Dự thảo gồm 68 khoản. Một trong những nội dung đáng chú ý là Khoản 40 về sửa đổi, bổ sung điều 158 Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Khoản 1 của Điều 158 quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc:

Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Trong dự thảo tờ trình, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 158.

Cụ thể, khoản 40 trong dự thảo nêu việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc: Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

Bất động sản tại trung tâm TP.HCM. Ảnh: Hoàng Khánh

Như vậy, điểm mới tại dự thảo là việc định giá đất không còn “nguyên tắc thị trường”. Thay vào đó, việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Về giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, cần thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất.

Trong đó, đối với thị trường sơ cấp (khi Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất) thì giá đất do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc vào kết quả của tư vấn xác định giá đất.

Đối với thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), giá đất do các chủ thể tự thỏa thuận và quyết định theo pháp luật về dân sự, Nhà nước thực hiện quyền kiểm soát chủ yếu thông qua các công cụ quy hoạch, tài chính, định hướng phát triển không gian và hạ tầng.

Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp lại phụ thuộc vào giá đất tại thị trường thứ cấp và kết quả đơn vị tư vấn giá đất. Trong khi việc xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Điều này cũng gián tiếp ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư, trong nhiều trường hợp làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.

Việc xác định giá đất cụ thể, đặc biệt khi áp dụng phương pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức, cũng tồn tại nhiều bất cập. Lý do, phương pháp này phụ thuộc vào khả năng thu thập thông tin, giá chuyển nhượng, mức giá thuê, loại hình và hình thức kinh doanh.

Trong khi đó, thị trường quyền sử dụng đất thường biến động, thậm chí tăng đột biến, thiếu ổn định. Bên cạnh đó, việc xác định mức biến động của giá hoàn toàn dựa trên số liệu từ quá khứ, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất thực tế trong tương lai.

Vì vậy, việc sử dụng phương pháp này để phục vụ quản lý giá đất thì giá đất do Nhà nước quyết định sẽ bị phụ thuộc, chạy theo sự biến động của thị trường.

Bên cạnh đó, còn có ý kiến cho rằng Luật Đất đai quy định áp dụng giá đất cụ thể khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức để thực hiện dự án đầu tư là còn mang tính tận thu từ đất, dẫn đến thời gian kéo dài, chi phí đầu tư tăng cao, làm giảm năng lực cạnh tranh, ảnh hưởng đến môi trường thu hút đầu tư của các địa phương.

Ngoài ra, những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của một số cán bộ, cơ quan được giao thực hiện nhiệm vụ xác định giá đất, dẫn đến kéo dài thời gian xác định giá đất, ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án đầu tư.

Diệu Trang