Tốc độ:
1x
Trong bức tranh đó, giá thuê mặt bằng bán lẻ được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2026, không chỉ tại các thị trường phát triển mà còn ở nhiều quốc gia đang lên, trong đó có Việt Nam.
Đáng chú ý, động lực chính cho xu hướng này không đơn thuần đến từ nhu cầu tiêu dùng phục hồi, mà xuất phát từ sự chuyển dịch mạnh mẽ của mô hình bán lẻ sang hướng trải nghiệm.
Theo khảo sát mới nhất do Savills thực hiện trên mạng lưới chuyên gia toàn cầu nhằm đánh giá triển vọng của khối khách thuê, hơn 60% chuyên gia tham gia dự báo giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ tăng trong năm tới. Trong khi đó, 26% cho rằng giá thuê sẽ giữ ổn định và chỉ 9% nhận định có khả năng giảm.
Đây được xem là một sự đảo chiều rõ rệt so với các năm trước, phản ánh niềm tin ngày càng gia tăng vào khả năng phục hồi và tái định vị của ngành bán lẻ.
Giá thuê mặt bằng bán lẻ được dự báo tiếp tục tăng trong năm 2026
Nếu như trong năm 2024, tỷ lệ chuyên gia kỳ vọng giá thuê tăng chỉ dừng ở mức khoảng 50% và gần 20% vẫn lo ngại xu hướng đi xuống, thì những con số mới nhất cho thấy tâm lý thị trường đã thay đổi đáng kể. Bán lẻ không còn bị nhìn nhận là phân khúc dễ tổn thương trước làn sóng thương mại điện tử, mà đang tự tái cấu trúc để thích nghi và tạo ra giá trị mới.
Tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhiều thị trường được đánh giá sẽ ghi nhận đà tăng giá thuê mặt bằng bán lẻ trong năm 2026, nổi bật là Ấn Độ, Malaysia và Việt Nam. Không chỉ giá thuê được dự báo đi lên, các chỉ số về tỷ lệ hấp thụ và lưu lượng khách cũng được kỳ vọng cải thiện tích cực.
Theo các chuyên gia Savills, động lực tăng trưởng của khu vực này đến từ sự phục hồi mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu, cơ cấu dân số trẻ và sự thay đổi nhanh chóng trong hành vi tiêu dùng. Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các trung tâm thương mại, bán lẻ trải nghiệm đang trở thành chiến lược cốt lõi, đóng vai trò then chốt trong việc giữ chân khách hàng và nâng cao giá trị bất động sản bán lẻ.
Khi mua sắm không còn là mục tiêu duy nhất
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng bán lẻ trải nghiệm phản ánh sự chuyển dịch mang tính cấu trúc của ngành. Thay vì chỉ tập trung vào việc bán sản phẩm, các trung tâm thương mại ngày nay hướng đến việc tạo ra những tương tác có chiều sâu, khuyến khích khách hàng ở lại lâu hơn, quay lại thường xuyên hơn và hình thành thói quen gắn bó với không gian mua sắm.
Trong mô hình này, trung tâm thương mại không còn đơn thuần là nơi giao dịch hàng hóa, mà trở thành không gian trải nghiệm đa lớp, nơi mua sắm đan xen với ẩm thực, giải trí, văn hóa và kết nối xã hội. Các cửa hàng mang tính tương tác cao, mô hình pop-up, workshop trải nghiệm, khu ẩm thực được tuyển chọn kỹ lưỡng hay những sự kiện theo chủ đề đang ngày càng xuất hiện nhiều hơn trong cơ cấu ngành hàng.
Theo ông Powell, trọng tâm của bán lẻ trải nghiệm là gia tăng lưu lượng khách dựa trên cảm xúc và trải nghiệm tổng thể, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào danh mục sản phẩm. Đây cũng chính là yếu tố giúp các trung tâm thương mại duy trì sức hút trong bối cảnh thương mại điện tử tiếp tục phát triển và làm thay đổi hành vi mua sắm truyền thống.
