Tốc độ:
1x
Tại toạ đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng nếu không có chính sách mạnh để tăng nguồn cung và hỗ trợ tín dụng cho người mua, giấc mơ an cư của người trẻ sẽ ngày càng xa vời.
Định nghĩa lại “giá phù hợp”
Ông cho biết, cuối tháng 2/2025, khi làm việc với Ban Kinh tế Trung ương, Tổng Bí thư lần đầu tiên nêu rõ quan điểm: “Phải sớm thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị”.
Chỉ đạo này không chỉ là thông điệp chính trị quan trọng mà còn là định hướng chiến lược, đã nhanh chóng được thể chế hóa trong Nghị quyết 201 của Quốc hội về phát triển nhà ở xã hội và các nghị định liên quan.
Theo ông Châu, khi bàn đến khái niệm “nhà giá rẻ”, cần phân biệt rõ hai loại hình.
Thứ nhất là nhà ở xã hội, chắc chắn là loại nhà có giá thấp nhất trên thị trường. Thứ hai là nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập, tức là những căn hộ có mức giá vừa túi tiền của đại bộ phận người dân đô thị.
.jpg)
Theo ông Châu, cần có chính sách tín dụng hợp lý cho người mua, đặc biệt là người mua nhà lần đầu.
Dẫn chứng cụ thể, ông Châu cho biết tại Hà Nội, một dự án nhà ở xã hội mới đây công bố giá 29,5 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 2,1 tỷ đồng cho căn hộ 70m2. “Nghe qua tưởng cao, nhưng nếu người mua được vay với lãi suất 4,8% trong 25 năm, thì hoàn toàn có thể chi trả được,” ông phân tích.
Chính vì vậy, HoREA đề xuất cần xây dựng cơ chế song song cho cả hai nhóm: nhà ở xã hội (được hỗ trợ tối đa) và nhà ở thương mại giá phù hợp (được hỗ trợ tín dụng).
Theo ông Châu, nếu lấy mốc từ năm 2013, khi Chính phủ tung gói 30.000 tỷ đồng, nhà ở thương mại có giá từ 1,05 tỷ đồng trở xuống được vay ưu đãi. Sau hơn 10 năm, với mức giá và thu nhập trung bình hiện nay, ông Châu cho rằng “mức giá phù hợp hiện nay nên xác định là dưới 3 tỷ đồng”.
Với phân khúc này, HoREA đề xuất không cần ưu đãi về đất hay thuế như nhà ở xã hội. Cái cần nhất là chính sách tín dụng hợp lý cho người mua, đặc biệt là người mua nhà lần đầu.
“Chỉ cần được vay với lãi suất khoảng 5,9 - 6,1% trong thời hạn 20 - 25 năm, thì người trẻ hoàn toàn có thể tạo lập được nơi ở,” ông nói.
Đây cũng là cách để “giải cơn khát nhà ở giá phù hợp”, một vấn đề đang khiến hàng triệu người đô thị trăn trở.
Muốn giảm giá, phải tăng nguồn cung
Trong cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 22/9 vừa qua, ông Lê Hoàng Châu đã trực tiếp đề xuất với Thủ tướng Phạm Minh Chính ba nhóm giải pháp then chốt để tăng cung.
Muốn giảm giá thì phải tăng nguồn cung. Nhưng tăng ở đây không phải tăng chung chung, mà phải tăng đúng phân khúc, tức là nhà ở giá phù hợp, nhà ở vừa túi tiền.
Theo thống kê của Chính phủ, hiện cả nước có khoảng 2.890 dự án bất động sản đang vướng mắc pháp lý. Đây là “nguồn cung nằm ngủ yên” và cần được ưu tiên tháo gỡ đầu tiên.
Giải pháp thứ hai mà HoREA đề xuất là tận dụng cơ chế thí điểm của Nghị quyết 171 của Quốc hội, cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải đất ở để phát triển dự án nhà ở thương mại.
Theo ông Châu, cơ chế này nếu được triển khai đúng, sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất công bằng hơn.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy tốc độ triển khai đang có sự chênh lệch giữa các địa phương.
Nếu với mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn, thì nhà ở vừa túi tiền, không tính đến nhà ở xã hội, đã biến mất trên thị trường.
“Bình Dương đã thông qua 201 dự án thí điểm, trong khi TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ mới phê duyệt 54 dự án. Chúng tôi đang tìm hiểu nguyên nhân vì sao Bình Dương lại làm nhanh và hiệu quả đến vậy, trong khi TP.HCM - địa phương có nhu cầu lớn nhất lại chậm hơn rất nhiều”, ông cho biết.
Giải pháp thứ ba mà HoREA nhấn mạnh là rút ngắn thủ tục hành chính.
Hiện Quốc hội đang xem xét sửa Luật Xây dựng, trong đó có điểm đáng chú ý là miễn giấy phép xây dựng đối với dự án đã có quy hoạch 1/500, giúp giảm mạnh thời gian chuẩn bị đầu tư.
Với nhà ở riêng lẻ, HoREA cũng kiến nghị nên miễn giấy phép tại các khu vực đã có thiết kế đô thị hoặc quy chế kiến trúc được phê duyệt. Tuy nhiên, ông Châu cảnh báo cần kiểm soát chặt khâu hậu kiểm để tránh tình trạng “lợi dụng kẽ hở”, chẳng hạn xây thêm tầng hầm ngoài thiết kế.
Nếu nhìn lại bức tranh nguồn cung, ông Lê Hoàng Châu cho biết tình hình tại TP.HCM đang “đáng lo ngại”.
Năm 2020, toàn thành phố chỉ có 163 căn hộ thuộc nhóm nhà ở giá vừa túi tiền, chiếm 1% tổng nguồn cung.
Các năm 2021 - 2023, phân khúc này biến mất hoàn toàn, chỉ còn trung và cao cấp. Đến năm 2024, thậm chí nhà ở trung cấp cũng biến mất, thị trường 100% là nhà cao cấp. 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ có 3.353 căn hộ mở bán, toàn bộ đều thuộc nhóm cao cấp.
“Nếu so với năm 2017, khi thị trường đạt đỉnh với 43.000 căn, thì hiện nay nguồn cung chỉ còn chưa tới 10.000 căn mỗi năm, giảm gần 80%,” ông Châu cho biết.
“Khi cung giảm mạnh, giá tất yếu tăng. Và khi giá vượt xa thu nhập của đại đa số người dân, thì giấc mơ an cư trở nên xa vời.”
Theo HoREA, chi phí tạo lập quỹ đất là yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến giá nhà.
Với nhà ở xã hội, chi phí đất chỉ chiếm khoảng 10% tổng giá thành. Dự án cao cấp có thể lên tới 15%. Dự án nhà phố thương mại chiếm khoảng 30%. Trong khi chung cư cao tầng chiếm tới 50%.
Dự án biệt thự còn phụ thuộc vào quy hoạch không gian xanh và mật độ xây dựng (thường không vượt 60%).
Chính vì vậy, muốn kéo giá nhà xuống, ông Châu cho rằng, ngoài việc tháo gỡ pháp lý, cần tái cấu trúc cơ cấu dự án, khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc vừa túi tiền thay vì chỉ tập trung vào cao cấp.
Đặc biệt, phải có tín dụng ưu đãi dài hạn, phải có cơ chế bảo đảm trả nợ linh hoạt cho người trẻ, người mua lần đầu. Khi đó, họ mới dám bước vào thị trường, và thị trường mới thật sự sống lại.
Tâm An
