Ảnh minh hoạ

Tiềm năng tăng giá đất nền

Thuỷ Nguyên nằm ở vị trí chiến lược, là cửa ngõ phía Tây của thành phố Hải Phòng. Từ nay đến năm 2045, thành phố Hải Phòng dự kiến sẽ huy động khoảng 285.350 tỷ đồng để phát triển đô thị Thủy Nguyên. Trong đó, hạ tầng giao thông được ưu tiên đầu tư với nhiều dự án nghìn tỷ, như: cầu Nguyễn Trãi, mở rộng đường 359, quốc lộ 10, vành đai 2…

Trên thực tế, việc Thuỷ Nguyên trở thành thành phố đã tạo ra cú hích lớn cho nhiều lĩnh vực kinh tế tại địa phương này.

Ngay trong tháng 1/2025, nền kinh tế Hải Phòng có dấu hiệu tăng trưởng mạnh mẽ. Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng 15,16%, tổng thu ngân sách đạt trên 13.500 tỷ đồng, tăng 21,8% so với cùng kỳ. Thu nội địa đạt hơn 7.700 tỷ đồng, tăng 18,7%, trong khi thu xuất nhập khẩu đạt trên 5.100 tỷ đồng, tăng 15,9%. Sản lượng hàng hóa qua cảng đạt 13,13 triệu tấn, tăng 12,27%. Hải Phòng cũng thu hút 516 nghìn lượt khách du lịch, tăng 2,05% và thu hút đầu tư nước ngoài đạt 150 triệu USD. Giải ngân vốn đầu tư công đạt 20.700 tỷ đồng, vượt 22% kế hoạch. Tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ ước đạt trên 20.600 tỷ đồng, tăng 14,08%, trong khi vận chuyển hành khách và hàng hóa đều tăng trưởng mạnh.

Từ đó, bất động sản Thuỷ Nguyên cũng được kỳ vọng sẽ có sự đột phá trong thời gian tới. Các chuyên gia bất động sản cho rằng, khi hạ tầng giao thông tại Thuỷ Nguyên được đầu tư đồng bộ, sẽ tạo ra những thay đổi rõ rệt và mang lại những cơ hội lớn cho thị trường bất động sản ở khu vực này. Thực tế, giá đất tại các khu vực như thị trấn Minh Tân, phường Lập Lễ, Phù Ninh đã tăng từ 20-30% so với năm trước.

Khảo sát trên một số trang mua bán nhà đất cho thấy, hiện tại, giá đất nền tại Thuỷ Nguyên cũng đã dao động ở mức khá cao, tùy thuộc vào vị trí và sự phát triển hạ tầng từng khu vực.

Đơn cử như đất kèm nhà riêng tại Đường Máng Nước, phường Dương Quan có giá 65 triệu/m², với diện tích 100m², tương đương giá trị khoảng 6,5 tỷ đồng. Đất tại Phường Thủy Đường có giá 38,43 triệu/m², với diện tích 108m², giá trị khoảng 4,15 tỷ đồng. Đất đấu giá tại phường An Lư có giá 37,78 triệu/m², với diện tích 90m², tương đương 3,4 tỷ đồng.

Đất nền tại Đường Hoa Động, phường Hoa Động có diện tích 87,8 m² được rao bán với giá gần 39,3 triệu/m2.

Đất tại các khu vực có vị trí chiến lược như gần các tuyến đường chính, khu công nghiệp, hay các khu vực có dự án phát triển hạ tầng lớn như cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, cầu Rào 2, hay các khu đô thị mới, giá có thể cao hơn nữa.

Một số khu vực khác có giá bán “mềm” hơn như đất tại phường Quang Thanh (hơn 14 triệu đồng/m2); phường Lâm Động (gần 25 triệu đồng/m2);…

Dự báo, trong năm 2025, giá đất nền tại Thuỷ Nguyên có thể sẽ tăng từ 10% đến 20%. Trong đó, đối với các khu vực gần các dự án giao thông lớn hoặc các khu công nghiệp, giá đất có thể tăng 15% đến 20% trong năm 2025. Các khu vực xa hơn hoặc ít được chú ý sẽ có mức tăng nhẹ hơn, khoảng 10% đến 12%, nếu các dự án hạ tầng chưa được triển khai nhanh chóng.

