Hải năm nay 30 tuổi, đang làm việc tại một ngân hàng ở TP.HCM. Với mức thu nhập từ 25-30 triệu đồng mỗi tháng, sau 5 năm đi làm, Hải đã tích lũy được một khoản tiền kha khá và bắt đầu suy nghĩ nghiêm túc về chuyện nhà cửa. “Liệu mình có nên mua nhà để ổn định và có một tài sản lâu dài hay tiếp tục thuê nhà để duy trì lối sống linh hoạt và không bị áp lực tài chính?” Câu hỏi này cứ lẩn quẩn trong đầu Hải suốt nhiều tháng qua.

Những gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản khiến nỗi băn khoăn của Hải càng trở nên khó giải quyết. Giá nhà đất tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang ở mức cao kỷ lục, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người trẻ dù họ có thu nhập ổn định.

Việc mua một căn nhà ở thành phố không chỉ đòi hỏi phải có một số tiền lớn ban đầu, mà còn kéo theo áp lực vay nợ và trả lãi suất trong nhiều năm. Thế nhưng, với tâm lý “an cư lạc nghiệp” đã ăn sâu vào tiềm thức của người Việt, nhiều người như Hải vẫn xem việc sở hữu nhà là một mục tiêu quan trọng trong cuộc đời, thậm chí là một kênh đầu tư an toàn và có tiềm năng sinh lời.

Bất động sản qua góc nhìn của một chuyên gia thẩm định giá

Hải có 5 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá. Với kiến thức tài chính và thông tin thị trường luôn được cập nhật từ thực tế công việc, Hải nhận thấy rằng việc sở hữu một căn nhà tại thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội hiện nay là một thách thức rất lớn, kể cả với những người có thu nhập tốt. Giá nhà ở tại các thành phố lớn đã tăng lên mức kỷ lục trong vài năm qua.

Một căn hộ có diện tích trung bình 70m² tại trung tâm TP.HCM hiện có giá từ 7 đến 10 tỷ đồng. Tại các khu vực vùng ven như Thủ Đức hay Bình Chánh, mức giá cũng đã dao động từ 40 đến 70 triệu đồng/m², điều mà cách đây 5 năm ít ai có thể hình dung.

Tình hình tại Hà Nội cũng tương tự, khi các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Cầu Giấy ghi nhận mức giá trên 100 triệu đồng/m². Những con số này đã hoàn toàn vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người trẻ, kể cả những người có thu nhập từ 25 đến 30 triệu đồng mỗi tháng như anh.

Không chỉ vậy, tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu trên thị trường càng khiến giá nhà leo thang nhanh chóng. Hải cho rằng đây là hệ quả của nhiều yếu tố như quỹ đất hạn hẹp, các dự án mới bị trì hoãn do vướng mắc pháp lý và giá nguyên vật liệu xây dựng liên tục tăng cao.

“Nguồn cung mới quá ít, trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt ở những đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Với tình hình này, việc giá nhà giảm trong ngắn hạn gần như là điều không thể,” Hải nhận xét. Hải hiểu rất rõ áp lực khi vay tiền mua nhà. Để sở hữu một căn hộ 3 tỷ đồng, người mua thường phải trả trước khoảng 30% giá trị căn nhà, tức khoảng 900 triệu đồng, phần còn lại vay ngân hàng. Với mức lãi suất 9-11%/năm hiện nay, người mua sẽ phải trả tổng số tiền lãi và gốc lên đến 4-4,5 tỷ đồng trong vòng 20 năm.

“Nói cách khác, bạn đang mua một căn nhà với giá gần gấp đôi so với giá gốc ban đầu. Chưa kể, lãi suất có thể thay đổi và tăng cao hơn nữa, tạo áp lực tài chính trong nhiều năm” Hải phân tích.

Bên cạnh khoản vay ngân hàng, việc sở hữu một căn nhà cũng kéo theo hàng loạt chi phí khác mà nhiều người thường không tính đến khi ra quyết định mua nhà. Đó là các khoản phí trước bạ, thuế nhà đất, chi phí bảo trì định kỳ và phí quản lý, dịch vụ hàng tháng tại các khu chung cư.

