Tốc độ:
1x
Theo thông tin từ Sở Nông nghiệp và Môi trường, Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được sử dụng để tính toán các khoản thu tài chính đất đai trong 12 trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, Nghị quyết 254/2025/NQ-CP của Chính phủ đã điều chỉnh nguyên tắc: đối với nhiều trường hợp quan trọng (7 trường hợp chính), giá đất phải được tính bằng bảng giá đất nhân với hệ số K, thay vì áp dụng trực tiếp như trước.
Cụ thể, chỉ còn 5 trường hợp được áp dụng trực tiếp bảng giá đất, bao gồm: tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; lệ phí quản lý đất đai; tiền xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai; và bồi thường thiệt hại cho Nhà nước. Các trường hợp còn lại – như tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tái định cư, đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước – phải nhân thêm hệ số K.
Nghị quyết 254/2025 quy định rõ, chậm nhất trước ngày 1/7/2026, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải hoàn tất việc ban hành hệ số K áp dụng trên địa bàn. Đến nay (cuối tháng 1/2026), TP.HCM vẫn đang trong quá trình xây dựng hệ số này. Để tránh tình trạng “đóng băng” hồ sơ đất đai, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp, Thành phố thống nhất tạm thời giải quyết tất cả thủ tục theo bảng giá đất mới mà không nhân hệ số K, áp dụng cho đến khi hệ số chính thức được công bố.
.png)
Nội dung chính của Bảng giá đất mới
Bảng giá đất TP.HCM giai đoạn 2026-2030 được đánh giá là bước tiến lớn, phản ánh sát hơn giá thị trường so với bảng cũ. Tại khu vực trung tâm (khu vực 1 - TP.HCM trước đây), giá đất ở cao nhất đạt 687 triệu đồng/m² trên các tuyến đường “vàng” như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Mức giá thấp nhất ở khu vực ngoại thành vẫn từ vài triệu đồng/m², nhưng nhìn chung đã được điều chỉnh tăng với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá năm 2024. Đất nông nghiệp cũng được điều chỉnh tăng đáng kể so với đề xuất ban đầu.
Mức giá các khu vực theo Bảng giá đất TP.HCM 2026
Ngay sau khi bảng giá có hiệu lực, Chủ tịch UBND TP.HCM đã ban hành văn bản chỉ đạo khẩn trương triển khai, yêu cầu các sở ngành, quận huyện phối hợp chặt chẽ để áp dụng thống nhất, tránh lúng túng trong xử lý hồ sơ. Văn bản này được xem là động thái “hối thúc” để đảm bảo bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 được thực thi hiệu quả.
Lo ngại từ người dân và doanh nghiệp
Việc tạm áp dụng trực tiếp bảng giá đất mới được người dân và doanh nghiệp đánh giá cao vì giúp thủ tục hành chính thông suốt trong giai đoạn chuyển tiếp. Nếu chờ hệ số K, nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ, hay đấu giá đất có nguy cơ bị ách tắc nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và hoạt động sản xuất kinh doanh.
Tuy nhiên, không ít lo ngại đã xuất hiện về tương lai khi hệ số K chính thức ra đời. Nhiều ý kiến cho rằng, hệ số K có thể đẩy tiền sử dụng đất tăng mạnh, đặc biệt với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích hoặc hợp thức hóa đất. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) từng khuyến nghị hệ số K đối với hộ gia đình nên giữ ở mức 1 để giảm gánh nặng, đồng thời đề xuất cơ chế định giá đất cụ thể hơn cho dự án.
Một ví dụ minh họa: nếu bảng giá đất khu vực nào đó là 80 triệu đồng/m², việc nhân thêm hệ số K (có thể lớn hơn 1) sẽ khiến tiền sử dụng đất tăng vọt, đẩy giá bất động sản lên cao hơn nữa. Doanh nghiệp bất động sản lo ngại điều này sẽ làm giá bán sản phẩm cuối cùng bị đội lên, ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của thị trường.
Ý nghĩa của quyết định tạm thời
Quyết định tạm áp dụng trực tiếp bảng giá đất của TP.HCM được xem là giải pháp linh hoạt, phù hợp với tinh thần Nghị quyết 254/2025, đồng thời thể hiện sự quan tâm thiết thực đến người dân. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi sau nhiều năm khó khăn, việc tránh ách tắc thủ tục đất đai sẽ góp phần kích thích giao dịch, thúc đẩy kinh tế địa phương.
Dự kiến trong những tháng tới, khi hệ số K được hoàn thiện và công bố (trước hạn 1/7/2026), TP.HCM sẽ có thêm văn bản hướng dẫn cụ thể để chuyển tiếp mượt mà. Người dân và doanh nghiệp được khuyến cáo theo dõi sát thông tin từ Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng như UBND các xã để chủ động trong các thủ tục liên quan.
Tóm lại, với bảng giá đất mới đã tăng đáng kể và cơ chế tạm thời hiện nay, thị trường bất động sản TP.HCM đang ở giai đoạn chuyển tiếp quan trọng. Đây vừa là cơ hội để giá đất tiệm cận thị trường, vừa là thách thức đòi hỏi sự minh bạch, hợp lý khi ban hành hệ số K sắp tới.
Đăng Thy
.png)
