Mua được nhà chắc gì đã vui

Những ngày cuối năm 2024, tâm trạng của chị Quỳnh vẫn ngổn ngang, nhiều âu lo. Đã nhiều tháng liền kể từ ngày rao bán, căn hộ của chị vẫn chưa tìm được người mua. Căn nhà từng là niềm mơ ước nay đã trở thành áp lực quá lớn đè lên vai hai vợ chồng chị Quỳnh.

Năm 2021, khi tích lũy được hơn 1 tỷ đồng, vợ chồng chị Quỳnh quyết định vây thêm ngân hàng 1 tỷ nữa để mua một căn hộ ở TP. Thủ Đức. Căn nhà có diện tích 60m2, 2 phòng ngủ đáp ứng đúng nhu cầu của cả gia đình.

Thời điểm đó, thu nhập của cả hai vợ chồng mỗi tháng hơn 40 triệu đồng đủ để trang trải chi phí cuộc sống và trả lãi vay ngân hàng. Con trai còn nhỏ nên chưa phải lo chi phí học hành. Mọi thứ đều nằm tính toán và khả năng của hai vợ chồng.

Mua được nhà ở thành phố nhưng lãi vay ngân hàng quá lớn khiến nhiều người áp lực (Ảnh: Phong Vân)

Tuy nhiên, kế hoạch bắt đầu chệch choạc kể từ khi đại dịch Covid-19 xuất hiện. Một giai đoạn không thể đi làm nên không có thu nhập. Sau dịch bệnh, tình hình kinh tế khó khăn khiến công ty của anh chị phải cắt giảm nhân sự. Dù vẫn duy trì được công việc nhưng thu nhập chỉ còn 1/3 so với trước đó.

Cùng thời điểm này, con trai chị Quỳnh bắt đầu đi học. Mỗi tháng tốn thêm gần cả chục triệu đồng tiền học phí nên chị càng thêm áp lực.

Sau hơn 3 năm cố gắng gồng gánh, cả hai vợ chồng quyết định bán căn hộ để trang trải bớt nợ nần. Tuy nhiên, do căn hộ đang trong quá trình làm sổ hồng nên buộc tạm ngưng giao dịch. Những người hỏi mua đều muốn có sổ để vay ngân hàng nên suốt thời gian dài chị Quỳnh vẫn chưa bán được nhà.

“Lúc mua chủ đầu tư, môi giới đều nói nhà sắp có sổ. Nhưng mãi tới bây giờ mỗi khi hỏi họ cũng chỉ nói là sắp có. Lỗi do mình quá tin tưởng nơi chủ đầu tư”, chị Quỳnh nói.

Bây giờ nghĩ lại, chị Quỳnh thừa nhận mình đã quá nóng vội khi quyết định mua nhà. Ngoài những khó khăn bất khả kháng như dịch bệnh, kinh tế suy thoái thì cả hai vợ chồng đều bị cảm xúc chi phối, với tâm lý phải mua bằng được căn nhà ở thành phố.

Số tiền vay ngân hàng quá lớn khiến số tiền trả lãi “ăn” phần lớn thu nhập mỗi tháng. Việc dành toàn bộ tiền tích lũy để mua nhà khiến chị Quỳnh không có nguồn tiền dự trữ khi rủi ro ập đến. Có một số trường hợp thiết yếu phải vay mượn thêm để xử lý, do đó nợ lại chồng thêm nợ.

Những áp lực nợ nần khiến cuộc sống gia đình thêm ngột ngạt. Dù đã chủ động “thắt lưng buộc bụng”, cắt giảm tối đa các chuyến du lịch, ăn uống bên ngoài nhưng vẫn thiếu trước hụt sau. Hai vợ chồng không tránh khỏi những lúc lời qua tiếng lại.