“Một căn nhà không chỉ là tài sản, mà còn là một gánh nặng tài chính kéo dài, nhất là khi thu nhập của bạn không tăng trưởng tương ứng” Hải chia sẻ thêm. Dù vậy, Hải cũng thừa nhận rằng tâm lý “an cư lạc nghiệp” đã ăn sâu vào văn hóa người Việt. Nhiều người xem việc sở hữu một ngôi nhà là minh chứng cho sự ổn định và thành công trong cuộc sống.

Không ít người còn coi nhà ở là một kênh đầu tư an toàn và có khả năng tăng giá trong dài hạn. Chính tâm lý này đã khiến nhiều người sẵn sàng vay nợ, thậm chí chấp nhận áp lực tài chính lớn để mua nhà. Tuy nhiên, với thực trạng hiện nay, Hải cho rằng thuê nhà đang dần trở thành một lựa chọn khả thi hơn, đặc biệt đối với những người trẻ mong muốn tự do tài chính và linh hoạt trong lối sống.

“Việc sở hữu nhà là giấc mơ của nhiều người, nhưng trong một thị trường mà giá nhà đã quá cao như hiện nay, có lẽ chúng ta cần nhìn nhận lại. Liệu thuê nhà và đầu tư số tiền còn lại vào những mục tiêu khác có phải là lựa chọn thông minh hơn không?”

Câu hỏi của Hải không chỉ phản ánh nỗi băn khoăn của cá nhân anh mà còn là thực tế của một bộ phận lớn người trẻ Việt Nam. Trong khi thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt”, việc lựa chọn mua nhà hay thuê nhà sẽ còn tiếp tục là chủ đề đáng để cân nhắc và thảo luận.

Bài toán tài chính cá nhân

Hải không chỉ băn khoăn về việc sở hữu một căn nhà mà còn nhìn nhận vấn đề này dưới góc độ một bài toán quản lý tài chính cá nhân. Hải thường nghe mọi người xung quanh nói rằng “mua nhà là khoản đầu tư an toàn nhất” vì giá bất động sản luôn tăng theo thời gian.

Thế nhưng, với các con số thực tế và tỷ suất lợi nhuận mà Hải tính toán được, anh nhận ra rằng trong nhiều trường hợp, ngôi nhà không hẳn là tài sản đầu tư, mà có thể chỉ là một “tiêu sản”. Để làm rõ điều này, Hải đã đặt lên bàn cân so sánh giữa thuê nhà và mua nhà dưới góc độ tài chính.

Thứ nhất, lợi ích tài chính khi thuê nhà. Hải phân tích rằng nếu chọn thuê nhà, người trẻ không cần phải dồn toàn bộ khoản tiền lớn để thanh toán trước cho việc sở hữu một căn hộ. Chẳng hạn, với một căn nhà có giá trị 3 tỷ đồng, số tiền đặt cọc tối thiểu thường là 900 triệu đồng – một con số không nhỏ mà không phải ai cũng có khả năng chi trả ngay lập tức.

Bên cạnh đó, chi phí thuê nhà hàng tháng thường thấp hơn rất nhiều so với số tiền phải trả lãi và gốc vay ngân hàng khi mua nhà. Giả sử tiền thuê một căn hộ chung cư ở TP.HCM dao động từ 8 đến 12 triệu đồng/tháng. Với mức chi phí này, Hải chỉ mất khoảng 100-150 triệu đồng mỗi năm. Trong khi đó, nếu vay ngân hàng 2,1 tỷ đồng để mua nhà, số tiền phải trả cả gốc lẫn lãi hàng năm sẽ lên đến hơn 200 triệu đồng, thậm chí cao hơn khi lãi suất thay đổi.

Hơn nữa, việc thuê nhà còn mang lại sự linh hoạt trong cuộc sống. Người thuê có thể dễ dàng chuyển đổi chỗ ở để phù hợp với công việc, gia đình hay nhu cầu cá nhân mà không phải chịu rủi ro khi giá trị bất động sản biến động.

