Tốc độ:
1x
Thời gian di chuyển rút ngắn hơn một nửa so với đi xe máy, không còn cảnh khói bụi, tránh được cảm giác mệt mỏi khi phải lái xe - đó là những lý do khiến nữ nhân viên văn phòng Gen Z quyết định chuyển đến một căn chung cư cách ga metro chỉ 1km, dù giá thuê “nhỉnh” hơn chỗ ở cũ, để có thể sử dụng phương tiện giao thông công cộng mỗi ngày.
Khách hàng xem sa bàn dự án nhà ở tại Thuận An, TP.HCM. Ảnh: Minh Nhật
Với Như, nhà không còn đơn thuần là nơi để ngủ qua đêm hay tích lũy tài sản dài hạn, mà trở thành một phần của lối sống. Khoảng cách đến phương tiện giao thông công cộng, khả năng kết nối với trung tâm và sự tiện lợi trong sinh hoạt hằng ngày là những thước đo ngày càng quan trọng, thậm chí có lúc còn “nặng ký” hơn diện tích căn hộ hay quyền sở hữu. Đó cũng là lý do cô quyết định cho thuê căn hộ đứng tên mình để chuyển sang thuê một căn hộ khác, thuận tiện hơn cho việc di chuyển.
Câu chuyện của Như không phải là cá biệt. Ngày càng nhiều người trẻ, đặc biệt là Gen Z, đang nhìn “tổ ấm” bằng một lăng kính khác so với các thế hệ trước. Thay vì gắn chặt nhà ở với khái niệm “an cư, lạc nghiệp” theo nghĩa truyền thống là mua nhà càng sớm càng tốt, ưu tiên sở hữu lâu dài, họ có xu hướng tiếp cận nhà ở như một lựa chọn linh hoạt, có thể thay đổi theo từng giai đoạn sống và làm việc.
Trường hợp của một Gen Z khác là Thành Nhân (27 tuổi, nhân viên thiết kế) từng có 4 năm thuê trọ trong một con hẻm ở Tân Bình cũ, TP.HCM. Với mức thu nhập khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng, Nhân đủ để trả tiền thuê nhà, chi phí sinh hoạt, đi lại và một khoản tiết kiệm nho nhỏ. Nhưng nếu nhắc đến chuyện mua nhà, Nhân vẫn nghĩ là khá xa vời.
“Dạo quanh các dự án chung cư đã bàn giao, nếu vị trí thuận tiện để di chuyển bằng phương tiện giao thông công cộng như mình muốn thì mức giá 2 tỷ đồng hầu như không còn. Nếu hơn số này thì vay tối đa mới mua nổi, nhưng nghĩ đến số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng chiếm gần như toàn bộ thu nhập thì mình lại chùn tay”, Nhân chia sẻ
Thay vì tiếp tục chờ đợi giá nhà giảm, Nhân quyết định thay đổi hướng tiếp cận. Anh chuyển sang làm việc theo mô hình hybrid và dọn về sinh sống tại nhà ở Đồng Nai. “Sống xa trung tâm nhưng đổi lại được không gian rộng hơn, môi trường yên tĩnh và không phải chịu áp lực tài chính vay mượn để mua nhà ở thành phố. Điều này trước đây tôi chưa từng nghĩ đến”, Nhân nói.
Với hai bạn trẻ nói trên, dù họ có hai lựa chọn khác nhau, nhưng cùng phản ánh một điểm chung, với Gen Z đang chủ động điều chỉnh nơi sống, cách sống và cách làm việc để phù hợp với thực tế tài chính và phong cách sống của chính mình thay vì chạy theo những chuẩn mực an cư cũ.
Khi khoảng cách không còn là trở ngại
Sự dịch chuyển trong hành vi sống của Gen Z không còn là những lựa chọn cá nhân rời rạc, mà đang dần kết tinh thành một lực tác động mang tính hệ thống lên thị trường bất động sản. Khi người trẻ sẵn sàng sống xa trung tâm hơn để đổi lấy khả năng kết nối bằng giao thông công cộng hoặc sự linh hoạt trong làm việc, khái niệm “tổ ấm” đối với họ cũng bắt đầu được định nghĩa lại.
