Nội dung chính của nghị quyết sẽ cho doanh nghiệp đang có hoặc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở để làm dự án nhà ở thương mại.

Cần giới hạn quy mô, diện tích

Tham gia ý kiến tại phiên họp, đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) cho rằng, việc Quốc hội ban hành thêm nghị quyết này sẽ là cơ sở khơi thông nguồn lực, tăng thêm nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội.

Đại biểu đánh giá cao việc thiết kế tại nghị quyết cho thí điểm trên phạm vi toàn quốc nhưng đối với các dự án nào, tiêu chí nào. Trong đó với những quy định trong dự thảo nghị quyết sẽ chắc chắn chỉ áp dụng với khu vực đô thị, không có chuyện lấy đất lúa, đất nông nghiệp một cách đại trà, tràn lan để thực hiện nghị quyết. Đây là cách thiết kế khá hợp lý để thực hiện.

Ông An đề nghị thiết kế một điều riêng về quyền và trách nhiệm của tổ chức kinh doanh bất động sản.

Đại biểu Trịnh Xuân An. Ảnh: Quốc hội

Đóng góp ý kiến tại phiên thảo luận, đại biểu Trần Văn Tiến (đoàn Vĩnh Phúc) cho biết, về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng, đại biểu bày tỏ đồng tình với phạm vi điều chỉnh là nhà ở thương mại trên toàn quốc để đảm bảo tính công bằng cho tất cả các tỉnh, thành phố có nhu cầu phát triển nhà ở thương mại.

Khoản 4, Điều 1 dự thảo Nghị quyết quy định, tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định tại nghị quyết này và quy định của pháp luật Đất đai. Đại biểu cho rằng, quy định như vậy rất khó thực hiện, bởi khi thực hiện theo quy định luật đất đai thì phải tiến hành đấu thầu hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.

Đại biểu đề nghị cần quy định bổ sung đối với việc nhận chuyển quyền sử dụng đất là đất ở, vì tại điểm b khoản 1 Điều 127 đã quy định thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở thương mại, nay đc thí điểm mở rộng thêm là việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Để dự án nhà ở thương mại thí điểm có tính khả thi, đại biểu đề nghị giai đoạn thí điểm nên giới hạn về quy mô diện tích, cụ thể: đối với khu vực đô thị diện tích tối đa không quá 20 ha và đối với khu vực nông thôn diện tích tối đa không quá 5ha.

Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Thị Minh Tâm (đoàn Quảng Bình) đề nghị cơ quan soạn thảo tổ chức đánh giá, khảo sát nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở nói chung và nhu cầu sử dụng nhà ở thương mại nói riêng trong lực lượng quản lý của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an để tham mưu Chính phủ trình Quốc hội quy định hợp lý, đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, phù hợp với nhu cầu và hiệu quả trên thực tế.

Đại biểu Mai Văn Hải (đoàn Thanh Hóa) nêu vấn đề về điều kiện thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 thì chỉ có 1 trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sở sử dụng đất ở. Dự thảo nghị quyết mở rộng thêm 3 trường hợp, trong đó có đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệpnên cần phải có quy định chặt chẽ hơn.

“Chúng ta mở rộng hình thức đối với đất nông nghiệp nhưng vẫn phải đảm bảo được vấn đề an ninh lương thực, đảm bảo được diện tích đất lúa là 3,5 triệu ha đến năm 2030”, đại biểu đề nghị.

Tăng điều kiện tiếp cận đất đai cho phát triển nhà ở thương mại

Phát biểu giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, về mục đích ban hành Nghị quyết, Bộ trưởng nêu rõ, mục đích là nhằm bổ sung thêm phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà trong Luật Đất đai hiện chưa cho phép.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy phát biểu giải trình một số nội dung đại biểu Quốc hội quan tâm. Ảnh: Quốc hội

Để thực hiện dự án nhà ở thương mại, có hai cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất, là cơ chế dịch chuyển bắt buộc (nhà nước thu hồi đất để giao nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư); cơ chế dịch chuyển tự nguyện (nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất để có quỹ đất thực hiện dự án, hoặc nhà đầu tư đang có quỹ đất đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi năm 2010, Luật Đất đai năm 2013, cả 4 phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại đều được thực hiện, không bị hạn chế. Đến khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành, có hiệu lực, thì có 2 hình thức tiếp cận đất đai đã bị hạn chế, đó là hình thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất và hình thức có quỹ đất để xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định này của Luật Nhà ở năm 2014, thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn nữa.

“Mục đích ban hành Nghị quyết lần này là để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc tiếp cận đất đai ở tất cả các địa phương trên cả nước, nhất là ở các địa phương, các tỉnh có thị trường bất động sản quy mô không lớn”, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết.

Dự kiến Quốc hội biểu quyết thông qua nghị quyết này vào ngày 30/11.

Diệu Trang