Định giá đất không chỉ là công cụ quan trọng trong quản lý bất động sản và kinh tế vĩ mô, mà còn là nền tảng để hoạch định chính sách phát triển đô thị, tính toán nghĩa vụ tài chính và đảm bảo công bằng cho người dân. Để giải quyết những tồn tại này, Luật Đất đai 2024 đã được ban hành với kỳ vọng cải cách triệt để, bao gồm bãi bỏ khung giá đất, cập nhật bảng giá đất hàng năm và chuẩn hóa các phương pháp định giá.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, định giá đất vẫn là một công việc phức tạp, đòi hỏi không chỉ dữ liệu thị trường minh bạch mà còn phải có năng lực thực hiện và công cụ hỗ trợ hiệu quả. Ngoài ra, các quy định về định giá đất trong Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71 vẫn còn nhiều bất cập, khiến chính quyền địa phương dự báo sẽ gặp khó khăn trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất mới trong thời gian tới.

Các Luật mới ban hành và có hiệu lực được kỳ vọng sẽ mang lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản

Nhìn lại giá trị và giá cả bất động sản

Trong bất động sản, việc hiểu rõ giá trị và giá cả đất đai không chỉ là câu chuyện học thuật, mà còn là yếu tố nền tảng để xây dựng chính sách quản lý hiệu quả. Đặc biệt, khi Luật Đất đai 2024 được triển khai, sự phân định giữa giá trị và giá cả càng trở nên quan trọng, góp phần định hướng cho việc định giá đất sát với thực tế, thúc đẩy minh bạch trong thị trường bất động sản.

Trước hết, cần hiểu rằng giá cả đất đai là mức giá mà một thửa đất được mua hoặc bán trên thị trường tại một thời điểm nhất định. Giá cả này chịu sự chi phối của quy luật cung cầu, tâm lý người mua bán và các yếu tố thị trường khác. Ví dụ, khi một khu vực có thông tin về việc phát triển hạ tầng lớn như đường cao tốc hay sân bay, giá cả đất đai có thể tăng vọt, bất chấp giá trị thực tế của đất chưa có nhiều thay đổi.

Không giống như giá trị mang tính ổn định, giá cả đất đai thường biến động mạnh mẽ. Các yếu tố như đầu cơ bất động sản, chính sách kinh tế vĩ mô hay xu hướng phát triển hạ tầng đều tác động trực tiếp đến giá cả, khiến thị trường trở nên phức tạp hơn.

Một số khu vực ghi nhận giá đất tăng đột biến do đầu cơ, tạo ra bong bóng bất động sản, nhưng sau đó lại giảm mạnh khi cơn sốt đất qua đi, để lại nhiều hệ lụy cho nhà đầu tư và kinh tế địa phương. Điều này dẫn đến một câu hỏi quan trọng: giá trị và giá cả đất đai khác biệt như thế nào?

Thực tế, giá trị đất đai là nền tảng lâu dài, phản ánh tiềm năng sử dụng và khả năng sinh lời của thửa đất trong điều kiện phát triển ổn định. Trong khi đó, giá cả thị trường chỉ là sự thể hiện tức thời của giá trị trong một bối cảnh cụ thể. Khi thị trường ổn định, giá cả thường tiệm cận với giá trị thực.

Tuy nhiên, trong trường hợp thị trường bị tác động bởi các yếu tố như đầu cơ hay biến động chính sách, giá cả có thể vượt xa hoặc thấp hơn giá trị thực.

Ví dụ, một mảnh đất tại vùng ngoại ô có tiềm năng phát triển lâu dài do nằm gần dự án hạ tầng lớn có giá trị cao. Nhưng nếu thị trường đang trong giai đoạn đầu cơ, giá cả thực tế có thể bị đẩy lên gấp nhiều lần giá trị thực tế. Ngược lại, tại những khu vực kém hấp dẫn hơn, giá cả đôi khi lại thấp hơn giá trị thực do thiếu sự quan tâm của người mua.

Định giá đất trước Luật Đất đai 2024 và những bất cập kéo dài

Trong suốt giai đoạn trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, việc định giá đất ở Việt Nam đã tồn tại nhiều bất cập lớn, gây ra những hệ lụy không nhỏ đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản. Cơ chế định giá đất trước đây dựa trên khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm/lần, làm cơ sở để UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương.

Tuy nhiên, khung giá này thường không theo kịp biến động thực tế, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá đất trong bảng giá và giá thị trường. Các phương pháp định giá đất như so sánh, thu nhập hay hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng khá phổ biến. Dù vậy, do dữ liệu thị trường không đầy đủ và thiếu minh bạch, kết quả định giá nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai. Điều này tạo nên tình trạng “hai giá” kéo dài: một mức giá chính thức do Nhà nước ban hành và một mức giá thực tế trên thị trường cao hơn nhiều lần.

Để khắc phục điều này Luật quy định thêm về, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận với thị trường nhưng vẫn không khắc phục được các hạn chế bất cập đã nêu trên.