Giá trị bất động sản theo đó, không còn chỉ nằm ở khoảng cách địa lý tới lõi đô thị, mà gắn chặt với khả năng tiếp cận hạ tầng, tính thuận tiện trong di chuyển và mức độ linh hoạt của không gian sống. Với nhiều người trẻ, một căn hộ nằm gần tuyến metro, trục giao thông công cộng hoặc các đầu mối kết nối vùng có thể mang lại giá trị sử dụng cao hơn so với một ngôi nhà phố nằm sâu trong nội đô nhưng thiếu kết nối.
Theo đơn vị nghiên cứu thị trường Avison Young Việt Nam, thế hệ Millennial (hay Gen Y, sinh từ đầu thập niên 1980 đến giữa thập niên 1990) và thế hệ Z (Gen Z, sinh từ cuối thập niên 1990 đến cuối thập niên 2000) chiếm 44% dân số Việt Nam; khoảng 70% trong số đó là người mua, người thuê nhà và nhà đầu tư bất động sản tiềm năng. Họ sẽ sớm trở thành nhóm người có sức ảnh hưởng lớn nhất trong thị trường bất động sản.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, sự chuyển dịch nhân khẩu học này, dù đặt ra một số thách thức và sự cấp thiết phải thay đổi, cũng mang lại tiềm năng to lớn cho giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản. “Không chỉ là chấp nhận và thích nghi với thay đổi để đáp ứng nhu cầu của thế hệ mới, mà còn là trách nhiệm xây dựng cho tương lai. Đó là trách nhiệm đảm bảo sự hòa nhập để những thế hệ tiếp theo không bị bỏ lại phía sau”, ông nói.
Những thay đổi này cho thấy thị trường bất động sản không còn vận hành theo cách truyền thống. Nơi đó, khách hàng cố mua bằng được một căn nhà gần nơi làm việc, họ có nhiều cân nhắc hơn như thuê nhà, làm việc từ xa để có nơi ở tốt hơn với chi phí rẻ hơn.
Sự thay đổi trong thói quen tiếp cận nhà ở
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM, với các thế hệ đi trước, “an cư, lạc nghiệp” thường gắn liền với việc lập gia đình sớm, xây dựng tổ ấm đầy đủ các thành viên ngay từ khi còn trẻ. Khi đó, giá đất còn thấp, quỹ đất dồi dào, nên mua đất và xây nhà trở thành lựa chọn phổ biến.
Còn ở thời điểm hiện nay, đặc biệt với Gen Z, mô hình gia đình nhỏ chỉ một đến hai người đang trở nên phổ biến hơn. Việc đi làm xa nhà, sống độc lập và kết hôn muộn khiến quy mô gia đình tăng chậm hơn so với trước. Trong bối cảnh ấy, căn hộ chung cư với diện tích vừa phải, chi phí phù hợp và tiện ích tập trung trở thành lựa chọn phù hợp hơn cho người trẻ so với nhà phố truyền thống của các thế hệ trước.
Người mua nhà đang tìm hiểu thông tin về một dự án căn hộ tại Đồng Nai. Ảnh: Minh Nhật
Đồng quan điểm, bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, cho rằng Gen Z với tư duy không quá tập trung vào “an cư, lạc nghiệp” như thế hệ trước, lối sống chú trọng trải nghiệm và được tiếp cận nhanh chóng với các xu hướng mới trên quốc tế. Cùng với xu hướng làm việc từ xa và sự phổ biến của hạ tầng Internet, với Gen Z, thế giới “phẳng” hơn rất nhiều so với việc chỉ giới hạn địa lý ở một phường, thành phố hay quốc gia.
Theo bà Đào, điều này tác động rất lớn đến các chiến lược phát triển sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. Một trong những hướng đi cần cân nhắc là mảng bất động sản cho thuê thay vì tập trung hoàn toàn vào sở hữu lâu dài. Các mô hình chia sẻ không gian sống (co-living), vốn phát triển mạnh tại Hồng Kông hay Philippines cũng có thể là bài học nghiên cứu điển hình cho các nhà phát triển bất động sản cho thuê trong thời gian tới.
