Tốc độ:
1x
Khu Bình Quới – Thanh Đa của TP.HCM có tỷ lệ đất nông nghiệp rất lớn
TP.HCM: Giảm giá đất nông nghiệp để giảm thuế phí
Theo tờ trình khẩn của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM gửi UBND thành phố, bảng giá đất nông nghiệp được chia thành 4 khu vực và 3 vị trí (dựa trên khoảng cách đến lề đường: vị trí 1 trong 200m, vị trí 2 từ 200-400m, vị trí 3 còn lại). Cụ thể, đối với đất trồng cây lâu năm:
Khu vực I (TP.HCM cũ): cao nhất 625.000 đồng/m², thấp nhất 400.000 đồng/m², tương đương 0,77 lần so với Bảng giá đất tại Quyết định 79/2024/QĐ-UBND.Khu vực II (TP.HCM cũ, Bình Dương cũ, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ): cao nhất 500.000 đồng/m², thấp nhất 320.000 đồng/m², giảm mạnh so với các quyết định hiện hành tại từng địa phương trước sáp nhập.
Khu vực II (TP.HCM cũ, Bình Dương cũ, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ): cao nhất 400.000 đồng/m², thấp nhất 256.000 đồng/m2.
Khu vực IV (Bình Dương cũ, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ): thấp nhất chỉ 205.000 đồng/m², cao nhất 320.000 đồng/m².
Tương tự, đất trồng cây hàng năm cũng được điều chỉnh giảm: Khu vực I từ 320.000-500.000 đồng/m² (giảm 26-41%), các khu vực còn lại 165.000-400.000 đồng/m².
Dự thảo này đảo ngược so với phiên bản cuối tháng 11/2025, khi giá từng được đề xuất tăng 78-85% (cao nhất 1,4 triệu đồng/m2 cho cây lâu năm). Lý do giảm được cho là để giảm gánh nặng thuế phí, hỗ trợ nông dân và thúc đẩy giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, việc chuyển sang phương án giảm diễn ra trong bối cảnh giá đất ở được xây dựng theo mặt bằng mới, dẫn đến nguy cơ nới rộng chênh lệch giữa hai loại đất.
Hôm nay 23/12, Ban Kinh tế-Ngân sách (HĐND TPHCM) sẽ thẩm tra Tờ trình số 1099/TTr của UBND thành phố về ban hành quy định Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1-1-2026. Dự kiến, Kỳ họp thứ bảy (chuyên đề) và tổng kết nhiệm kỳ HĐND TPHCM tổ chức trong hai ngày 26 và 27-12, HĐND thành phố sẽ xem xét thông qua tờ trình này sau khi được bổ sung, hoàn thiện.
Theo quy định hiện hành, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích (từ nông nghiệp sang đất ở) được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Hiện nay, chỉ một số trường hợp được ưu đãi, phần lớn phải nộp 100%. Từ 1/1/2026, theo Nghị quyết Quốc hội, người dân chỉ nộp 30-50% chênh lệch cho lần chuyển đổi đầu tiên (áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân với đất ao vườn, nông nghiệp). Các lần sau vẫn nộp 100%. Dù vậy, nếu giá đất nông nghiệp quá thấp, chênh lệch sẽ lớn hơn, khiến gánh nặng tài chính vẫn tăng, đẩy chi phí vào giá nhà ở và thuê mặt bằng, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất ở hợp pháp của người dân và môi trường đầu tư.
Hơn nữa, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, mức bồi thường dựa trên bảng giá thấp có thể khiến người dân thiệt thòi, vì không tương xứng với giá thị trường thực tế – nơi giá đất nông nghiệp thường đạt khoảng 70% giá đất ở. Các chuyên gia nhận định, định giá thấp không chỉ bất lợi cho chuyển mục đích mà còn không phù hợp thực tế giao dịch, có thể dẫn đến tình trạng "giá ảo" và thiếu minh bạch.
Vĩnh Long, Đồng Nai: Giá cao hơn, sát giá trị kinh tế thực
Ngược lại với TP.HCM, bảng giá đất trồng cây lâu năm 2026 tại Vĩnh Long và Đồng Nai (ban hành kèm Nghị quyết HĐND tỉnh) duy trì mức cao hơn, phân hóa rõ theo vị trí (5 vị trí cho Vĩnh Long, 2 vị trí cho Đồng Nai, dựa trên khoảng cách và điều kiện địa lý), với đơn vị 1.000 đồng/m² cho Vĩnh Long (nghĩa là nhân 1.000 để ra giá thực tế).