Thực trạng này không chỉ làm thất thoát ngân sách Nhà nước mà còn gây khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, bồi thường đất đai và tính thuế. Các địa phương, đặc biệt là những khu vực phát triển nhanh, phải đối mặt với áp lực lớn trong việc cân bằng giữa mục tiêu phát triển kinh tế và đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Những cải cách lớn trong định giá đất từ Luật Đất đai 2024

Trước những bất cập kéo dài, Luật Đất đai 2024 đã mang đến một loạt cải cách quan trọng nhằm thay đổi cách thức định giá đất. Điểm đột phá lớn nhất là việc bãi bỏ khung giá đất, thay bằng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và cập nhật hàng năm. Đây được coi là bước tiến lớn trong việc xóa bỏ khoảng cách giữa giá đất Nhà nước quy định và giá trị thực tế trên thị trường.

Không dừng lại ở đó, luật mới yêu cầu bảng giá đất phải được phân loại chi tiết hơn đến từng khu vực, từng vị trí và thậm chí đến từng thửa đất. Điều này nhằm đảm bảo rằng giá đất phản ánh đúng tiềm năng, giá trị kinh tế và điều kiện cụ thể của từng khu vực.

Luật Đất đai 2024 đã mang đến một loạt cải cách quan trọng nhằm thay đổi cách thức định giá đất

Các phương pháp định giá đất cũng được quy định rõ hơn, bao gồm cả những phương pháp truyền thống như so sánh và thu nhập, lẫn phương pháp hiện đại như thặng dư - phù hợp cho các khu vực đang có quy hoạch phát triển lớn.

Hướng dẫn cụ thể từ Nghị định 71/2024 cũng đặt ra yêu cầu về việc sử dụng dữ liệu thị trường minh bạch và ứng dụng công nghệ trong định giá đất. Hệ thống bản đồ địa chính số và các công cụ định giá tự động sẽ đóng vai trò quan trọng, giúp nâng cao độ chính xác và giảm thời gian xử lý. Điều này không chỉ hỗ trợ các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất mà còn giúp thị trường vận hành minh bạch hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ và thổi giá.

Một trong những cải tiến quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là việc yêu cầu bảng giá đất được xây dựng tiệm cận giá trị thực, phản ánh đúng hơn giá trị thị trường. Điều này hứa hẹn sẽ làm tăng tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản, khi giá đất trong bảng giá Nhà nước không còn quá chênh lệch so với giá giao dịch thực tế.

Sự minh bạch này giúp giảm tình trạng đầu cơ và hành vi “lách luật” trong kê khai giá đất thấp để giảm thuế hoặc các nghĩa vụ tài chính khác. Trước đây, nhiều giao dịch bất động sản diễn ra dưới hình thức “hai giá", gây thất thoát ngân sách và làm méo mó dữ liệu thị trường.

Với bảng giá đất mới, các cơ quan quản lý sẽ có công cụ hiệu quả hơn để giám sát giao dịch, đồng thời tạo ra sân chơi công bằng hơn cho các nhà đầu tư. Việc xác định giá đất sát với giá trị thực cũng giúp tăng niềm tin của nhà đầu tư và người dân vào thị trường bất động sản. Khi các giao dịch diễn ra trên cơ sở giá đất minh bạch, cả bên mua lẫn bên bán đều có cơ hội định giá tài sản một cách chính xác hơn, từ đó góp phần thúc đẩy sự ổn định và bền vững cho thị trường.

Mặc dù mang lại nhiều lợi ích, bảng giá đất mới cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định, đặc biệt khi giá đất tiệm cận giá trị thị trường. Điều này có thể dẫn đến sự tăng giá đất tại nhiều khu vực, đặc biệt là các đô thị lớn hoặc các vùng có hạ tầng mới phát triển. Giá đất tăng cao sẽ kéo theo chi phí đầu tư xây dựng, khiến giá nhà đất trên thị trường có nguy cơ tăng.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, chi phí đất đai cao hơn đồng nghĩa với việc giá bán nhà phải tăng để bù đắp, làm giảm khả năng mua nhà của người dân, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở giá rẻ. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mà còn có thể gây đình trệ giao dịch trên thị trường, làm giảm tính thanh khoản.

Hơn nữa, một số dự án công ích và dịch vụ công như trường học, bệnh viện, hay cơ sở hạ tầng công cộng có thể gặp khó khăn lớn do chi phí đất đai tăng. Các dự án này vốn phụ thuộc nhiều vào ngân sách Nhà nước hoặc nguồn vốn xã hội hóa, nên khi giá đất cao hơn, việc triển khai các công trình công ích có nguy cơ bị trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô. Điều này sẽ làm giảm khả năng đáp ứng nhu cầu dịch vụ cơ bản của người dân, ảnh hưởng đến sự phát triển cân bằng và bền vững của các địa phương.

Hồ Bá Tình