Quyết định mua hoặc thuê bất động sản của Gen Z sẽ căn cứ vào việc tính giá trị gia tăng của bất động sản dựa trên lợi suất cho thuê hơn là kỳ vọng về việc tăng giá bất động sản trong lâu dài, vì vậy sẽ bám sát hơn giá trị thật của bất động sản.
Bên cạnh đó, những mối quan tâm của Gen Z đối với biến đổi khí hậu, phát triển đô thị bền vững và các tiêu chuẩn ESG cũng là xu hướng mà các nhà phát triển bất động sản không nên bỏ qua nếu muốn thu hút nhóm khách hàng trẻ.
Ở góc độ thị trường, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định rằng với tốc độ đô thị hóa nhanh và giá nhà liên tục gia tăng, việc sở hữu nhà tại các đô thị lớn của Việt Nam đang ngày càng trở nên xa tầm tay đối với nhiều người trẻ, kéo theo nhu cầu thuê nhà tăng mạnh.
Thực tế này phản ánh cả thách thức lẫn cơ hội. Một mặt, thị trường đứng trước yêu cầu phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Mặt khác, đây cũng là tín hiệu tích cực cho tỷ lệ hấp thụ, thanh khoản và lợi suất cho thuê, đặc biệt tại các dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực.
Ngoài ra, nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản tuân thủ tiêu chuẩn ESG, có thiết kế tiết kiệm năng lượng và sử dụng vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng, phản ánh xu hướng sống bền vững của người tiêu dùng trẻ.
Trước xu thế đó, nhiều chủ đầu tư đang phát triển các căn hộ với diện tích, thiết kế và tiện ích đa dạng hơn, tích hợp không gian làm việc riêng hoặc văn phòng tại nhà ngay trong bố cục căn hộ. Các thiết bị nhà thông minh cũng dần trở thành yếu tố thiết yếu. Ở quy mô rộng hơn, các dự án phát triển phức hợp kết hợp nhà ở, văn phòng, bán lẻ và không gian công cộng được kỳ vọng sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường.
Sự dịch chuyển này đánh dấu một giai đoạn mới của thị trường, nơi doanh nghiệp không chỉ phát triển dự án dựa trên quỹ đất và chu kỳ tăng giá, mà cần đặt người sử dụng làm trung tâm trong toàn bộ chuỗi giá trị. Chính tại điểm giao thoa giữa thay đổi nhân khẩu học và đổi mới chiến lược này, cuộc cạnh tranh trong ngành bất động sản đang bước sang một “luật chơi” mới, nơi ai hiểu Gen Z sớm hơn sẽ có lợi thế dài hạn.
Gen Z ưu tiên tự do, thuê nhà hơn là sở hữu bất động sản
Ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập
Theo ông, điểm khác biệt lớn nhất giữa Gen Z và các thế hệ trước khi chọn nơi ở là gì?
Theo quan sát của tôi, Gen Z - tức nhóm dưới khoảng 30 tuổi đang có điều kiện sống thoải mái hơn so với các thế hệ trước. Chính vì vậy, họ có xu hướng đề cao sự tự do, linh hoạt hơn là chấp nhận sự gò bó. Các bạn trẻ thích trải nghiệm, khám phá những điều mới mẻ và ưu tiên chất lượng sống hiện tại thay vì dành dụm tiền để mua nhà.
Một nguyên nhân quan trọng là thu nhập của các bạn ngày càng bị giãn cách so với giá nhà. Dù có mong muốn sở hữu nhà ở, nhưng khi nhìn vào mức giá bất động sản tăng quá nhanh so với thu nhập, nhiều người cảm thấy khoảng cách quá xa, khó có khả năng đạt được. Từ đó, tâm lý “để dành cũng không biết bao giờ mới đủ” khiến các bạn trẻ không còn quá mặn mà với mục tiêu mua nhà sớm.