Vậy nên, mỗi khi nghe ai đó háo hức để mua nhà bằng mọi giá chị Quỳnh đều thấy ái ngại. Nếu đủ thân thiết, chị Quỳnh sẽ phân tích từng điểm để người đó hiểu và cân nhắc khả năng tài chính phù hợp, tránh để tâm lý thao túng rồi lại đi vào vòng áp lực “cõng nợ”.

Chị Quỳnh nhận ra rằng thay vì phải mua bằng được một căn nhà thì nên tìm một không gian sống phù hợp, dù đó là nhà thuê. Nhiều người mua nhà vùng ven, rồi mỗi ngày phải vượt hàng chục cây số đến chỗ làm, chấp nhận cảnh đường xá kẹt xe, ngập nước, khói bụi rất mệt mỏi.

“Chỗ ở phải là nơi phù hợp gần chỗ làm, chỗ học của con, chứ không nhất thiết phải mua nhà để rồi áp lực nợ nần, mất thời gian, sức khỏe”, chị Quỳnh đúc kết.

Câu chuyện của chị Quỳnh khá phổ biến tại các đô thị lớn hiện nay. Không ít người sau khi mua được nhà đã phải ngậm ngùi bán lại vì đối diện với quá nhiều áp lực.

Theo tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, trước khi quyết định mua nhà, người mua cần xác định rõ có thực sự cần nhà ở hay không. Thứ hai, cần đánh giá mức tiền tích lũy hiện có. Thứ ba, phải xem xét khả năng vay mượn và đặt ra câu hỏi liệu thu nhập hàng tháng có đủ để thanh toán cả gốc và lãi không.

Đối với những người thuê nhà, khao khát sở hữu nhà thường là rất lớn. Tuy nhiên, cần phải tiếp cận vấn đề này một cách thận trọng, đồng thời nâng cao khả năng chịu đựng tài chính.

Theo chuyên gia này, sử dụng vốn vay ngân hàng là đòn bẩy quan trọng khi mua nhà hay đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, tỉ lệ vay nên chỉ dưới 50% giá trị căn nhà. Trong trường hợp chưa đủ khả năng tài chính thì nên đi thuê. Phương án này vừa tránh được áp lực nợ nần, vừa có sẵn nguồn tiền tích lũy để đầu tư khi có cơ hội. Nhiều trường hợp biết đầu tư phù hợp nên chỉ sau một thời gian ngắn đã kiếm được vốn đủ khả năng mua nhà.

Kết đắng cho mộng giàu nhanh

Trong giai đoạn 2021-2022, chỉ trong vài ngày, anh Thắng (TP. Thủ Đức, TP.HCM) đã bỏ túi được hơn 500 triệu đồng nhờ mua bán sang tay nhiều mảnh đất ở Bảo Lộc, Lâm Đồng. Thời điểm đó, khu vực này là tâm điểm của sốt đất. Giá được đẩy lên hàng ngày. Có nhiều thương vụ sáng đặt cọc, chiều đã sang lại kiếm được vài trăm triệu đồng.

Thấy việc buôn đất dễ kiếm tiền, thậm chí một thương vụ có khi còn hơn thu nhập cả năm đi làm công chức, anh Thắng xin nghỉ việc và quyết tâm trở thành nhà đầu tư bất động sản thực thụ.

Để gia tăng thêm cơ hội, anh Thắng vay ngân hàng và hùn hạp với người thân để có số vốn hơn 10 tỷ đồng. Nhờ nguồn tiền này, anh Thắng thu gom nhiều nền đất ở Bảo Lộc. Thời gian đầu, công việc đều thuận lợi khi các nền đất giao dịch rất đều đặn.

Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2022, cơn sốt đất Bảo Lộc bắt đầu xẹp xuống, cùng với đó là việc chính quyền địa phương tăng cường rà soát, siết phân lô bán nền. Nhà đầu tư ào ạt tháo chạy. Anh Thắng ôm trong tay hơn chục lô đất nhưng không thể bán ra. Mỗi tháng phải trả cả trăm triệu tiền lãi vay ngân hàng khiến anh phải điêu đứng.