“Chẳng hạn, nếu công việc yêu cầu tôi chuyển từ TP.HCM ra Hà Nội, thì việc thuê nhà sẽ cho phép tôi thay đổi nhanh chóng mà không phải lo lắng chuyện bán lại căn nhà mình đã mua,” Hải chia sẻ. Tuy nhiên, thuê nhà cũng có những hạn chế nhất định.

Hải cho biết khi thuê nhà, người thuê sẽ không sở hữu bất kỳ tài sản cố định nào. Điều này khiến nhiều người có cảm giác bất an, nhất là khi giá thuê nhà có thể tăng lên theo thời gian hoặc hợp đồng thuê không đảm bảo tính ổn định lâu dài. Văn hóa “mua nhà để đầu tư và an cư lạc nghiệp” vẫn là một phần quan trọng trong tâm lý của người Việt.

Với nhiều người, việc sở hữu một căn nhà không chỉ mang lại cảm giác ổn định mà còn giúp họ tránh tâm lý “ném tiền qua cửa sổ” khi trả tiền thuê hàng tháng. Quan trọng hơn, nhà ở còn được xem là một kênh đầu tư lâu dài, ít rủi ro và có tiềm năng tăng giá theo thời gian.

Vậy, liệu nhà có thực sự là khoản đầu tư sinh lời như nhiều người vẫn nghĩ? Thực tế cho thấy, dù giá bất động sản liên tục tăng trong những năm qua, nhưng nếu tính thêm chi phí vay ngân hàng, bảo trì, sửa chữa và lạm phát, tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào nhà không hẳn cao hơn so với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng hay kinh doanh.

“Một căn nhà có giá 3 tỷ đồng tăng lên 4 tỷ đồng sau 5 năm nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng khi trừ đi chi phí vay vốn, lãi suất và các chi phí khác, tỷ lệ lợi nhuận thực tế không còn cao như nhiều người kỳ vọng”, Hải phân tích.

Theo Hải, lựa chọn mua nhà hay thuê nhà còn phụ thuộc vào mục tiêu tài chính và lối sống của từng người. Với những người ưu tiên sự ổn định và coi nhà là tài sản tích lũy lâu dài, mua nhà vẫn là một lựa chọn đáng cân nhắc.

Tuy nhiên, đối với người trẻ như Hải, những người cần sự linh hoạt và muốn tập trung nguồn lực cho các cơ hội đầu tư khác, thuê nhà lại là một giải pháp thông minh và ít rủi ro hơn. Câu chuyện của Hải không chỉ phản ánh nỗi băn khoăn của cá nhân anh mà còn là bài toán chung của rất nhiều người trẻ hiện nay.

Trong một thị trường bất động sản đầy biến động, liệu chúng ta nên tiếp tục chạy theo tâm lý “phải có nhà mới yên tâm” hay học cách nhìn nhận lại giá trị thực sự của ngôi nhà dưới góc độ tài chính? Câu trả lời có thể sẽ khác nhau với mỗi người, nhưng chắc chắn đó là điều đáng để suy ngẫm.

Giá bất động sản tăng cao khiến sở hữu nhà trở thành áp lực tài chính lớn với người trẻ

Bài học từ Elon Musk

Đang băn khoăn với bài toán tài chính giữa mua nhà và thuê nhà, Hải chợt nhớ đến câu chuyện của Elon Musk – người giàu nhất thế giới với khối tài sản lên đến 400 tỷ USD. Elon Musk lại lựa chọn một lối sống giản đơn và bất ngờ là sống trong những căn nhà thuê nhỏ gọn. Quyết định này của Elon Musk từng gây ngạc nhiên cho nhiều người.

Một tỷ phú sở hữu những tập đoàn lớn như Tesla, SpaceX và Neuralink hoàn toàn có thể mua bất kỳ biệt thự xa hoa nào trên thế giới. Thế nhưng, thay vì sở hữu nhà cửa đắt đỏ, Elon Musk lại chọn một căn nhà thuê lắp ghép đơn giản với diện tích chỉ khoảng 36m2, đủ tiện nghi để phục vụ nhu cầu tối thiểu của ông.

