nhấn mạnh rằng đã đến lúc cần đánh giá lại một cách thực chất hơn vai trò và đóng góp của lĩnh vực xây dựng - bất động sản đối với nền kinh tế, thay vì chỉ nhìn vào quy mô hay tốc độ tăng trưởng danh nghĩa.
Theo ông, trọng tâm của giai đoạn tới phải là các giải pháp căn cơ về tài chính và giá bất động sản, bởi đây chính là hai “điểm nóng” có sức lan tỏa lớn tới ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.
Số liệu được TS. Cấn Văn Lực dẫn ra cho thấy, trong năm 2024, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 9,46% GDP; sang 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ này giảm nhẹ còn 9,11%. Nếu đặt trong tương quan quốc tế, mức đóng góp này vẫn ở nhóm trung bình thấp, khi Trung Quốc đạt khoảng 21% GDP, Mỹ hơn 14% và Liên minh châu Âu trên 12%.
Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển, song vấn đề cốt lõi là phải nâng cao chất lượng tăng trưởng, tránh lặp lại mô hình tăng nóng dựa trên đòn bẩy tài chính và đầu cơ giá.
Theo phân tích của TS. Cấn Văn Lực, thị trường xây dựng - bất động sản chịu tác động đồng thời của sáu nhóm yếu tố lớn, từ kinh tế vĩ mô, khung pháp lý, quy hoạch - đô thị hóa - hạ tầng, đến tài chính - nguồn vốn, quan hệ cung - cầu và niềm tin thị trường, cùng với mức độ minh bạch, ứng dụng công nghệ và dữ liệu. Trong bức tranh đó, tài chính và giá bất động sản nổi lên như hai biến số nhạy cảm nhất, có thể khuếch đại rủi ro nếu không được kiểm soát tốt.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng, giai đoạn hiện nay chính là cơ hội để xây dựng một thị trường an toàn, minh bạch và bền vững hơn
Giai đoạn 2025-2026, theo TS. Cấn Văn Lực, mang ý nghĩa “bản lề” đối với quá trình tái định hình thị trường. Các điều kiện vĩ mô nhìn chung đang tạo dư địa thuận lợi khi kinh tế Việt Nam duy trì tăng trưởng khá, lạm phát và tỷ giá được kiểm soát, nợ xấu chưa bùng phát, lãi suất dù có xu hướng nhích lên nhưng vẫn thấp hơn nhiều giai đoạn trước. Đặc biệt, những chuyển động mạnh mẽ về cải cách thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính và thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng đang tạo nền móng quan trọng cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành, tập trung tháo gỡ các “điểm nghẽn” kéo dài nhiều năm, từ tính tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương, đến phát triển nhà ở xã hội và giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Việc nghiên cứu hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, siết chặt minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội, cùng lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng và đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể môi trường thị trường trong trung và dài hạn.
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng thẳng thắn chỉ ra thực tế, dù lĩnh vực xây dựng ghi nhận mức tăng trưởng trên 9% trong 9 tháng đầu năm 2025 - cao hơn mức tăng GDP chung nhưng đóng góp thực chất của xây dựng và kinh doanh bất động sản vào tăng trưởng vẫn chưa tương xứng. Trong khi đó, biên lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp tiếp tục chịu sức ép lớn từ chi phí đầu vào tăng cao và rủi ro tài chính kéo dài.
Giá nhà leo thang và bài toán không thể né tránh
Một trong những vấn đề được nhắc tới nhiều nhất tại diễn đàn là mặt bằng giá nhà đất. Theo các chỉ số quốc tế, giá nhà tại Việt Nam đã vượt ngưỡng “tăng nóng”, với số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình để mua một căn nhà lên tới gần 26 năm - cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu. Trong giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản tăng gần 60%, riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân trên 20%.
