Tốc độ:
1x
Đồng Nai chính thức lên thành phố trực thuộc Trung ương
Tháng 4/2026 đánh dấu bước ngoặt lịch sử khi Quốc hội thông qua Nghị quyết thành lập Thành phố Đồng Nai trực thuộc Trung ương, có hiệu lực thi hành từ ngày 30/4/2026. Với diện tích hơn 12.737 km² và dân số khoảng 4,49 triệu người, Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7 sau Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và Huế.
Việc nâng cấp hành chính này giúp Đồng Nai có cơ chế đặc thù, chủ động hơn trong thu hút đầu tư, quản lý tài chính - ngân sách và phát triển hạ tầng. Tỉnh đang khẩn trương hoàn thiện quy hoạch tổng thể, quy hoạch chung đô thị để phù hợp với mô hình thành phố trực thuộc Trung ương.
Quy hoạch vùng và các đô thị động lực Đồng Nai
Đồng Nai tiếp tục được định vị rõ nét trong Quy hoạch vùng TP.HCM - Đồng Nai - Tây Ninh. Là một phần của vùng động lực phía Nam, thành phố mới sẽ tập trung phát triển dịch vụ chất lượng cao, khoa học công nghệ, thương mại - tài chính, logistics và du lịch sinh thái. Các đô thị trọng điểm như Biên Hòa, Nhơn Trạch, đô thị sân bay Long Thành và chuỗi đô thị vệ tinh dọc các hành lang kinh tế được đẩy mạnh theo mô hình đa trung tâm, kết nối chặt chẽ với TP.HCM qua cao tốc, vành đai 3-4 và metro.
Ở cấp độ cụ thể, một số điều chỉnh quy hoạch đáng chú ý đã được triển khai:
1. Quy hoạch phân khu Đại Phước 1 (3.100 ha) tại xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch. Khu đô thị nằm giữa hai sân bay lớn nhất cả nước là Tân Sơn Nhất và Long Thành, giáp sông Đồng Nai. Với quy mô gần 3.131 ha, dân số dự kiến 180.000 – 230.000 người, khu vực được định hướng phát triển thành đô thị thông minh ven sông, trung tâm khoa học - đổi mới sáng tạo, kết hợp mô hình TOD (đô thị định hướng giao thông công cộng), ưu tiên không gian xanh và hạ tầng đồng bộ.
2. Khu đô thị - thương mại - dịch vụ hơn 51 ha tại phường Trấn Biên (TP. Biên Hòa) với tổng mức đầu tư khoảng 32.000 tỷ đồng. Khu đất giáp TP.HCM, giáp Xa lộ Hà Nội và sông Đồng Nai đang được tỉnh mời gọi nhà đầu tư. Dự án hướng tới phát triển khu đô thị hiện đại, thương mại - dịch vụ cao cấp, nhà ở và tiện ích đồng bộ.
3. Quy hoạch khu vực hơn 30.000 ha tại xã Xuân Hòa (huyện Xuân Lộc sau sáp nhập), nơi sẽ có Ga đường sắt cao tốc Bắc - Nam. Với diện tích nghiên cứu lên tới 30.596 ha, khu vực này định hướng phát triển nông thôn hiện đại đa chức năng, kết hợp công nghiệp, logistics, nông nghiệp công nghệ cao và dịch vụ, tận dụng lợi thế ga cao tốc để hình thành trung tâm logistics vùng.
Ưu tiên phát triển và tác động đến thị trường bất động sản
Từ các động thái quy hoạch trong tháng 4/2026, Đồng Nai đang ưu tiên phát triển theo hướng thành phố trực thuộc Trung ương đa trung tâm, hiện đại, bền vững và hội nhập vùng sâu rộng. Ba trụ cột chính được nhấn mạnh gồm: phát triển hạ tầng giao thông chiến lược (sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc, cao tốc, vành đai), xây dựng đô thị ven sông sinh thái thông minh và thu hút đầu tư chất lượng cao vào dịch vụ, logistics, công nghiệp sạch và khoa học công nghệ.