Bên cạnh yếu tố tài chính, lối sống cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn tới sự thay đổi hành vi nhà ở của thế hệ này. Việc mua nhà hiện nay, trong phần lớn trường hợp gần như phải dựa vào vốn vay ngân hàng, trừ những người được gia đình hỗ trợ. Trong khi đó, các thế hệ trẻ lại không muốn rơi vào tình trạng phải sống tiết kiệm, gò bó trong thời gian dài để trả nợ.
Ngoài ra, Gen Z có xu hướng sống độc lập hơn, ít gắn bó với mô hình gia đình truyền thống. Các bạn có thể làm việc từ xa, làm việc ở bất cứ đâu, không còn bị ràng buộc bởi khu trung tâm hay văn phòng cố định. Điều đó khiến nhu cầu ở thuê trở nên phổ biến hơn so với việc mua nhà. Thêm vào đó, nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông, trong khoảng 5 năm tới, việc sinh sống tại các khu vực mới như Đồng Nai, Bình Dương cũ hay Long An cũ sẽ không còn là khoảng cách quá xa so với trung tâm với họ.
Theo ông, Gen Z đang thay đổi thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng nào rõ rệt nhất?
Nếu nhìn thẳng vào thực tế thì hiện nay Gen Z chưa tạo ra sự thay đổi rõ rệt đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Theo quan sát của tôi, với các bạn dưới 30 tuổi thì đa số vẫn chưa đủ độc lập tài chính để tự mua nhà. Do đó, nhóm này hiện cũng chưa phải là khách hàng chính của các dự án, nên tác động trực tiếp đến thị trường là chưa nhiều.
Tuy nhiên, có một chuyển động gián tiếp đang diễn ra. Các chủ đầu tư bắt đầu nhận ra rằng, nhiều người mua nhà là để cho thuê lại, khi đó những căn nhỏ, đặc biệt là căn một phòng ngủ, sẽ dễ cho thuê hơn. Nhóm khách thuê có không ít các bạn Gen Z. Chính yếu tố này đang ảnh hưởng đến cách phát triển sản phẩm của thị trường.
Vì vậy, hiện nay các chủ đầu tư có khuynh hướng làm căn hộ diện tích nhỏ hơn, căn một phòng ngủ nhiều hơn. Điều này vừa phù hợp với khả năng tài chính của người mua, vì thu nhập chưa đủ để mua căn lớn thì có thể mua căn nhỏ.
Với tư cách nhà đầu tư cá nhân, ông nhìn nhận Gen Z là thách thức hay cơ hội dài hạn cho thị trường bất động sản và đâu là tư duy hoặc chiến lược mà nhà đầu tư cần thay đổi nếu muốn song hành cùng thế hệ đô thị số?
Theo tôi, sự thay đổi trong hành vi của Gen Z khi nhóm này có xu hướng ít sở hữu bất động sản hơn và ưu tiên đi thuê, sẽ tạo ra những thách thức dài hạn cho thị trường bất động sản. Khả năng tài chính của nhóm khách hàng mới ngày càng cách xa mặt bằng giá nhà, khiến thanh khoản của các dự án về lâu dài trở nên khó khăn hơn khi các chủ đầu tư tung rổ hàng ra mở bán.
Trong một dự án hiện nay thường có hai nhóm khách hàng là mua để đầu tư và mua để ở, trong đó nhà đầu tư chiếm khoảng 60 - 70%, phần còn lại là người mua ở. Tuy nhiên, khi nhóm mua ở là những bạn Gen Z này không có khả năng hoặc không còn nhu cầu mua nhà, thị trường sẽ chỉ còn nhà đầu tư mua đi bán lại với nhau, trong khi thị trường vẫn cần người sử dụng cuối cùng. Điều này, sẽ tác động đến thị trường bất động sản.
Những thay đổi này đang góp phần thúc đẩy xu hướng giãn dân và mở rộng ra các vùng mới vì chi phí phát triển dự án quá cao, khiến hiệu quả đầu tư giảm. Đây là bài toán về quỹ đất, nguồn vốn và chiến lược đầu tư nhiều hơn là chỉ do tác động từ nhóm người mua trẻ.
Cảm ơn ông!
Trần Kiều
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
