Tốc độ:
1x
Thế giới đang bước vào một giai đoạn cân bằng mới, nơi chi phí vận hành ổn định hơn, dòng vốn đầu tư quốc tế quay trở lại mạnh mẽ và nhu cầu diện tích kho bãi tiếp tục tăng cao.
Logistics toàn cầu: chi phí hạ nhiệt, đầu tư bùng nổ
Sau giai đoạn biến động mạnh bởi đại dịch và căng thẳng địa chính trị, chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái cấu trúc theo hướng ổn định hơn. Báo cáo của Savills cho biết chi phí kho vận toàn cầu trong năm qua chỉ tăng 3,6% – mức tăng thấp nhất trong ba năm gần đây, cho thấy thị trường đã dần thoát khỏi quỹ đạo leo thang.
Cùng với đó, nửa đầu năm 2024 chứng kiến sự trở lại ngoạn mục của dòng vốn. Tổng khối lượng giao dịch bất động sản công nghiệp và logistics toàn cầu đạt 78 tỷ USD, cao hơn 9% so với mức trung bình giai đoạn 2015–2019. Đặc biệt, các quỹ đầu tư chuyên biệt đã huy động tới 41,5 tỷ USD, tăng 30% so với trước đại dịch. Điểm sáng đáng chú ý là nhà đầu tư quốc tế đã quay trở lại vị thế “người mua ròng”, củng cố niềm tin rằng logistics toàn cầu không chỉ phục hồi mà còn đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.
Song song với dòng vốn, nhu cầu sử dụng diện tích logistics duy trì ở mức cao. Chỉ trong nửa đầu năm 2025, mức hấp thụ toàn cầu đã đạt 34 triệu ft², tăng 24,5% so với cùng kỳ 2024. Những con số này khẳng định, bất chấp bất ổn vĩ mô, logistics vẫn là một trong những lĩnh vực bền bỉ nhất, đóng vai trò then chốt trong thương mại toàn cầu.
Tại Việt Nam, những chuyển động toàn cầu phản chiếu rất rõ. Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam, nhận định: “Ưu tiên tính linh hoạt và khả năng tiếp cận chiến lược đã trở thành tiêu chí quan trọng trong lựa chọn vị trí kho bãi. Doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm giá thuê rẻ, mà cân nhắc tổng chi phí vận hành và các lợi ích dài hạn”.
Thực tế, ngày càng nhiều doanh nghiệp mở rộng ra các tỉnh vệ tinh như Tây Ninh, Quảng Ninh, Hưng Yên, thay vì chỉ tập trung ở Bình Dương hay Bắc Ninh. Đồng thời, mô hình xây dựng hai trung tâm phân phối chiến lược – một ở miền Bắc hướng đến thị trường Trung Quốc và một ở miền Nam phục vụ ASEAN đang được nhiều tập đoàn đa quốc gia áp dụng.
Xu hướng thuê ngắn hạn, linh hoạt cũng đang gia tăng, đặc biệt ở lĩnh vực thương mại điện tử, logistics bên thứ ba (3PL) và giao hàng chặng cuối. Đây là lựa chọn ưa thích của doanh nghiệp mới từ Trung Quốc, Hàn Quốc, châu Âu khi muốn “thử lửa” thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, các tập đoàn lớn vẫn trung thành với hợp đồng dài hạn hoặc mô hình “xây dựng theo nhu cầu” để đảm bảo không gian sản xuất ổn định và kiểm soát chi phí.
Một ví dụ tiêu biểu là Logicross Nam Thuận tại Tây Ninh – dự án nhà kho xây sẵn chất lượng cao, được quy hoạch bài bản để đáp ứng nhu cầu thuê quy mô lớn từ các doanh nghiệp thương mại điện tử và logistics. Đây cũng là minh chứng cho xu hướng “không thỏa hiệp về chất lượng” mà ông John Campbell nhấn mạnh.
Từ chi phí thuê đến tổng chi phí vận hành (TCO)
Mặc dù Việt Nam vẫn duy trì lợi thế chi phí thuê cạnh tranh, khách thuê ngày nay quan tâm nhiều hơn đến tổng chi phí vận hành (TCO). Các khoản phí dịch vụ, tiện ích, bảo trì, chi phí vận chuyển trong bối cảnh ùn tắc giao thông, đặc biệt với kho lạnh tiêu thụ nhiều năng lượng đều được tính toán kỹ lưỡng.
Đồng thời, các tiêu chí ESG và công trình xanh (LEED, EDGE) ngày càng phổ biến trong quyết định thuê kho. Nhiều tập đoàn đa quốc gia hiện yêu cầu cơ sở phải đạt chứng chỉ xanh, đi kèm hệ thống năng lượng mặt trời, chiếu sáng LED hay tái chế nước. Các dự án tại Việt Nam như Lo-Gôi Bắc Ninh, BW Xuyên Á Logistics, Core5 Hải Phòng hay SLP Industrial Park đang dần trở thành chuẩn mực mới, thu hút khách thuê quốc tế nhờ đạt tiêu chuẩn vận hành bền vững.
Không chỉ doanh nghiệp vận hành, giới đầu tư toàn cầu cũng đang nhìn về Việt Nam. Lợi thế chi phí, vị trí chiến lược kết nối chuỗi cung ứng Đông Bắc Á và ASEAN, cùng nhu cầu logistics tăng trưởng mạnh từ thương mại điện tử khiến Việt Nam trở thành điểm sáng mới.
Ông John Campbell khẳng định: “Thành công tại Việt Nam không chỉ đến từ lợi thế chi phí. Các cơ sở hiện đại, hiệu quả sẽ giúp kiểm soát chi phí tốt hơn về lâu dài”. Điều này lý giải tại sao ngày càng nhiều dự án kho xây sẵn ở Việt Nam hướng đến chuẩn quốc tế, từ hạ tầng xanh đến giải pháp công nghệ thông minh.
Có thể thấy, Việt Nam đang song hành với xu hướng toàn cầu: chi phí hạ nhiệt, nhu cầu linh hoạt tăng cao, ESG trở thành bắt buộc và dòng vốn quốc tế quay trở lại. Điểm khác biệt là nguồn cung kho logistics chất lượng cao tại Việt Nam vẫn hạn chế, khiến thị trường này càng có tiềm năng bứt phá.
Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc, logistics Việt Nam không chỉ hưởng lợi từ lợi thế chi phí, mà còn đứng trước cơ hội định hình lại thị trường theo chuẩn bền vững và linh hoạt. Đây chính là “chìa khóa” để Việt Nam vươn lên trở thành trung tâm logistics hàng đầu khu vực trong thập kỷ tới.
Tâm An