Gen Z và Millennials định hình “luật chơi” mới
Xu hướng này đặc biệt rõ nét tại Việt Nam - một thị trường có cơ cấu dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao. Theo Savills, nhóm Gen Z và Millennials hiện chiếm khoảng 60-70% lưu lượng khách tại các trung tâm thương mại đô thị. Đây là thế hệ ưu tiên trải nghiệm khám phá, tương tác và kết nối xã hội hơn là các giao dịch mua bán đơn thuần.
Đối với nhóm khách hàng này, việc đến trung tâm thương mại không chỉ để mua sắm, mà còn để gặp gỡ bạn bè, check-in, tham gia sự kiện, trải nghiệm ẩm thực mới hay đơn giản là tận hưởng không gian. Điều đó buộc các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy vận hành, từ tối đa hóa diện tích cho thuê sang tối ưu hóa trải nghiệm người dùng.
Một nghiên cứu do Censuswide thực hiện tại Anh cũng cho thấy sự thay đổi tương tự trên phạm vi toàn cầu. Theo đó, 62% người tiêu dùng Gen Z và 68% Millennials cho rằng giá trị của hàng xa xỉ không chỉ nằm ở sản phẩm, mà còn ở trải nghiệm mua sắm đi kèm. Kết quả này củng cố thêm luận điểm rằng trải nghiệm đang trở thành “đơn vị đo lường” mới của giá trị bán lẻ.
Thị trường sẽ phân hóa rõ rệt giữa những trung tâm thương mại có chiến lược trải nghiệm rõ ràng, vận hành chuyên nghiệp và những dự án chậm thích ứng với xu hướng mới.
Giá thuê tăng không chỉ vì khan hiếm
Sự dịch chuyển sang bán lẻ trải nghiệm đang tạo ra những thay đổi căn bản trong cách các trung tâm thương mại lựa chọn khách thuê. Thay vì chỉ tập trung lấp đầy diện tích và tối đa hóa giá thuê ngắn hạn, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng đến cơ cấu thương hiệu, ngành hàng và khả năng tạo trải nghiệm của từng khách thuê.
Theo Savills, việc lựa chọn thương hiệu không còn dựa thuần túy vào mức độ nhận diện hay khả năng chi trả giá thuê cao, mà phụ thuộc nhiều hơn vào việc thương hiệu đó có thể mang lại giá trị gì cho hệ sinh thái trải nghiệm chung của trung tâm thương mại. Những thương hiệu có khả năng kích thích giác quan, tạo tương tác, kể câu chuyện phong cách sống hoặc kết nối cộng đồng sẽ ngày càng được ưu tiên.
Chính sự chọn lọc này khiến mặt bằng bán lẻ chất lượng cao trở nên khan hiếm hơn, từ đó tạo áp lực tăng giá thuê, đặc biệt tại các vị trí đắc địa ở khu vực trung tâm hoặc các dự án được đầu tư bài bản về vận hành.
Giới chuyên gia cho rằng, dù giá thuê mặt bằng bán lẻ được dự báo tiếp tục tăng trong năm 2026, nhưng đây không phải là một chu kỳ tăng trưởng đại trà. Thị trường sẽ phân hóa rõ rệt giữa những trung tâm thương mại có chiến lược trải nghiệm rõ ràng, vận hành chuyên nghiệp và những dự án chậm thích ứng với xu hướng mới.
Trong bối cảnh đó, giá thuê tăng không chỉ phản ánh sự phục hồi của thị trường, mà còn là kết quả của quá trình tái cấu trúc ngành bán lẻ, nơi trải nghiệm trở thành giá trị cốt lõi.
Với Việt Nam, xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục định hình thị trường bán lẻ trong những năm tới, đồng thời mở ra một chương mới cho bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.
Tâm An
.jpg)