Việc lên thành phố trực thuộc Trung ương mang lại lợi thế lớn về cơ chế chính sách, giúp Đồng Nai chủ động hơn trong huy động nguồn lực, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn và tạo môi trường đầu tư hấp dẫn. Đồng thời, tỉnh tập trung cân bằng giữa phát triển đô thị và bảo vệ không gian xanh, đặc biệt tại các khu ven sông Đồng Nai.
Tác động đến thị trường bất động sản được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ và đa chiều trong thời gian tới:
Thứ nhất, khu vực Nhơn Trạch – Đại Phước tiếp tục là điểm nóng hàng đầu. Quy hoạch 3.100 ha tại Đại Phước nằm giữa hai sân bay lớn, kết hợp lợi thế ven sông và hạ tầng giao thông đồng bộ (cao tốc, metro, đường liên cảng) sẽ thúc đẩy mạnh phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự sinh thái và khu đô thị cao cấp. Việc phát triển theo mô hình TOD và đô thị thông minh hứa hẹn thu hút giới đầu tư dài hạn, đặc biệt là các sản phẩm hướng đến chuyên gia nước ngoài và người mua từ TP.HCM. Nhơn Trạch được kỳ vọng sẽ tăng trưởng giá trị bất động sản rõ rệt nhờ quỹ đất lớn còn lại và vị trí chiến lược giáp ranh TP.HCM.
Thứ hai, khu vực Biên Hòa, đặc biệt là phường Trấn Biên, sẽ nhận được cú hích từ dự án khu đô thị hơn 51 ha đầu tư 32.000 tỷ đồng. Với vị trí giáp Xa lộ Hà Nội và sông Đồng Nai, dự án này sẽ bổ sung nguồn cung nhà ở, shophouse và bất động sản thương mại chất lượng cao. Phân khúc căn hộ trung - cao cấp và thương mại dịch vụ tại Biên Hòa dự kiến được hưởng lợi nhờ dân số đô thị hóa ngày càng tăng và nhu cầu từ lực lượng lao động chất lượng cao.
Thứ ba, khu vực dọc tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam (như Xuân Hòa) sẽ mở ra cơ hội mới cho bất động sản công nghiệp - logistics và đất nền quy mô lớn. Việc hình thành ga cao tốc kết hợp quy hoạch hơn 30.000 ha sẽ thúc đẩy phát triển kho bãi, trung tâm logistics vùng và các dự án nhà ở hỗ trợ cho lao động trong khu vực. Đây là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng ổn định nhờ lợi thế kết nối quốc gia.
Tổng thể, việc Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương sẽ tạo hiệu ứng định giá lại (re-rating) toàn diện thị trường bất động sản tỉnh. Pháp lý quy hoạch được làm rõ ràng hơn, hạ tầng khung được đẩy nhanh tiến độ, dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước dễ dàng chảy vào hơn. Thị trường được kỳ vọng sẽ chuyển dịch từ giai đoạn tăng trưởng nóng cục bộ sang phát triển bền vững, với sự gia tăng rõ nét ở cả phân khúc nhà ở thực, bất động sản công nghiệp - logistics và sản phẩm cao cấp ven sông.
Đặc biệt, các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn có thể tìm thấy nhiều cơ hội tại những khu vực được quy hoạch lớn như Đại Phước, Trấn Biên và dọc hành lang cao tốc - đường sắt. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần theo dõi chặt chẽ tiến độ triển khai thực tế và các chính sách liên quan đến đất đai, thuế phí sau khi Đồng Nai chính thức lên thành phố trực thuộc Trung ương.
Tháng 4/2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng của Đồng Nai khi chính thức bước vào kỷ nguyên thành phố trực thuộc Trung ương. Các động thái quy hoạch không chỉ giải quyết bài toán đô thị hóa mà còn mở ra nhiều cơ hội đầu tư thực chất và bền vững cho thị trường bất động sản khu vực Đông Nam Bộ trong những năm tới.
Đăng Thy
.png)