Căn nhà này nằm gần trụ sở của SpaceX tại Texas, giúp ông dễ dàng tập trung vào công việc và các mục tiêu lớn hơn. Đối với Musk, việc sở hữu quá nhiều tài sản vật chất chỉ khiến ông thêm phân tán và gánh nặng trong cuộc sống.

Từ câu chuyện của Elon Musk, Hải nhìn thấy một bài học lớn cho người trẻ Việt Nam thay vì cố gắng sở hữu nhà ở quá sớm và chịu áp lực tài chính nặng nề, hãy tập trung phát triển bản thân, đầu tư vào sự nghiệp và các cơ hội sinh lời khác. Việc thuê nhà không chỉ giúp giảm áp lực tài chính, mà còn mang đến sự linh hoạt để thích ứng với những thay đổi trong công việc và cuộc sống.

Với thị trường lao động ngày càng năng động, nhiều người trẻ như Hải cần chuyển nơi ở để tìm kiếm công việc tốt hơn hoặc để phù hợp với lối sống hiện đại. Thực tế cho thấy, xu hướng thuê nhà đã trở thành lựa chọn phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển. Ở Mỹ, Đức, Nhật Bản và các nước châu Âu, tỷ lệ người dân thuê nhà dao động từ 35-40%. Điều này xuất phát từ nhiều yếu tố chi phí mua nhà quá cao, nhu cầu linh hoạt trong công việc, lối sống và sự tiện lợi của các mô hình nhà thuê hiện đại.

Tại Đức, phần lớn người dân chọn thuê nhà cả đời thay vì mua, họ cho rằng thuê nhà vừa tiết kiệm chi phí vừa giúp họ có điều kiện để trải nghiệm cuộc sống nhiều hơn. Hải nhận ra rằng nếu bất động sản Việt Nam tiếp tục duy trì mức giá cao như hiện tại, thuê nhà sẽ là một lựa chọn ngày càng hợp lý đối với người trẻ.

Thay vì dành toàn bộ thu nhập để trả nợ mua nhà, số tiền đó có thể được sử dụng để đầu tư vào giáo dục, khởi nghiệp hoặc các kênh tài chính sinh lời khác. Quan trọng hơn, lựa chọn thuê nhà giúp người trẻ có một lối sống “tối giản nhưng hiệu quả”, giống như triết lý mà Elon Musk đã áp dụng.

Xu hướng thuê nhà không chỉ giúp giải quyết vấn đề nhà ở trước mắt mà còn mở ra một góc nhìn mới là an cư không nhất thiết phải gắn với việc sở hữu nhà, mà có thể đến từ một cuộc sống linh hoạt và tự do tài chính. Đây là điều mà người trẻ Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi và áp dụng trong bối cảnh mới.

Tư duy mới cho người trẻ và định hướng cho chính sách

Sau khi cân nhắc kỹ lưỡng những phân tích tài chính cũng như văn hóa sở hữu nhà, Hải đi đến một nhận định, người trẻ Việt Nam cần thay đổi tư duy, hướng đến một sự cân bằng hài hòa giữa bài toán tài chính và “sở thích” sở hữu nhà.

Thay vì chịu áp lực lớn từ việc phải có nhà sớm để ổn định cuộc sống, họ cần có cái nhìn thực tế hơn, cân nhắc kỹ các yếu tố về khả năng chi trả, mục tiêu dài hạn và lối sống cá nhân. Hải cho rằng đã đến lúc chúng ta cần một cách tiếp cận khác thay vì giữ mãi khẩu hiệu “người dân ai cũng phải có nhà”.

Trong bối cảnh hiện tại, việc phát triển hài hòa giữa nhà ở để bán và nhà ở cho thuê sẽ mang lại nhiều lợi ích thiết thực hơn. Những kinh nghiệm từ các nước phát triển đã chứng minh rằng việc có một hệ thống nhà thuê chất lượng cao, giá thành hợp lý có thể giải quyết tốt nhu cầu nhà ở cho nhiều nhóm đối tượng, đặc biệt là người trẻ và người có thu nhập trung bình. Hải tin rằng, với mức giá nhà đất ngày càng tăng cao, việc thuê nhà sẽ trở thành một xu hướng tất yếu.

