Tốc độ:
1x
.png)
Không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn, chính sách mới còn đặt mục tiêu minh bạch hơn, khả thi hơn và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi.
Tại cuộc họp chiều 29/12/2025 do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì, các bộ ngành, địa phương và hiệp hội bất động sản đã góp ý hoàn thiện hai nghị định quan trọng. Phó Thủ tướng nhấn mạnh: Quy định phải định lượng rõ ràng, phân cấp triệt để cho cấp tỉnh, chỉ đưa vào những nội dung đã "chín muồi" để Luật sớm đi vào cuộc sống hiệu quả, giảm tranh chấp và khiếu nại kéo dài.
Quy định "75% đồng thuận": Giải quyết triệt để dự án treo
Một trong những điểm nóng nhất gây khiếu nại đất đai nhiều năm qua chính là tình trạng dự án treo. Nhiều dự án hạ tầng, khu đô thị bị "treo" hàng chục năm chỉ vì một vài hộ dân không đồng ý bàn giao đất, dẫn đến lãng phí tài nguyên và khổ sở cho cả người dân lẫn nhà đầu tư.
Từ năm 2026, cơ chế mới cho phép: Nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ và nhận bàn giao đất từ ít nhất 75% diện tích đất cần thu hồi và ít nhất 75% số người sử dụng đất trong phạm vi dự án, thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định thu hồi phần đất còn lại để giao hoặc cho thuê cho nhà đầu tư.
Cách tính "số người sử dụng đất" cũng được làm rõ: Hộ gia đình, nhóm người có chung quyền sử dụng đất, vợ chồng, cộng đồng dân cư... được tính là một người. Điều này tránh tình trạng lạm dụng, chia tách quyền sử dụng để cản trở dự án.
Đánh giá về cơ chế này, tại Diễn đàn "Thị trường bất động sản giai đoạn mới" TS. Phan Đức Hiếu (Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội) cho biết: "Nghị quyết 254 tháo gỡ nhiều vướng mắc của thị trường bất động sản, đặc biệt cơ chế thu hồi phần đất còn lại khi đạt 75%. Nhà nước vẫn bồi thường theo nguyên tắc chung, đảm bảo hài hòa lợi ích và giảm dự án treo".
Quy định này được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh giải phóng mặt bằng cho hàng loạt dự án lớn như đường cao tốc Bắc - Nam, Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM hay các khu công nghiệp. Tuy nhiên, để tránh lạm dụng, nghị định nhấn mạnh phải đảm bảo quyền lợi người dân thiểu số: Mức bồi thường cho phần đất thu hồi bắt buộc không được thấp hơn mức đã thỏa thuận với các hộ khác. Nếu thấp hơn, chủ đầu tư phải ứng trước tiền chênh lệch.
Bồi thường sát thị trường hơn với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh
Trước đây, việc định giá đất cụ thể thường phức tạp, kéo dài, dẫn đến tranh chấp gay gắt vì giá bồi thường bị cho là "thấp hơn thị trường". Từ năm 2026, cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được cải tiến đáng kể:
- Ưu tiên áp dụng bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.
- Chỉ khi không áp dụng được bảng giá (ví dụ thiếu dữ liệu thị trường), mới dùng định giá đất cụ thể theo các phương pháp tư vấn giá độc lập.
Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - HoREA) nhấn mạnh tại cuộc họp ngày 25/12/2025: "Cần hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng công bằng, minh bạch và sát thực tế, nhằm tháo gỡ vướng mắc cho dự án BT và dự án quy mô lớn. Phân định rõ các loại hệ số điều chỉnh giá đất để tránh áp dụng chồng chéo; áp dụng phương pháp định giá phù hợp với từng loại dự án, đặc biệt là dự án lớn, lấn biển".
Nhiều địa phương đã công bố bảng giá đất giai đoạn 2026-2030 với mức tăng mạnh, sát giá thị trường hơn. Ví dụ: TP.HCM có vị trí cao nhất lên đến 687 triệu đồng/m² tại các tuyến đường trung tâm; Hà Nội cũng điều chỉnh mạnh ở khu vực nội đô và ngoại ô.
Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng kiến nghị tại cuộc họp: "Xây dựng tiêu chí định lượng cụ thể cho dự án lớn (từ 20-30 ha tùy địa phương), áp dụng định giá đất cụ thể thay vì bảng giá đất ở các trường hợp phức tạp như dự án hỗn hợp hoặc chưa đầu tư hạ tầng, để đảm bảo khả thi và công bằng".
Điều này giúp người dân nhận bồi thường cao hơn, công bằng hơn, giảm khiếu nại. Ngoài tiền đất, người dân còn được hỗ trợ tái định cư (ưu tiên tại chỗ hoặc khu vực thuận lợi), hỗ trợ ổn định cuộc sống, đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp.
Người dân được bảo vệ quyền lợi như thế nào?
Dù có cơ chế thu hồi bắt buộc khi đạt 75%, Luật và nghị định vẫn đặt quyền lợi người dân lên hàng đầu:
- Phương án bồi thường phải công khai, minh bạch, lấy ý kiến người dân.
- Người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện nếu không đồng ý với mức bồi thường.
- Ưu tiên tái định cư tại chỗ, đảm bảo hạ tầng tốt hơn hoặc bằng nơi cũ.
- Các dự án đã phê duyệt phương án bồi thường trước ngày Nghị quyết có hiệu lực tiếp tục thực hiện theo quy định cũ (quy định chuyển tiếp).
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh: Phải hài hòa lợi ích Nhà nước - nhà đầu tư - người dân, tránh thiệt thòi cho người bị thu hồi đất. Các góp ý từ Hà Nội, TP.HCM và các hiệp hội cũng tập trung vào việc định lượng rõ ràng tiêu chí dự án lớn, dự án hỗn hợp, lấn biển để tránh mơ hồ.
Lời khuyên cho người dân đang liên quan đến thu hồi đất
Với các hộ gia đình nằm trong diện thu hồi đất từ năm 2026, chuyên gia khuyến nghị cần:
1. Theo dõi sát thông báo từ UBND quận/huyện và chủ đầu tư.
2. Yêu cầu cung cấp đầy đủ phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
3. Tham gia họp lấy ý kiến, kiểm đếm tài sản trên đất.
4. Nếu không đồng ý, gửi đơn khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền hoặc tòa án.
5. Liên hệ Sở Nông nghiệp Môi trường địa phương để được hướng dẫn về bảng giá đất mới và hệ số điều chỉnh.
Cơ chế thu hồi đất khi đạt 75% đồng thuận được kỳ vọng sẽ chấm dứt tình trạng dự án treo kéo dài nhiều năm, tạo động lực mạnh cho hạ tầng và phát triển đô thị từ năm 2026. Tuy nhiên, ranh giới giữa đồng thuận xã hội và can thiệp hành chính sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách thực thi ở từng địa phương. Nếu làm tốt, người dân không chỉ được bồi thường công bằng hơn mà còn góp phần tháo gỡ một trong những “nút thắt” lớn nhất của nền kinh tế.
Đăng Thy
.png)
.jpg)