Tiềm ẩn rủi ro với nhà đầu tư ngắn hạn

Theo ông Nguyễn Đức Toàn, Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hải Phòng, thị trường bất động sản Thuỷ Nguyên đang được đánh giá là khu vực có nhiều tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro đối với nhà đầu tư ngắn hạn. "Thuỷ Nguyên có tiềm năng rất lớn về phát triển hạ tầng giao thông và cơ sở vật chất. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần thận trọng trong việc lựa chọn các dự án có pháp lý rõ ràng và dự báo chính xác về sự phát triển của khu vực này trong vòng 5 đến 10 năm tới. Dự báo giá đất tại các khu vực như thị trấn Minh Tân và các xã lân cận sẽ tiếp tục tăng trưởng 15-20% mỗi năm cho đến năm 2030, nếu các dự án giao thông được hoàn thiện đúng tiến độ", ông Toàn nhận định.

Bà Nguyễn Thị Mai, một chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản tại Hà Nội, cho biết: "Với sự gia nhập vào hệ thống thành phố trực thuộc trung ương, Thuỷ Nguyên không chỉ thu hút nhà đầu tư từ Hải Phòng mà còn từ các tỉnh lân cận như Quảng Ninh, Hải Dương và Hà Nội. Đặc biệt, các khu công nghiệp và khu chế xuất gần khu vực này sẽ tạo ra lực đẩy mạnh mẽ cho nhu cầu nhà ở cũng như các dự án văn phòng cho thuê”.

Theo bà Mai, khi có quá nhiều nhà đầu tư “đổ bộ”, không tránh khỏi tình trạng giá bất động sản tăng nhanh, đặc biệt là đất nền. Tiền lệ này đã xảy ra nhiều lần trước đây sau khi có thông tin quy hoạch dự án, hay địa phương lên quận, lên thành phố.

“Nếu sốt đất xảy ra quá mạnh mẽ, nó có thể dẫn đến bong bóng bất động sản, làm giá trị thực tế của đất đai không phản ánh đúng tiềm năng và giá trị lâu dài của khu vực. Một số nhà đầu tư có thể đầu tư ồ ạt mà không xem xét kỹ lưỡng tiềm năng phát triển của khu vực, dẫn đến việc cung vượt cầu trong một số phân khúc, gây khó khăn cho thị trường trong tương lai”, bà Mai cho hay.

Trên thực tế, dù đã lên thành phố nhưng các yếu tố đáp ứng cho một quá trình phát triển hoàn thiện ở Thuỷ Nguyên đều cần có thời gian để bắt nhịp.

Trong đó, việc thực hiện quy hoạch đô thị một cách đồng bộ và khoa học là thách thức lớn. Các khu đô thị nếu không được quy hoạch hợp lý có thể dẫn đến tình trạng lộn xộn, thiếu kết nối giữa các khu vực.

Chưa kể, thị trường bất động sản Thuỷ Nguyên còn phải cạnh tranh với các quận trung tâm Hải Phòng (như Hồng Bàng, Ngô Quyền). Việc phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp và các dịch vụ tiện ích ở trung tâm Hải Phòng có thể khiến Thuỷ Nguyên gặp khó khăn trong việc thu hút cư dân và nhà đầu tư.

Hay các khu vực ngoại ô gần Hải Phòng, như An Dương, Kiến An, cũng có thể tận dụng sự phát triển của hạ tầng giao thông để thu hút nhà đầu tư, khiến Thuỷ Nguyên phải đối mặt với sự cạnh tranh lớn. Do đó, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo trước khi “xuống tiền”.

Tâm An