Đất không giấy tờ và điều kiện để được cấp sổ đỏ

Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, đất không có giấy tờ là đất không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng như giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ chuyển nhượng, mua bán đất được UBND xã xác nhận; Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, tỉnh; Đất bị thất lạc bản gốc giấy tờ và cơ quan nhà nước cũng không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này; Đất sử dụng ổn định của Hộ gia đình, cá nhân mà thiếu giấy tờ,...

Các trường hợp đất không giấy tờ sau sẽ được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện:

- 3 trường hợp đầu tiên là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 và từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2014.

Điều kiện: là đất được UBND xã xác nhận không có tranh chấp.

- Thứ 4 là hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp đã sử dụng làm đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2014.

Điều kiện: có đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, được xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Thứ 5 là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp,

Điều kiện: không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, thì được cấp sổ đỏ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân.

Các loại thuế phí phải nộp khi làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

1/ Lệ phí trước bạ

Khoản phí mà người sử dụng đất phải bỏ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Lệ phí này được tính dựa trên giá trị đất theo quy định của nhà nước.

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.

2/ Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC và Thông tư 106/2021/TT-BTC, mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định. Một số địa phương miễn phí thẩm định hồ sơ khi cấp Sổ đỏ lần đầu, mức thu cụ thể phụ thuộc vào diện tích đất, loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện của từng địa phương.

3/ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.

4/ Tiền sử dụng đất

Trường hợp Không phải nộp tiền sử dụng đất

Theo khoản 1, khoản 2, khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:

* Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980:

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

- ​Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp

* Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 18/12/1980 - trước 15/10/1993

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

- ​Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp

* Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng giao đất nông nghiệp mà đã sử dụng đất ở, phi nông nghiệp trước 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

- ​Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp

- Đã sử dụng đất ở, phi nông nghiệp trước 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn

- Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp

Như vậy, người dân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất nếu thuộc các trường hợp trên.

Trường hợp có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Theo Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, có 04 trường hợp có thể phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện: Tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có hành vi vi phạm pháp luật đất đai (đất không lấn, chiếm…); Không thuộc trường hợp đất giao trái thẩm quyền như sau:

Trường hợp 1: Với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 nay được cấp Giấy chứng nhận quy định tại điểm a, điểm d khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai.

Trường hợp 2: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nay được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai.

Trường hợp 3: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai.

Trường hợp 4: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai.

Như vậy, trên đây là các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, người dân có thể phải nộp thêm phí đo đạc, lập bản đồ địa chính khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ vào năm 2025.

Châu An