Thị trường bất động sản phía Nam Sông Hồng - Hà Nam, Nam Định, Thái Bình, Ninh Bình còn nhiều dư địa phát triển dồi dào trong thập kỷ tiếp theo.

Vùng trũng phát triển, thu hút đầu tư trong nhiều năm

Trong hơn 1 thập kỉ vừa qua, phần lớn làn sóng đầu tư FDI, phát triển các KCN và hạ tầng, tiện ích tại Miền Bắc tập trung tại: (1) Tam giác kinh tế (TGKT) Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh (bao gồm Hưng Yên & Hải Dương), (2) Các địa phương lân cận phía Bắc TGKT như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên. Các tỉnh thành trên hợp thành Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.

Với vị trí gần Trung Quốc, kết nối tốt với các trung tâm sản xuất điện tử, công nghệ cao như Thâm Quyến, Quảng Châu. Do đó, các địa phương trên được các doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn trong giai đoạn đầu của xu hướng dịch chuyển một phần dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc, trong khi vẫn duy trì khả năng cung ứng tốt các linh kiện, thiết bị đầu vào chưa thể đáp ứng bởi các nhà cung ứng có cơ sở tại Việt Nam.

Sân bay Nội Bài tạo lợi thế lớn để thu hút đầu tư thuộc các nhóm ngành điện tử, công nghệ – có giá trị gia tăng cao và thúc đẩy mạnh hơn đến mặt bằng thu nhập người lao động.

Ngoài ra, hạ tầng giao thông (đặc biệt các tuyến cao tốc) kết nối liên tỉnh, đến các cửa khẩu/ hạ tầng logistics quan trọng (cụm cảng Hải Phòng, sân bay Nội Bài) được đầu tư bài bản, đầy đủ hơn.

VCBS cho rằng, các yếu tố thuận lợi nói trên mang đến những động lực lớn cho thị trường bất động sản và mặt bằng giá đất tại các địa phương trên. Trong đó có sự cải thiện mạnh của mặt bằng thu nhập và mức độ đô thị hóa. Sự phát triển kinh tế của các địa phương cũng giảm bớt tiến trình di dân cơ học đến các trung tâm kinh tế khi cơ hội việc làm và tiện ích sống tại địa phương được cải thiện, và thậm chí đón nhận thêm lượng lao động nhập cư từ các tỉnh thành khác; thu hút nhiều chủ đầu tư bất động sản lớn đến tìm kiếm cơ hội và phát triển dự án.

Trong khi đó, các tỉnh thành phía Nam châu thổ Sông Hồng (Hà Nam, Nam Định, Thái Bình, Ninh Bình) chậm chân hơn trong làn sóng thu hút đầu tư. Hệ quả là mặt bằng thu nhập bình quân thấp. Nền kinh tế địa phương vẫn phụ thuộc nhiều vào nông nghiệp, các lĩnh vực có giá trị thấp. Nguồn lực ngân sách địa phương yếu, do đó hạn chế năng lực triển khai đầu tư các dự án hạ tầng đô thị, tiện ích trên địa bàn. Ngoài ra, thị trường cũng thiếu vắng sự tham gia của các doanh nghiệp phát triển bất động sản tên tuổi. Thị trường bất động sản phát triển theo hướng manh mún, nặng về hình thức phân lô bán nền.

Tuy vậy, theo VCBS, xu hướng trên dần được cải thiện trong vài năm đây, và ghi nhận điểm sáng nhất định tại 2 tỉnh thành: Hà Nam (tỉnh công nghiệp mới nổi) và Ninh Bình (phát triển du lịch, dịch vụ).

Dư địa phát triển dồi dào trong thập kỷ tiếp theo

VCBS cho rằng khi các địa phương phía Bắc châu thổ Sông Hồng dần gặp những giới hạn nhất định về quỹ đất và mặt bằng chi phí, các địa phương khu vực phía Nam có thể sẽ là điểm sáng thu hút đầu tư trong giai đoạn tới, đặc biệt khi: (1) Những điểm yếu về quy hoạch và hạ tầng giao thông dần được cải thiện, (2) Các địa phương trên còn nhiều dư địa để phát triển các dự án KCN, KĐT mới.

Hơn nữa, quỹ đất cho phát triển các KCN, KĐT tại các địa phương này mới còn khá dồi dào, bao gồm cả quỹ đất dọc các tuyến cao tốc, quốc lộ hiện hữu (khác với các tỉnh thành khu vực phía Bắc). Giá thuê đất/đơn giá tiền sử dụng đất còn thấp.

Ngoài ra, hoạt động cấp phép tương đối dễ dàng khi chính quyền địa phương có nhiều động lực thu hút dự án đầu tư để gia tăng nguồn lực ngân sách và cải thiện cơ hội việc làm & bộ mặt hạ tầng, đô thị trên tại địa bàn.

Nhiều trợ lực cho sự chuyển mình trong các năm tới

Quyết định 368/QĐ-TTg phê duyệt quy hoạch vùng Đồng bằng sông Hồng thời kì 2021 – 2030 (tầm nhìn đến 2050), theo đó chia thành 2 tiểu vùng với định hướng phát triển khác nhau.