Gần cả năm mà chẳng bán được lô đất nào, dù chấp nhận giảm tới 50% giá, anh Thắng buộc phải bán chiếc xe ô tô của mình để có ít tiền cầm cự. “Đúng là chết trên đống tài sản”, anh Thắng cay đắng nói.

Nhà đầu tư này cho biết, khó khăn dạy cho anh thêm nhiều bài học về đầu tư. Trong đó, bài học quan trọng hơn cả là phải biết làm chủ lòng tham của mình để không ôm đồm quá sức.

Đầu tư bất động sản ăn theo cơn sốt đất ở Bảo Lộc khiến nhiều nhà đầu tư “sập bẫy” (Ảnh: PV)

Câu chuyện đầu tư nhà đất của bà Thu (quận Gò Vấp, TP.HCM) còn bi đát hơn. Năm 2022, một công ty môi giới bất động sản mời bà tham gia sự kiện mở bán dự án đất nền ở huyện Trảng Bom, Đồng Nai.

Tại sự kiện mở bán, nhân viên môi giới hối thúc bà Thu xuống tiền đặt cọc và hứa hẹn nhiều chính sách hấp dẫn như chiết khấu cao, tặng quà đắt tiền. Khu đất dự án lại nằm gần sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang triển khai nên rất tiềm năng.

Đang có nhu cầu đầu tư nên bà Thu không do dự xuống tiền. Chủ đầu tư cũng cam kết sẽ ra sổ đỏ cho bà trong vòng 6 tháng. Tuy nhiên, khi bà Thu đã đóng gần như 100% vẫn không thấy chủ đầu tư đả động gì đến việc bàn giao sổ.

Sau nhiều lần chất vấn nhưng chủ đầu tư vẫn né tránh, bà Thu và nhiều khách hàng khác mua đất tại đây đã tá hỏa khi được chính quyền địa phương thông báo dự án chưa đầy đủ pháp lý, khu đất vẫn là đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi.

“Kể từ đó đến nay, đã không biết bao lần tôi lên xuống đòi lại tiền nhưng vô vọng”, bà Thu cho biết.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, để thành công khi đầu tư đất nền vùng ven, cần phải chú trọng đến yếu tố pháp lý và quy hoạch. Về pháp lý, nhà đầu tư có rất nhiều cách để kiểm tra pháp lý một khu đất định mua. Thứ nhất là có thể trực tiếp liên hệ với chính quyền địa phương để tìm hiểu. Thứ hai là yêu cầu chủ đất đưa ra văn bản quy hoạch và các giấy tờ liên quan.

Ngoài ra, người mua cũng phải đi thực địa, tìm hiểu thông tin dự án từ người dân địa phương xum quanh. Trong hợp đồng, nếu không nắm rõ thì cần nhờ luật sư tư vấn trước. Rất nhiều người đầu tư đất nền vùng ven chủ yếu theo tâm lý đám đông, chỉ nhìn thấy đất rẻ, môi giới hứa hẹn tăng giá nhanh là tin tưởng xuống tiền nên rất dễ sập bẫy.

Cạm bẫy luôn rình rập

Những cạm bẫy trong đầu tư bất động sản luôn được các nhóm đầu cơ giăng ra để dụ dỗ những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, nhất là những người mới lần đầu mua bất động sản. Ngay cả trong thời điểm thị trường gần như đóng băng, những “đội lái” này vẫn có chiêu trò để thổi giá nhà đất.

Rạng sáng một ngày cuối tháng 8/2024, sau hơn 19 tiếng, phiên đấu giá 19 thửa đất thuộc xã Tiền Yên, Hoài Đức (Hà Nội) kết thúc với giá trúng cao nhất 133,3 triệu đồng/m2, thấp nhất 91,3 triệu đồng/m2.

