Tốc độ:
1x
Ban Quản lý Đường sắt đô thị Hà Nội (MRB) vừa đề xuất UBND TP Hà Nội phương án hướng tuyến, vị trí các nhà ga và depot trong quá trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án tuyến đường sắt đô thị số 2A, đoạn Hà Đông - Xuân Mai.
Mở ra khoảng 450 ha đất TOD xung quanh 6 nhà ga
Theo MRB, trục Quốc lộ 6 được xác định là một trong 9 trục động lực phát triển của Hà Nội theo Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Tuyến giao thông này đóng vai trò kết nối khu vực trung tâm với đô thị vệ tinh Xuân Mai và cửa ngõ vùng Tây Bắc.
Dọc hành lang Quốc lộ 6, Hà Nội định hướng phát triển không gian đô thị rộng khoảng 9.304 ha. Dân số khu vực này được dự báo đạt khoảng 250.000 người vào năm 2045 và tăng lên 500.000 người vào năm 2065. Để đáp ứng nhu cầu phát triển, thành phố dự kiến đồng thời mở rộng Quốc lộ 6 với mặt cắt ngang từ 50 - 60 m và kéo dài tuyến metro số 2A đến Xuân Mai.
.jpg)
Một góc Xuân Mai
Theo đề xuất, đoạn kéo dài có chiều dài khoảng 20 km và bổ sung thêm 12 ga. Sau khi hoàn thành, toàn tuyến Cát Linh - Hà Đông - Xuân Mai sẽ dài khoảng 33 km, gồm tổng cộng 24 nhà ga. Thời gian di chuyển toàn tuyến dự kiến khoảng 46 phút.
MRB cho biết đơn vị tư vấn đã nghiên cứu 3 phương án hướng tuyến. Trong đó, phương án số 2 được đề xuất lựa chọn vì vừa đáp ứng nhu cầu giao thông, vừa tạo điều kiện phát triển đô thị theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng).
Theo phương án này, tuyến metro sẽ bám theo Quốc lộ 6 ở đoạn đầu và cuối, nhưng đoạn giữa sẽ đi qua phía Nam Khu công nghiệp Phú Nghĩa. Cách bố trí này được tính toán để mở ra khoảng 450 ha đất TOD xung quanh 6 nhà ga.
Đáng chú ý, khu vực quanh ga S5 và S6 được định hướng phát triển thành các tổ hợp đô thị đa chức năng với văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ và công viên. Riêng ga S6 sẽ kết nối trực tiếp với Khu công nghiệp Phú Nghĩa giai đoạn 2, tạo thêm lợi thế thu hút các dự án công nghệ cao và sản xuất hiện đại.
Về hạ tầng vận hành, đơn vị tư vấn kiến nghị đặt depot tại khu vực Xuân Mai Tây thay vì Phú Nghĩa như phương án ban đầu. Việc điều chỉnh này nhằm tăng tính linh hoạt trong tổ chức chạy tàu và nâng cao năng lực dự phòng.
Theo MRB, phương án 2 đã nhận được sự đồng thuận cơ bản từ Sở Xây dựng và chính quyền các địa phương liên quan, gồm Phú Nghĩa, Chương Mỹ và Xuân Mai.
Nếu được UBND TP Hà Nội chấp thuận, dự án sẽ được hoàn thiện hồ sơ để trình phê duyệt trong năm 2026, khởi công vào cuối năm 2026 hoặc đầu năm 2027 và đưa vào khai thác năm 2030.
Giá bất động sản dọc tuyến đang ở mức nào?
Tuyến Cát Linh - Hà Đông hiện dài 13 km, gồm 12 ga trên cao và được vận hành thương mại từ tháng 11/2021. Đây là tuyến đường sắt đô thị đầu tiên của Việt Nam đi vào hoạt động, với mỗi đoàn tàu gồm 4 toa, sức chở tối đa 960 hành khách, tốc độ vận hành tối đa 80 km/h.
Việc kéo dài tuyến metro Cát Linh - Hà Đông đến Xuân Mai được giới đầu tư đánh giá là một trong những yếu tố có thể tạo ra thay đổi rõ rệt đối với thị trường bất động sản dọc Quốc lộ 6, đặc biệt tại các khu vực như Phú Nghĩa, Chúc Sơn và Xuân Mai.
Hiện nay, giá đất tại khu vực này đã có xu hướng tăng trong vài năm gần đây nhờ đồng thời hưởng lợi từ việc mở rộng Quốc lộ 6, phát triển các khu công nghiệp và quy hoạch đô thị vệ tinh.
Theo bảng giá đất năm 2026, giá đất ở vị trí 1 trên trục Quốc lộ 6 đoạn qua thị trấn Xuân Mai (cũ) dao động khoảng 18,9 - 22,1 triệu đồng/m2 tùy từng đoạn.
Trên thị trường thực tế, mức giá giao dịch thường cao hơn đáng kể so với bảng giá đất. Tại khu vực Phú Nghĩa, đặc biệt quanh Khu công nghiệp Phú Nghĩa, nhiều lô đất thổ cư đang được chào bán phổ biến trong khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2, một số vị trí đẹp gần Quốc lộ 6 hoặc khu đấu giá có thể vượt 50 triệu đồng/m2.
Tại Xuân Mai, mặt bằng giá đất thổ cư hiện phổ biến ở mức 12 - 18 triệu đồng/m2 đối với các vị trí trong khu dân cư, trong khi đất nằm gần Quốc lộ 6, trung tâm thị trấn hoặc các khu tái định cư có thể đạt 20 - 30 triệu đồng/m2.
Nếu tuyến metro được phê duyệt và triển khai đúng tiến độ, tác động lớn nhất sẽ tập trung quanh các nhà ga. Theo kinh nghiệm từ tuyến Cát Linh - Hà Đông hiện hữu, những khu vực nằm trong bán kính 500 - 1.000 m quanh ga thường có thanh khoản tốt hơn, giá bán và giá cho thuê được cải thiện nhờ khả năng kết nối thuận tiện. Đặc biệt, khoảng 450 ha đất TOD quanh 6 nhà ga mới được quy hoạch sẽ tạo thêm dư địa cho các dự án khu đô thị, thương mại và dịch vụ.
Trong ngắn hạn, thông tin quy hoạch có thể kích thích giao dịch và đẩy giá tăng cục bộ ở những khu vực như Phú Nghĩa và Xuân Mai. Tuy nhiên, mức tăng mạnh hay không sẽ phụ thuộc vào tiến độ phê duyệt dự án, giải phóng mặt bằng và khả năng triển khai thực tế.
Về dài hạn, nếu tuyến metro hoàn thành vào năm 2030 như kế hoạch, khu vực phía Tây Hà Nội, đặc biệt dọc Quốc lộ 6, có thể bước vào một chu kỳ tăng giá mới nhờ sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông, công nghiệp và phát triển đô thị vệ tinh.
Tâm An