Trong đó, tiểu vùng phía Bắc Sông Hồng tập trung thu hút đầu tư & phát triển: (1) Các ngành công nghệ cao, công nghiệp chế biến có giá trị gia tăng cao, (2) Lĩnh vực dịch vụ. Bắc Ninh định hướng lên thành phố trực thuộc Trung Ương và trở thành đô thị hạt nhân mới. Trong khi đó, sẽ dồn sức phát triển công nghiệp quy mô lớn, phục vụ chuyển dịch cơ cấu kinh tế tại tiểu vùng phía Nam (Hà Nam, Nam Định, Thái Bình, Ninh Bình).

Trong tương lai cũng sẽ triển khai và quy hoạch phát triển mới một loạt dự án giao thông kết nối liên tỉnh và với các tỉnh thành công nghiệp phía Bắc sông Hồng: Cao tốc Hà Nam – Nam Định (CT.11), Tuyến đường bộ ven biển Quảng Ninh – Hải Phòng – Thái Bình – Nam Định – Ninh Bình,…

Hình thành tuyến cao tốc theo trục Đông – Tây, kết nối chuỗi các tỉnh thành Nam Sông Hồng với cụm cảng Hải Phòng & cửa khẩu Móng Cái (Cao tốc Ninh Bình – Hải Phòng CT.08, kết hợp Cao tốc Hà Nam – Nam Định – Lạc Quần)

Các định hướng nói trên kỳ vọng đem lại tác động tương tự như tuyến cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Móng Cái đối với các tỉnh thành phía Bắc châu thổ Sông Hồng.

Ngoài ra, quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội (ban hành tháng 12.2024) chính thức lựa chọn xây dựng sân bay thứ 2 vùng Thủ đô tại phía Nam - khu vực H. Ứng Hòa & Phú Xuyên: Bắt đầu tập trung phát triển các dự án KĐT bài bản, đầy đủ tiện ích (thay vì hình thức manh mún, phân lô bán nền truyền thống) và đã thu hút được nhiều chủ đầu tư tên tuổi đến tìm kiếm cơ hội. Trong quá khứ, sân bay Nội Bài cùng hạ tầng đường giao thông kết nối phát triển nối sân bay là động lực quan trọng giúp các tỉnh thành lân cận (Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc) thu hút đầu tư các lĩnh vực điện tử, linh kiện có giá trị gia tăng cao.

Trong giai đoạn 5 năm tới, các địa phương phía Nam Sông Hồng đều có kế hoạch gia tăng mạnh quy mô công nghiệp với việc quy hoạch phát triển loạt dự án KCN mới. Trong đó, đặc biệt đẩy mạnh phát triển các Khu kinh tế ven biển với cơ chế ưu đãi đặc thù và hệ thống chuỗi hạ tầng logistics thống nhất.

Mặc dù sân bay Ứng Hòa sẽ cần thêm nhiều năm để hoàn thiện và bắt đầu khai thác, làn sóng quy hoạch các dự án và thu hút đầu tư để đón đầu có thể bắt đầu được đẩy mạnh ngay trong vài năm tới.

Chuyên nghiệp hóa thị trường bất động sản địa phương

VCBS kì vọng thị trường bất động sản tại các tỉnh thành Nam Sông Hồng sẽ được thúc đẩy đáng kể về lượng giao dịch và mặt bằng giá trong các năm tới nhờ:

Gia tăng mức độ đô thị hóa, mặt bằng thu nhập người dân và sự cải thiện về hạ tầng giao thông, tiện ích đô thị trên địa bàn; thu hút dòng tiền đầu tư từ các địa bàn phía Bắc (đặc biệt Hà Nội), trong bối cảnh mặt bằng giá đất tại các địa phương trên đã ở mức cao và có thể không còn nhiều dư địa sinh lời.

Gia tăng sự hiện hiện của các chủ đầu tư lớn đến phát triển các dự án KĐT quy mô lớn, đầy đủ tiện ích & hạ tầng để tìm kiếm cơ hội và tận dụng lợi thế: (1) Quỹ đất còn nhiều với chi phí giá vốn chưa cao, (2) Quy trình pháp lý tương đối thuận lợi nhờ sự tạo điều kiện của chính quyền địa phương.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản nhỏ tại địa phương,trong ngắn hạn có thể được hưởng lợi đáng kể nhờ: Sở hữu quỹ đất có sẵn với giá vốn thấp, qua đó có lợi thế lớn khi: (1) Thị trường khu vực thiết lập mặt bằng giá mới, (2) Ăn theo sự phát triển của hạ tầng và các dự án KĐT của chủ đầu tư lớn. Trong giai đoạn chuyển tiếp, các doanh nghiệp có thể tận dụng lợi thế địa phương để xin, tích lũy dự án tại các vị trí đắc địa để đón đầu quy hoạch.

Về dài hạn, các doanh nghiệp cần thay đổi để duy trì vị thế tại chính địa bàn truyền thống chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh trong bối cảnh: (1) Hình thức dự án phân lô bán nền bị hạn chế mạnh trong môi trường pháp lý mới, và chịu sự cạnh tranh từ sản phẩm đất đấu giá nhà nước, (2) Việc phát triển dự án sẽ chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu minh bạch. Cải thiện năng lực tài chính, hoặc có phương án tài chính bền vững hơn khi đầu tư dự án xét đến việc chiếm dụng vốn từ khách hàng sẽ bị hạn chế bởi các Bộ Luật mới.

Anh Mai