Tốc độ:
1x
Thị trường chịu nhiều áp lực từ chính sách và chi phí
Theo ACBS, năm 2026 thị trường bất động sản tiếp tục chịu tác động từ việc kiểm soát tín dụng. Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này không vượt quá mức chung của nền kinh tế (khoảng 15%), trong khi nhu cầu vốn của ngành có thể lên tới 32%. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bị hạn chế, đặc biệt với các đơn vị có pháp lý chưa hoàn thiện.
Cùng với đó, mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng, với lãi suất vay ưu đãi khoảng 9%/năm và lãi suất thả nổi phổ biến 12–14%/năm, làm gia tăng chi phí tài chính và ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà.
Các dự án quy mô hàng nghìn ha đang đóng vai trò then chốt trong việc tạo ra doanh số hàng trăm nghìn tỷ đồng.
Ở phía chi phí đầu vào, giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng và vật liệu xây dựng đều tăng. Giá thép cao hơn khoảng 4% so với trung bình năm 2025, trong khi giá xi măng tăng khoảng 15%, tiếp tục gây áp lực lên biên lợi nhuận của doanh nghiệp.
Doanh thu ngành đi ngang, phụ thuộc doanh nghiệp lớn
ACBS dự báo tổng doanh thu của nhóm doanh nghiệp bất động sản dân dụng (gồm VHM, KDH, NLG, DXG, PDR, HDC) năm 2026 đạt khoảng 170.000 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt hơn 47.000 tỷ đồng, tăng nhẹ khoảng 7% so với năm trước.
Đáng chú ý, tăng trưởng của toàn ngành vẫn phụ thuộc lớn vào một số doanh nghiệp quy mô lớn, trong đó Vinhomes tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt. Phần lớn doanh thu năm 2026 đến từ việc bàn giao các sản phẩm đã bán trong các năm trước, thay vì mở bán mới.
Vinhomes – ứng viên duy nhất vượt mốc 200.000 tỷ đồng
Trong số các doanh nghiệp được phân tích, Vinhomes (VHM) là cái tên nổi bật khi được dự báo có thể đạt doanh số khoảng 210.000 tỷ đồng trong năm 2026, tăng nhẹ so với mức 205.300 tỷ đồng của năm 2025 – năm mà doanh số đã tăng gấp đôi so với 2024.
Động lực chính đến từ các đại dự án quy mô lớn như Vinhomes Green Paradise, Wonder City, Golden City, Royal Island và Dream City. Trong đó, riêng dự án Vinhomes Green Paradise tại TP.HCM có quy mô hơn 2.870 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 466.000 tỷ đồng, được xem là một trong những dự án lớn nhất thị trường hiện nay.
Dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ
Vinhomes hiện sở hữu quỹ đất lên tới gần 24.600 ha tại nhiều địa phương như Khánh Hòa, Quảng Ninh, TP.HCM và Tây Ninh. Chiến lược bán sỉ cho nhà đầu tư giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tốc độ triển khai dự án, rút ngắn thời gian thu hồi vốn và giảm chi phí bán hàng.
Tại thời điểm cuối năm 2025, doanh thu chưa ghi nhận (backlog) của Vinhomes đạt khoảng 186.400 tỷ đồng, tạo nền tảng cho việc duy trì doanh thu và lợi nhuận trong các năm tiếp theo. Năm 2026, doanh thu của doanh nghiệp dự kiến đạt 152.224 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế khoảng 43.512 tỷ đồng.
Tuy nhiên, áp lực tài chính cũng gia tăng khi tổng nợ vay lên tới 146.323 tỷ đồng, kéo tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu tăng lên 37,8%. Dù vậy, triển vọng tăng trưởng vẫn được hỗ trợ bởi loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cầu Cần Giờ, tuyến metro Bến Thành – Cần Giờ và cao tốc TP.HCM – Mộc Bài.
Khang Điền và Nam Long: Tăng trưởng ổn định ở quy mô nhỏ hơn
Bên cạnh Vinhomes, Khang Điền (KDH) và Nam Long (NLG) cũng được đánh giá tích cực, dù quy mô doanh số nhỏ hơn đáng kể.
Khang Điền sở hữu khoảng 630 ha đất tại TP.HCM, trong đó gần 90% đã hoàn tất giải phóng mặt bằng. Doanh số năm 2026 dự kiến đạt khoảng 5.900 tỷ đồng, tăng nhẹ 3%, và có thể tăng mạnh lên 10.000 tỷ đồng vào năm 2027. Doanh thu và lợi nhuận năm 2026 lần lượt ước đạt 5.259 tỷ đồng và 1.260 tỷ đồng.
Trong khi đó, Nam Long ghi nhận tốc độ tăng trưởng nổi bật ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Sau khi đạt doanh số 11.855 tỷ đồng trong năm 2025 (tăng 128%), doanh nghiệp này được dự báo tiếp tục tăng lên khoảng 16.000 tỷ đồng trong năm 2026.
Nam Long cũng cải thiện đáng kể tình hình tài chính khi giảm dư nợ từ 3.121 tỷ đồng xuống còn 2.645 tỷ đồng, đồng thời ghi nhận thêm nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu và chuyển nhượng dự án.
Thị trường bước vào giai đoạn phân hóa
Theo ACBS, thị trường bất động sản giai đoạn 2025–2027 sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp. Những đơn vị có quỹ đất lớn, pháp lý minh bạch, tài chính lành mạnh và chiến lược phát triển phù hợp với nhu cầu thực sẽ có lợi thế rõ rệt.
Trong bối cảnh đó, việc xuất hiện doanh nghiệp có thể đạt doanh số hơn 200.000 tỷ đồng không chỉ là điểm nhấn đáng chú ý, mà còn cho thấy vai trò ngày càng lớn của các “ông lớn” trong việc dẫn dắt thị trường.
Anh Mai