TS. Cấn Văn Lực chỉ ra sáu nguyên nhân chính khiến giá nhà đất ở mức cao kéo dài, bao gồm vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung bị bó hẹp, chi phí đầu vào tăng mạnh, cơ cấu cung - cầu lệch pha khi doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp, tình trạng đầu cơ và thổi giá, cùng với việc thiếu vắng các chính sách thuế bất động sản đủ mạnh để điều tiết thị trường. Theo ông, nếu không có các giải pháp đồng bộ và quyết liệt, rủi ro bất ổn có thể tích tụ và bộc lộ trong trung hạn.
Từ góc độ chính sách, TS. Cấn Văn Lực cho rằng Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện, kiểm soát và từng bước ổn định mặt bằng giá bất động sản, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, thúc đẩy chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực đất đai - bất động sản.
Về phía doanh nghiệp, yêu cầu cấp thiết là tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro tài chính, đa dạng hóa sản phẩm, đưa giá về mức hợp lý hơn và nâng cao năng lực quản trị theo các quy định pháp luật mới.
Theo ông, thị trường bất động sản nếu để phát sinh bất ổn sẽ cần rất nhiều thời gian và nguồn lực để khắc phục. Vì vậy, giai đoạn hiện nay chính là cơ hội để xây dựng một thị trường an toàn, minh bạch và bền vững hơn - nơi cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng chỉ dành cho những chủ thể biết thích ứng và hành động đúng hướng.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh
Nhà ở xã hội và đầu tư công: Hai trụ cột định hình chu kỳ mới
Tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, công tác hoàn thiện thể chế thời gian qua đã đạt được nhiều kết quả quan trọng, nhận được sự đồng thuận cao của các cấp, các ngành. Các chính sách mới không chỉ thúc đẩy thị trường bất động sản mà còn hướng tới minh bạch hóa trình tự, thủ tục đầu tư, tăng cường quyền lợi của người dân và doanh nghiệp, qua đó khẳng định vai trò then chốt của thể chế trong phát triển thị trường.
Thứ trưởng cũng thẳng thắn nhìn nhận, quá trình phát triển nóng của thị trường bất động sản trong nhiều năm đã dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu, đặc biệt là sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp. Trước thực tế đó, Chính phủ đã triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, đồng thời ban hành Nghị quyết 201 với nhiều cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này.
Đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với tổng quy mô hơn 657.000 căn hộ. Trong số đó, 193 dự án đã hoàn thành, 200 dự án đã khởi công và 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Riêng năm 2025, cả nước hoàn thành hơn 102.600 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra, với mức giá phổ biến từ 15-25 triệu đồng/m2. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nếu giữ được nhịp độ hiện nay, mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 hoàn toàn khả thi, thậm chí có thể hoàn thành sớm hơn.
Bổ sung thêm góc nhìn vĩ mô, ông Lê Duy Bình - Giám đốc Economica Việt Nam, cho rằng đầu tư công đang trở thành lực đẩy quan trọng đối với thị trường bất động sản. Việc mở rộng hạ tầng giao thông, tăng cường kết nối vùng không chỉ tạo ra các không gian tăng trưởng mới, mà còn thu hút doanh nghiệp, lao động và gia tăng nhu cầu về nhà ở, văn phòng, bất động sản công nghiệp, thương mại. Qua đó, giá trị gia tăng từ đất đai được khai thác hiệu quả hơn, góp phần hình thành các khu đô thị mới và tái cấu trúc không gian phát triển.
Tổng hòa các góc nhìn tại diễn đàn cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng. Chu kỳ mới không chỉ được quyết định bởi dòng tiền hay kỳ vọng giá, mà phụ thuộc vào chất lượng thể chế, cấu trúc sản phẩm và khả năng cân bằng giữa phát triển kinh tế với an sinh xã hội. Và chính trong giai đoạn “chuyển mình” này, những lựa chọn chính sách và chiến lược của cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp sẽ quyết định diện mạo của thị trường trong nhiều năm tới.
Tâm An