Bảng tóm tắt giá đất trồng cây lâu năm tại một số khu vực điển hình (đồng/m²):
Tỉnh/Thành
Khu vực điển hình
Vị trí 1
Vị trí 2
Vị trí 3
Vị trí 4
Vị trí 5
TP.HCM (Dự thảo)
Khu vực I (TP.HCM cũ, cao nhất/thấp nhất, hệ số vs QĐ 79/2024)
625.000 (0,77)
-
400.000 (0,77)
-
-
Khu vực II (TP.HCM cũ, Bình Dương cũ, BRVT cũ, cao nhất/thấp nhất, hệ số vs QĐ 79/63/26)
500.000 (0,64/0,42/1,11)
-
320.000 (0,64/0,53/1,19)
-
-
Khu vực III (TP.HCM cũ, Bình Dương cũ, BRVT cũ, cao nhất/thấp nhất, hệ số vs QĐ 79/63/26)
400.000 (0,53/1,05/0,99)
-
256.000 (0,53/1,6/1,16)
-
-
Khu vực IV (Bình Dương cũ, BRVT cũ, cao nhất/thấp nhất, hệ số vs QĐ 63/26)
320.000 (1,36/0,97)
-
205.000 (2,73/1,03)
-
-
Vĩnh Long
(Dự thảo)
Phường Phú Khương, An Hội, v.v.
970.000
780.000
620.000
500.000
400.000
Phường Trà Vinh, Nguyệt Hóa
735.000
610.000
510.000
460.000
325.000
Xã Giao Long, Phú Túc
670.000-810.000
540.000-650.000
430.000-520.000
340.000-410.000
270.000-330.000
Đồng Nai
Khu vực chung (cũ, cao nhất, tăng 80-233% so với hiện hành)
1.500.000
450.000 (≈30% vị trí 1)
-
-
-
Xã Đăk Lua (thấp nhất)
27.000
-
-
-
-
Tại Đồng Nai, giá đất trồng cây lâu năm tăng 80-233% so với hiện hành, với mức cao nhất 1.500.000 đồng/m² ở vị trí 1 (khu vực đô thị cũ), thấp nhất 27.000 đồng/m² ở các xã nông thôn như Đăk Lua.
Tương tự Vĩnh Long, mức giá này cao hơn đáng kể so với TP.HCM (cao nhất chỉ 625.000 đồng/m²), phản ánh giá trị thực tế của đất đai màu mỡ, gần sông ngòi và tuyến giao thông. Ở các xã ngoại ô như Hưng Khánh Trung hay Phú Thuận ở Vĩnh Long, giá vẫn ở mức 670.000-810.000 đồng/m² vị trí 1, cao hơn Khu vực I vị trí I nơi có giá cao nhất của TP.HCM.
So sánh cho thấy, mức giá cao nhất tại TP.HCM (625.000 đồng/m²) vẫn thấp hơn đáng kể so với nhiều khu vực của Vĩnh Long và Đồng Nai – những địa phương có áp lực đô thị hóa thấp hơn.
Nghịch lý giảm giá đất nông nghiệp
Việc giảm giá đất nông nghiệp ở TP.HCM có thể giúp giảm thuế phí ban đầu, nhưng theo các chuyên gia, nó làm tăng rủi ro chênh lệch với đất ở, dẫn đến tiền sử dụng đất cao hơn khi chuyển mục đích – ngay cả với chính sách 30-50% chỉ áp dụng một lần. Đồng thời, bồi thường thu hồi đất thấp khi giá thị trường thực tế cao hơn nhiều.
Để phù hợp hơn với thực tế, các chuyên gia gợi ý cần điều chỉnh bảng giá sát thị trường (khoảng 70% giá đất ở), tăng cường minh bạch và hỗ trợ lâu dài cho nông dân. Các tỉnh như Vĩnh Long và Đồng Nai có thể là mô hình tham khảo, với mức giá cân bằng giữa hỗ trợ sản xuất và giá trị kinh tế.
Bảng giá đất 2026 sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu hộ dân và doanh nghiệp. Người dân nên theo dõi quyết định cuối cùng từ HĐND các tỉnh, đồng thời tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi giao dịch.
Đăng Thy
.jpg)
