Nguồn cung mới thấp nhất trong 5 năm qua

Theo báo cáo từ Knight Frank Việt Nam, trong quý 1/2025, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận nguồn cung mới thấp nhất trong 5 năm qua. Theo đó, quý 1 chỉ có 619 căn hộ mới gia nhập thị trường, chiếm thị phần lớn nhất (55%) từ một dự án nhà ở giá trung bình ở phía Tây trong khi các dự án hiện hữu ở phía Đông và phía Nam chiếm thị phần còn lại.

Nguồn cung mới này tạo nên tổng nguồn cung sơ cấp hơn 4.200 căn hộ với tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn chỉ 16%, tương đương 689 căn hộ đã bán.

Ngày càng nhiều người mua tìm kiếm các giao dịch tiềm năng trên thị trường thứ cấp. Ảnh minh họa

Dù tổng thể thị trường còn trầm lắng, các dự án mới từ chủ đầu tư uy tín vẫn đạt kết quả bán hàng khả quan, với tỷ lệ hấp thụ lên tới 80%. Trong khi đó, hàng tồn kho tiếp tục tiêu thụ chậm, chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 11%.

Trước áp lực thiếu nguồn cung và rào cản pháp lý, cả chủ đầu tư lẫn người mua đang dần dịch chuyển sang các khu vực vệ tinh để tìm kiếm cơ hội mới. Đồng thời, ngày càng nhiều người mua tìm kiếm các giao dịch tiềm năng trên thị trường thứ cấp, đặc biệt với các dự án vừa được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Tương tự, theo DKRA Group, trong quý 1/2025 thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận có 12.892 căn hộ được mở bán, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm tước. Tuy nhiên tổng lượng tiêu thụ chỉ 2.586 căn.

Không chỉ thị trường TP.HCM, Knight Frank Việt Nam ghi nhận, thị trường Hà Nội cũng chững lại sau Tết Nguyên đán khi nguồn cung mới trong quý 1/2025 ở mức vừa phải. Cụ thể, chỉ khoảng 3.100 căn hộ mới được mở bán, giảm mạnh 60% so với quý trước và giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức trung bình 56%, tương đương khoảng 2.650 căn được tiêu thụ trong quý.

Nguồn cung lớn từ năm ngoái đã tạo ra làn sóng căn hộ thứ cấp trên thị trường trong năm nay. Trong khi đó, các sản phẩm mới ghi nhận doanh số sụt giảm, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 73%. Hàng tồn kho tiếp tục gặp khó, khi chỉ khoảng 30% được tiêu thụ.

Khi các dự án sơ cấp vẫn ở mức giá cao hơn, kết hợp với các căn hộ thứ cấp đa dạng, người mua chuyển sang thị trường thứ cấp và thị trường các tỉnh lân cận với mức giá vừa phải và giá trị tốt nhờ cơ sở hạ tầng đang được đẩy nhanh và đa dạng nhiều sản phẩm.

Giá bán ổn định

Trong quý này, giá sơ cấp tại TP.HCM vẫn duy trì ổn định ở mức 3.648 USD/m2 (khoảng 94 triệu đồng/m2) do thị trường diễn biến chậm trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung.

Trong khi đó, giá sơ cấp tại Hà Nội thu hẹp tốc độ tăng xuống còn 6% so với quý trước, đạt 3.083 USD/m2 (khoảng 80 triệu đồng/m2) do cạnh tranh từ thị trường thứ cấp của các dự án mở bán năm ngoái và sản phẩm mới đa dạng từ nhiều dự án cách trung tâm thành phố chưa đầy một giờ lái xe.

Knight Frank Việt Nam dự báo, trong các quý còn lại của năm 2025, dự kiến có khoảng 5.900 căn hộ mới gia nhập thị trường căn hộ tại TP.HCM, trong khi Hà Nội dự kiến sẽ đạt hơn 14.400 căn. Trong 3 năm tới, TP.HCM ước tính sẽ có thêm khoảng 56.000 căn, tương đương với lượng cung dự kiến của Hà Nội.

Nhu cầu được dự báo là sẽ phục hồi ở cả hai thị trường sau khi chạm đáy vào năm 2023 trong khi giá bán tăng đều nhờ nguồn cung mở rộng ra các khu vực ngoại thành đa dạng hơn và giá cả phải chăng hơn.

Đến năm 2028, giá bán chung của TP.HCM dự kiến sẽ duy trì ở mức gần 4.300 USD/m2 (hơn 111 triệu đồng) trong khi giá bán của Hà Nội có khả năng đạt khoảng 3.500 USD/m2 (khoảng 91 triệu đồng).

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc định giá và tư vấn Knight Frank Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ tại cả TP.HCM và Hà Nội đang phục hồi chậm vì nguồn cung mới vẫn còn hạn chế trong quý 1/2025.

Trong khi nhu cầu chậm, các dự án uy tín vẫn đạt doanh số bán hàng tích cực, đặc biệt là ở các khu vực vệ tinh vì người mua tìm kiếm các lựa chọn hợp túi tiền hơn trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung và trở ngại pháp lý.

“Trong tương lai, dự kiến cả hai thị trường đều sẽ phục hồi và được thúc đẩy bởi khuôn khổ pháp lý mới và sự phát triển của nhiều dự án cơ sở hạ tầng”, ông nói.

Diệu Trang