Tốc độ:
1x
Giá nhà tăng bất thường
Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy mặt bằng giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đã vọt lên 78 triệu đồng/m2 - mức tăng được đánh giá là “không bình thường” so với thu nhập và sức mua của phần lớn người dân đô thị.
VARS ghi nhận hơn 30% nguồn cung mở bán trong quý 3 có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Tại Hà Nội, con số này còn gây chú ý hơn, giá trung bình chạm 95 triệu đồng/m2, và 43% sản phẩm mới vượt mốc 120 triệu đồng/m2 - một mốc giá vốn chỉ xuất hiện trong phân khúc siêu sang vài năm trước.
TP. HCM có mức trung bình thấp hơn, khoảng 91 triệu đồng/m2, nhờ lượng dự án mở bán ở các khu vực ngoại thành. Nhưng nhìn chung, mức giá này cũng đã vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Điều đáng nói, giá nhà tăng mạnh trong bối cảnh chất lượng dự án và hạ tầng xung quanh nhiều nơi không có sự cải thiện tương xứng. Nhiều dự án tăng giá thêm vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn chỉ trong một thời gian ngắn. Ở Hà Nội, những cái tên như Lancaster Legacy đã giao dịch quanh 149 triệu đồng/m2; Heritage West Lake xấp xỉ 140 triệu đồng/m2; Discovery Complex hơn 115 triệu đồng/m2...
Các dự án cao cấp như Sun Feliza Suites Cầu Giấy, Starlake Tây Hồ Tây hay The Nelson Private Residences thậm chí được chào bán với mức 130 - 180 triệu đồng/m2.
.jpg)
Giá chung cư tăng bất thường thời gian qua.
Tại TP. HCM, The 9 Stellars đang giao dịch 76 - 92 triệu đồng/m2; Paris Hoàng Kim 88 - 95 triệu đồng/m2. Phân khúc hạng sang chứng kiến mức giá kỷ lục: The Opusk Residence chạm mức 290 triệu đồng/m2; The Metropole Thủ Thiêm đạt 225 triệu đồng/m2.
Tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025” do Đài Hà Nội tổ chức ngày 4/12, các chuyên gia, nhà quản lý đều chung nhận định: sự chênh lệch lớn trong cơ cấu nguồn cung, cộng với chi phí đầu vào leo thang, đang tạo điều kiện cho hành vi đầu cơ và thổi giá phát triển.
Bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, chỉ ra rằng tình trạng giá đất, giá nhà tăng nhanh vượt xa giá trị thực và mặt bằng thu nhập là một hiện tượng đáng lo ngại. Bà nhấn mạnh đã có nhiều phản ánh từ cử tri, báo chí và giới chuyên môn về dấu hiệu gom mua, lũng đoạn thị trường.
Theo bà Nguyên, để xác định có hay không hành vi “gom hàng”, thao túng hay tạo sốt ảo, cần có sự vào cuộc của các cơ quan thanh tra, kiểm tra và thậm chí cơ quan tố tụng. Tuy nhiên, bà cảnh báo, những biến động giá lớn, lặp lại trong thời gian ngắn, tập trung ở các khu vực sắp có quy hoạch hoặc dự án hạ tầng lớn, là tín hiệu cần giám sát đặc biệt.
Giá đất tăng nhanh không chỉ gây bất ổn thị trường mà còn tác động mạnh đến kinh tế vĩ mô, làm méo mó hoạt động sản xuất - kinh doanh và tạo áp lực lên nhóm thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở.
Đây là hệ lụy đã được quan sát tại nhiều đợt sốt đất trong quá khứ, và đang có nguy cơ tái diễn.
Khó xử lý câu chuyện “thổi giá”
Một trong những vấn đề lớn hiện nay là dù hiện tượng “thổi giá” khá phổ biến và gây tác động nghiêm trọng, nhưng pháp luật lại chưa có quy định cụ thể để xử lý hành vi này.
Ông Phạm Hải Bình, Học viện Cảnh sát nhân dân, cho biết Việt Nam hiện không có tội danh nào trong Bộ luật Hình sự quy định về hành vi thổi giá bất động sản. Chỉ một số hành vi khác liên quan mới có thể xử lý, như lừa đảo đầu tư dự án, trốn thuế hoặc vi phạm trong đấu giá đất.
“Riêng về ‘thổi giá’, không có tội nào quy định cả,” ông Bình nói. Theo ông, quy định về tội đầu cơ chỉ áp dụng cho hàng hóa bình ổn giá hoặc hàng hóa do Nhà nước định giá; tội thao túng thị trường chủ yếu áp dụng cho chứng khoán. Còn bất động sản thì rất khó để đủ năng lực tài chính thao túng, nên việc xử lý hầu như không có cơ chế rõ ràng”.
Do đó, cách tiếp cận hiện nay chủ yếu là xem xét dưới góc độ lừa đảo hoặc cung cấp thông tin sai sự thật nếu có bằng chứng làm rối loạn thị trường.
