Tốc độ:
1x
200.000 sản phẩm ra thị trường
Theo thống kê từ VARS IRE, kể từ đầu năm 2023, thị trường bắt đầu ghi nhận sự phục hồi rõ rệt về nguồn cung sau nhiều năm suy giảm. Nếu như năm 2022, tổng nguồn cung chỉ đạt hơn 40.000 sản phẩm thì đến năm 2025, con số này đã tăng lên khoảng 128.000 sản phẩm mới, đánh dấu mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025. Đáng chú ý, với đà tháo gỡ pháp lý và hàng loạt dự án được khơi thông, tổng nguồn cung năm 2026 được dự báo có thể chạm mốc khoảng 200.000 sản phẩm.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung đã thay đổi hoàn toàn cục diện thị trường.
Trong bối cảnh trước đây, khi nguồn hàng khan hiếm, gần như bất kỳ sản phẩm nào mở bán cũng dễ dàng tìm được người mua, thậm chí xuất hiện tình trạng “tranh suất”, giao dịch chênh lệch. Nhưng hiện nay, khi người mua có nhiều lựa chọn hơn về vị trí, loại hình và mức giá, thị trường đã bước sang giai đoạn cạnh tranh thực chất hơn.
.jpg)
Ông cũng chỉ ra rằng, trong giai đoạn 2023-2025, sự kết hợp của nguồn cung phục hồi và các yếu tố vĩ mô thuận lợi như lãi suất thấp, dòng tiền dồi dào đã kích hoạt nhu cầu bị “nén” trước đó. Đây là nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới. Không ít nhà đầu tư đã ghi nhận mức sinh lời rất cao, thậm chí tài sản tăng gấp đôi chỉ trong vòng 1-2 năm.
Đặc biệt, trong quý 3/2025, tại một số khu vực, giá căn hộ tăng thêm từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn chỉ trong thời gian ngắn, tạo ra làn sóng đầu tư theo tâm lý “xuống tiền nhanh - chốt lời sớm”. Tuy nhiên, theo ông Đính, đây cũng chính là giai đoạn tiềm ẩn rủi ro khi nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường theo tâm lý FOMO, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.
Bước sang cuối năm 2025, khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt, thị trường bắt đầu có sự điều chỉnh. Hàng loạt dự án trước đó bị đình trệ đã được tháo gỡ pháp lý và quay trở lại triển khai. Cùng với đó là hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt mới, chủ yếu tập trung tại các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm. Không chỉ tăng về số lượng, nguồn cung còn được nâng cấp về chất lượng với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích.
Ngoài nguồn hàng mới, thị trường còn ghi nhận lượng lớn sản phẩm từ tồn kho và nhà đầu tư thứ cấp rao bán lại, khiến tổng nguồn cung tăng mạnh. Trong bối cảnh này, theo ông Đính, tâm lý thị trường đã thay đổi rõ rệt. Người mua trở nên thận trọng hơn, không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông, trong khi thanh khoản không còn dàn trải mà tập trung vào những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực hoặc có tiềm năng khai thác dòng tiền.
Cuộc sàng lọc dòng tiền
“Chúng ta đang chứng kiến một sự phân hóa rất rõ của dòng tiền,” ông Đính nhấn mạnh. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc nguồn cung tăng, mà còn do sự lệch pha trong kỳ vọng giá giữa người mua và người bán. Trong khi nhiều chủ sở hữu vẫn neo giá ở mức cao, kỳ vọng vào mặt bằng giá đã thiết lập trong giai đoạn trước, thì người mua lại có xu hướng chờ đợi, thậm chí kỳ vọng mức giá tốt hơn hoặc các sản phẩm cắt lỗ.
Cùng với đó, cấu trúc nhà đầu tư trên thị trường cũng thay đổi. Một bộ phận nhà đầu tư dài hạn, có dòng tiền ổn định và đã đạt mức lợi nhuận kỳ vọng, không chịu áp lực bán ra. Ngược lại, áp lực thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc tham gia thị trường ở vùng giá đỉnh.
Dù thanh khoản có dấu hiệu chậm lại, ông Đính cho rằng mặt bằng giá bất động sản khó có thể giảm sâu trong ngắn hạn. Nguyên nhân nằm ở chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Hiện chi phí đất đai chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tiếp tục tăng theo bảng giá đất mới. Khi giá đất tăng khoảng 20%, chi phí phát triển dự án có thể tăng thêm ít nhất 6-8%.
Không chỉ vậy, chi phí xây dựng cũng đã tăng từ 8-12%, trong khi chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2%, khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng thêm từ 1,6% đến 2,7%. Đối với những dự án “đắp chiếu” lâu năm, khi triển khai trở lại, tiền sử dụng đất có thể tăng gấp 1,5-3 lần so với trước đây.
Trước bối cảnh này, nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng bằng cách đưa ra các chính sách ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, tăng chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm nhằm kích cầu và cải thiện dòng tiền.
Ở góc độ nhà đầu tư, ông Đính cho rằng cách tiếp cận thị trường cần thay đổi theo hướng thực chất hơn. Việc đánh giá một sản phẩm không nên chỉ dựa trên giá bán, mà cần đặt trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Thị trường hiện nay không còn phù hợp với chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn.
Ông khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối tốt, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức và xác định thời gian nắm giữ đủ dài, tối thiểu từ 3-5 năm đối với các dự án hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, những khu vực đã hình thành hoặc đang thu hút cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế sẽ có lợi thế rõ rệt về thanh khoản. Ngược lại, các khu vực còn thưa dân, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng dù vẫn có tiềm năng dài hạn, nhưng sẽ cần thời gian tích lũy lâu hơn và tiềm ẩn rủi ro cao hơn.
“Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Dòng tiền sẽ chỉ tìm đến những sản phẩm thực sự có giá trị,” ông Đính nhận định, đồng thời cho rằng đây chính là thời điểm để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn sau một chu kỳ tăng trưởng nóng.
Tâm An
.png)
.png)
