Tốc độ:
1x
Nguồn cung nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp
Nhận định trên được đưa ra trong báo cáo mới nhất về thị trường nhà ở của JLL Việt Nam. Tính đến quý 4/2025, tổng nguồn cung tích lũy căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ tại TP.HCM (chỉ tính phần địa giới hành chính trước sáp nhập tỉnh) lần lượt đạt khoảng 69.900 căn và 30.300 căn.
Còn theo thống kê của CBRE Việt Nam ghi nhận trong năm 2025, nguồn cung nhà ở mở bán mới tại TP.HCM (cũ) đạt gần 12.000 sản phẩm, bao gồm 7.600 căn hộ và 4.400 căn nhà liền thổ.
Thị trường nhà ở TP.HCM bước vào giai đoạn bán hàng sôi động quý 4/2025.
Đáng chú ý, số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy nguồn cung mới gần như nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp và hạng sang. Theo CBRE, khoảng 90% căn hộ mở bán mới trong năm 2025 thuộc nhóm sản phẩm này, góp phần duy trì mặt bằng giá cao trên thị trường sơ cấp.
Trong khi đó JLL Việt Nam ghi nhận nguồn cung phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang đạt khoảng 1.826 căn trong quý 4, tăng 47% theo quý. Phần lớn đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án hiện hữu. Thị trường cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khác như việc tái khởi động của các dự án đã tạm ngưng nhiều năm.
Nguồn cung thị trường nhà liền thổ tăng mạnh lên 3.387 căn trong quý, chủ yếu đến từ một dự án đại đô thị tại Cần Giờ.
Thị trường đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực
Giá bán sơ cấp tại thị trường phân khúc cao (bao gồm các phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang) đạt 5.099 USD/m2 (khoảng 133 triệu đồng/m2), tăng nhẹ 0,7% theo quý và 1,9% theo năm. Trong khi đó, giá bán thứ cấp của phân khúc này tăng trưởng ổn định ở mức 2,8% theo quý và 8,6% theo năm, đạt 3.995 USD/m2 (khoảng 105 triệu đồng/m2).
Ngược lại, mức giá sơ cấp của thị trường nhà liền thổ ghi nhận ở mức 8.033 USD/m2 đất (khoảng 211 triệu đồng/m2 đất), giảm mạnh 48,5% theo quý và 52,6% so với cùng kỳ. Sự điều chỉnh này chủ yếu do sự tham gia rổ hàng bán của dự án tại Cần Giờ với mức giá cạnh tranh, làm giảm mức giá trung bình toàn thị trường so với giai đoạn trước vốn chỉ có các sản phẩm đắt đỏ.
Các dự án đại đô thị quy mô lớn sẽ là nguồn cung chính cho thị trường nhà ở TP.HCM trong thời gian tới
Thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận khoảng 1.736 giao dịch thành công, tăng trưởng ấn tượng 33% so với quý trước. Hoạt động giao dịch sơ cấp sôi động nhất tập trung tại khu Đông, cụ thể là khu vực quanh nút giao An Phú. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch thuộc phân khúc sang trọng, với mức giá dao động từ 120-150 triệu đồng/m2.
Nhiều chủ đầu tư đã thúc đẩy sức mua cuối năm bằng cách triển khai các chương trình chiết khấu cao và chính sách thanh toán đa dạng. Chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng được áp dụng tại một số dự án đã giúp giảm đáng kể áp lực dòng tiền, thu hút thành công các nhóm nhà đầu tư có vốn nhỏ hơn với kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận từ các dự án hạ tầng trong tương lai.
Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam chia sẻ, những diễn biến trong quý cuối năm 2025 đã cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực. Sức cầu không chỉ hồi phục mà còn thể hiện sự quan tâm rõ rệt đến các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Trong cả năm 2026, JLL Việt Nam dự báo thị trường sẽ tiếp tục đà tăng trưởng này và có thể chào đón nguồn cung mới dồi dào với khoảng 7.500 – 8.000 căn hộ phân khúc cao và 4.500 căn nhà liền thổ.
Các dự án đại đô thị quy mô lớn sẽ là nguồn cung chính trong thời gian tới, đóng góp đáng kể cho thị trường. Song song đó, việc tiến độ triển khai pháp lý được cải thiện cùng với các dự án hạ tầng trọng điểm đang dần hoàn thiện như các đường vành đai 3, 4 và các tuyến đường sắt đô thị đang kêu gọi đầu tư sẽ là bệ đỡ vững chắc, không chỉ thúc đẩy các dự án hiện hữu mà còn khuyến khích hàng loạt dự án mới được khởi động.
“Với những yếu tố tích cực này, năm 2026 được kỳ vọng sẽ mang lại những chuyển biến rõ nét và bền vững hơn cho thị trường bất động sản TP.HCM”, bà Đào nói thêm.
Trong khi đó, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam dự báo trong năm 2026, thị trường sẽ duy trì đà tăng trưởng nhờ nhiều dự án hạ tầng quan trọng đi vào hoạt động, song song với nhu cầu ổn định về nhà ở chất lượng cao. Dự báo năm 2026, khu vực 5 tỉnh phía Nam gồm TP.HCM cũ, Bình Dương cũ, Đồng Nai cũ, Long An cũ, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ dự kiến ghi nhận hơn 50.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, trong đó 65% là căn hộ và 35% là nhà liền thổ, tăng gần 30% so với năm 2025.
Giá bán được dự báo sẽ có sự đa dạng tùy theo vị trí và phân hóa rõ rệt giữa khu vực lõi TP.HCM và các tỉnh lân cận. Do đó, người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn ở các mức giá khác nhau, khiến thị trường cạnh tranh hơn và quá trình ra quyết định mua nhà kéo dài hơn.
Diệu Trang