Theo Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức, trước ngày diễn ra phiên đấu giá 19 lô đất có diện tích từ 74-118 m2 ở khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, hơn 700 bộ hồ sơ của khoảng 400 người nộp tham gia đấu giá. Giá khởi điểm thấp nhất từ 7,3 triệu đồng/m2. Để giành quyền sử dụng lô đất, nhà đầu tư phải thực hiện nhiều vòng trả giá bắt buộc, mỗi bước giá tối thiểu là 6 triệu đồng/m2.

Ở vòng đấu giá cuối, còn khoảng hơn 20 người ở lại tham gia trả giá. Sau 9 vòng, lô đất có diện tích 113m2 được trả giá hơn 15 tỷ đồng (khoảng 133,3 triệu đồng/m2). Mức giá này cao gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. 2 lô đất khác có giá trúng đấu giá cao thứ 2 với 127,3 triệu đồng/m2.

Đỉnh điểm tại phiên đấu giá đất tại huyện Sóc Sơn, Hà Nội ngày 29/11, đã có nhóm người trả mức giá lên đến 30 tỷ đồng/m2. Những người này sau đó đã bị cơ quan điều tra tạm giữ để điều tra về động cơ khi trả mức giá không tưởng trên.

Nhiều nhà đầu tư cho biết, mức trúng đấu giá cao bất thường trong các cuộc đấu giá đất ở Hà Nội vừa qua là cao bất thường so với thực tế thị trường và có dấu hiệu của các nhóm đầu cơ trục lợi. Phần lớn những người này sau đó sẽ bỏ cọc.

Đầu tư bất động sản cần kinh nghiệm, am hiểu pháp lý và tránh tâm lý chạy theo đám đông (Ảnh: PV)

Cuối tháng 10/2024, theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tại huyện Thanh Oai (Hà Nội) có 56/68 thửa đất trúng đấu giá nhưng chưa được người trúng đấu giá nộp tiền, có dấu hiệu bỏ cọc. Hiện tượng này gây dư luận không tốt, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Đơn cử như tại Hà Nội, trong các cuộc đấu giá đất ở huyện Thanh Oai và huyện Hoài Đức vừa qua, đã xuất hiện tình trạng thao túng giá, đẩy giá. Sau khi đấu giá, một số người trúng đấu giá chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá, có dấu hiệu bỏ cọc gây ra dư luận không tốt.

Một số đối tượng tham gia đấu giá không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao và bán lại ngay đất vừa trúng đấu giá để thu lợi, hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với các khu vực xung quanh.

Một nhà đầu tư chia sẻ, nếu chỉ căn cứ vào mức giá trúng đấu giá thì nhiều người thiếu kinh nghiệm sẽ bị “sập bẫy” mua phải nhà đất giá ảo. Ví dụ, người đấu giá trả mức lên đến 100 triệu đồng/m2, sau đó bán một khu đất khác cùng khu vực chỉ với 70 triệu đồng/m2. Người mua sẽ thấy giá rẻ hơn nhiều so với giá trúng đấu giá nhưng thực tế giá thị trường của khu vực đó chỉ 40 triệu đồng/m2.

“Đây là chiêu bài thoát hàng, đẩy giá không mới của các nhóm đầu cơ nhưng vẫn có rất nhiều người sập bẫy”, nhà đầu tư này cho biết.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho rằng việc đấu giá cao rồi bỏ cọc đồng loạt là có chủ đích, có toan tính; có thể thông qua đấu giá để tạo độ nóng tại khu vực người tham gia đấu giá có sở hữu nhiều đất đai.

Theo chuyên gia này, bỏ cọc làm chính sách đấu giá bị ảnh hưởng, làm nhiễu loạn, gây méo mó thị trường bất động sản. Do đó, để chặn tình trạng này, trong các cuộc đấu giá đất, các địa phương cần có phương án chặt chẽ và an toàn. Mức giá khởi điểm đưa ra phải phù hợp với thị trường. Từ đó, xác định tiền đặt cọc cũng phải tương xứng.

Phong Vân