Bộ ba giải pháp chặn đầu cơ
Trong bối cảnh giá nhà leo thang vượt xa thu nhập, nguy cơ đầu cơ và thao túng thị trường tiếp tục âm ỉ, nhiều chuyên gia cho rằng Việt Nam cần một cách tiếp cận mới, kiến tạo một hệ thống quản lý mang tính tổng thể, dựa trên những nguyên tắc đã được kiểm chứng từ các thị trường phát triển.
.jpg)
Giá nhà tăng vượt xa thu nhập người dân.
Luật sư Nguyễn Sỹ Hồng, Giám đốc Công ty Luật Legalserco Vietnam LLC, cho biết ngay cả những quốc gia có thị trường bất động sản phát triển như Anh và Mỹ cũng không ban hành luật riêng để xử lý hành vi đầu cơ. Thay vào đó, họ quản lý thị trường bằng bốn nguyên tắc cốt lõi: minh bạch thông tin, xây dựng lòng tin của người tham gia, bảo vệ quyền lợi của những nhóm yếu thế và duy trì kỷ cương thị trường để ngăn ngừa thao túng. Nhờ đó, những cú sốt ảo, những đợt lũng đoạn giá khó có cơ hội bùng phát và lan rộng như tại nhiều quốc gia đang phát triển.
Từ kinh nghiệm quốc tế, ông Hồng cho rằng Việt Nam cần một khung quản trị thị trường dựa trên ba trục chính: giao dịch - sở hữu - sử dụng.
Ở trục giao dịch, mọi thông tin liên quan đến giá, thời điểm giao dịch, tình trạng pháp lý, tình trạng tài sản phải được số hóa và công khai, để không còn chỗ cho những “góc khuất” tạo điều kiện cho thổi giá.
Ở trục sở hữu, thuế cần được sử dụng như một “van điều tiết”: bất động sản càng giữ trong thời gian ngắn mà đem bán thì càng phải chịu thuế cao, nhằm hạn chế lướt sóng.
Còn với trục sử dụng, những căn hộ, mảnh đất bỏ hoang trong thời gian dài cần bị đánh thuế mạnh - một biện pháp đã được nhiều quốc gia áp dụng hiệu quả nhằm làm giảm động cơ đầu cơ giữ đất.
Ở góc độ chính sách trong nước, yếu tố minh bạch tiếp tục được xem là “liều thuốc gốc” để làm lành mạnh thị trường. Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết Bộ đang triển khai dự thảo Nghị định về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở - bất động sản. Hệ thống sẽ định danh từng sản phẩm bất động sản, từ nguồn cung, giá bán, pháp lý cho đến tình trạng giao dịch và tồn kho, tất cả đều được vận hành trên nền tảng điện tử. Với công cụ này, người dân có thể tiếp cận dữ liệu chuẩn xác, thay vì phải phụ thuộc vào tin rò rỉ, môi giới hoặc các nguồn không chính thức đầy rủi ro.
Ở góc nhìn tài chính - lĩnh vực có vai trò chi phối thị trường bất động sản, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu đưa ra cảnh báo rằng Việt Nam đang tiến gần hơn tới ngưỡng bong bóng. Ông chỉ ra rằng giá nhà trung bình hiện đã gấp 20 - 30 lần thu nhập bình quân đầu người, một mức “bất thường” nếu so với Mỹ, nơi hệ số chỉ khoảng 4 - 5 lần. Tín dụng 10 tháng đã tăng 15%, và cả năm có thể tăng lên 18 - 20%. Đáng chú ý hơn, tín dụng bất động sản chiếm tới 24% tổng dư nợ ngân hàng, tức gần như một phần tư dòng vốn trong nền kinh tế đang chảy vào bất động sản, thay vì sản xuất - kinh doanh.
Cùng lúc, nhiều ngân hàng đang đẩy lãi suất huy động lên mức 7% để hút vốn, khiến chi phí vốn tăng và tạo thêm áp lực lên người vay. Điều khiến chuyên gia lo ngại hơn là việc nhiều ngân hàng ưu tiên cho vay đất - một dạng tài sản “không sinh lời” và chủ yếu phục vụ mục đích đầu cơ. Điều này hoàn toàn trái với nguyên tắc thận trọng tín dụng tại Mỹ, nơi ngân hàng gần như không cho vay với tài sản là đất.
“Vai trò của ngân hàng trong việc đẩy giá đất lên rõ ràng là có,” ông Hiếu nhận định. Khi dòng vốn rẻ chảy mạnh vào bất động sản, thị trường dễ hình thành bong bóng, và khi bong bóng vỡ, rủi ro không chỉ dồn về phía người mua mà còn lan sang hệ thống ngân hàng và toàn bộ nền kinh tế.
Để giảm rủi ro, ông Hiếu đề xuất cần điều chỉnh chính sách tiền tệ theo hướng giảm tỷ trọng tín dụng bất động sản xuống mức an toàn hơn, khoảng 20%. Đồng thời, ngân hàng thương mại cần được yêu cầu triển khai các gói vay ưu đãi cho người mua nhà ở thực, thay vì để vốn chảy vào những hoạt động đầu cơ. Theo ông, việc hỗ trợ đúng đối tượng sẽ giảm áp lực lên thị trường, đồng thời hạn chế sự phình to của hàng tồn kho vốn đang là nỗi lo của nhiều chủ đầu tư.
Tâm An
.jpg)