Đáng chú ý, thị trường nhà thuê cao cấp với đầy đủ tiện nghi sẽ dần trở thành một phân khúc phát triển mạnh mẽ. Hải hình dung về những căn hộ dịch vụ, căn hộ thông minh, hoặc các không gian sống chung tiện ích kiểu co-living, nơi người thuê không chỉ có nơi ở mà còn được tận hưởng các dịch vụ như gym, hồ bơi, không gian làm việc chung.

Mô hình này đã rất thành công tại các nước phát triển và hoàn toàn có tiềm năng nhân rộng tại Việt Nam trong thời gian tới. Thực tế, các chính sách nhà ở hiện tại của Việt Nam vẫn tập trung chủ yếu vào việc hỗ trợ người dân sở hữu nhà, đặc biệt thông qua các chương trình nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, điều này chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu, và đôi khi còn khiến thị trường bất động sản bị lệch pha cung – cầu. Hải cho rằng, đã đến lúc cần thay đổi tư duy trong phát triển nhà ở, đưa việc xây dựng và vận hành hệ thống nhà cho thuê trở thành một phần không thể thiếu trong chính sách nhà ở quốc gia.

Hải cho rằng, để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà cho thuê, Chính phủ cần khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản và cá nhân đầu tư vào lĩnh vực này. Chẳng hạn, cần phát triển quỹ nhà cho thuê chất lượng cao với giá thuê hợp lý.

Chính phủ có thể hỗ trợ bằng cách cung cấp các gói tín dụng ưu đãi, giảm thuế hoặc hỗ trợ pháp lý cho các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này. Bên cạnh đó, cần khuyến khích xây dựng căn hộ dịch vụ, nhà thông minh, co-living.

Các loại hình nhà ở hiện đại không chỉ đáp ứng nhu cầu về không gian sống tiện nghi mà còn tạo nên một phong cách sống mới, thu hút thế hệ trẻ. Ngoài ra, Chính phủ cần đặt tiêu chí về an toàn, chất lượng và không gian sống. Nhà cho thuê phải đáp ứng được các yêu cầu cơ bản về an toàn, môi trường sống và không gian sống lành mạnh. Điều này không chỉ nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn đảm bảo tính bền vững của thị trường nhà thuê.

Từ góc nhìn của Hải, thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam còn rất nhiều dư địa để phát triển. Một số mô hình nhà ở mới có thể trở thành xu hướng trong tương lai. Chẳng hạn, căn hộ mini sẽ phù hợp với người trẻ độc thân hoặc các cặp vợ chồng mới cưới, loại hình nhà ở này đáp ứng được nhu cầu cơ bản với chi phí hợp lý.

Các ngôi nhà tiện nghi như nhà thông minh với việc ứng dụng công nghệ trong quản lý và vận hành, giúp người thuê tận hưởng tiện ích hiện đại với mức giá cạnh tranh. Đặc biệt, một xu hướng mạnh mẽ khác là không gian sống chung (co-living) kết hợp giữa nhà ở và cộng đồng, mô hình này rất phổ biến tại các thành phố lớn trên thế giới và đang được giới trẻ Việt Nam quan tâm.

Hải kết luận rằng, tư duy của người trẻ Việt Nam về nhà ở cần thay đổi để thích nghi với bối cảnh mới. Sự cân bằng giữa tài chính và sở thích sở hữu nhà sẽ giúp họ đưa ra những lựa chọn sáng suốt hơn, thay vì chạy theo áp lực xã hội.

Về phía Nhà nước, việc xây dựng chính sách nhà ở hài hòa, bao gồm cả sở hữu nhà và thuê nhà, không chỉ đáp ứng nhu cầu của đa dạng tầng lớp dân cư mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Hệ thống nhà thuê chất lượng cao, giá hợp lý sẽ không chỉ giải quyết bài toán nhà ở, mà còn mở ra một lối sống linh hoạt, hiện đại cho thế hệ trẻ Việt Nam.

Phương Linh