Không ai có thể phủ nhận bảng giá đất do cơ quan Nhà nước quy định đang thấp hơn giá đất trên thị trường. Việc sử dụng bảng giá đất này để bồi thường khi thu hồi đất thì người có đất không hài lòng (cảm thấy bị thiệt hại lớn vì giá bán trên thị trường cao hơn số tiền được bồi thường), dẫn đến bức xúc, khiếu kiện. Cũng dùng bảng giá đất này để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước thì ngân sách bị thất thu.

Việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư là điều cần thiết, đúng với quy định của Luật Đất đai 2024 và phù hợp với thực tiễn. Do đó, có thể hiểu được quyết tâm điều chỉnh bảng giá đất cho sát với giá thị trường của các địa phương trong thời gian qua.

Tuy nhiên, nếu chỉ đơn thuần điều chỉnh tăng giá đất tại bảng giá đất mà không sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật có liên quan thì nghĩa vụ tài chính của người có đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ tăng mạnh, gây khó khăn cho những người có đất ‘ngay tình’, như là họ chuyển mục đích từ đất không phải là đất ở sang đất ở để phục vụ nhu cầu ở thì không đủ tài chính để thực hiện; làm tăng giá đất trên thị trường, nhu cầu có nhà ở để an cư lạc nghiệp của người dân (đặc biệt, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh,…) ngày một khó khăn; mục tiêu có bảng giá đất sát với giá thị trường sẽ không bao giờ đạt được.

Luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh)

Theo tôi, việc điều chỉnh bảng giá đất theo sát giá thị trường là cần thiết; tuy nhiên, phải thực hiện cẩn trọng, theo đúng quy luật khách quan, không được nóng vội, đốt cháy giai đoạn. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, hiện tại Việt Nam không có giá đất theo thị trường; do đó, trước hết, cần xác định giá đất theo thị trường

Giá đất theo thị trường là giá đất được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

Mặc dù, quy định pháp luật nước ta yêu cầu người dân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải kê khai đúng giá giao dịch, trường hợp vi phạm sẽ gánh lấy chế tài của pháp luật (bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự). Tuy nhiên, hiện nay rất nhiều trường hợp kê khai giá giao dịch trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn so với giá thực tế nhằm giảm bớt số tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng (thuế suất 2% trên giá giao dịch tại hợp đồng chuyển nhượng).

Từ thực tiễn trốn thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên Nhà nước không thể thống kê các mức giá giao dịch quyền sử dụng một cách chính xác; do đó, ở thời điểm hiện tại dù Nhà nước có quyết tâm cao độ đến mức nào đi chăng nữa thì cũng không có cơ sở để xác định giá đất theo thị trường.

Với quy định thuế suất thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tư duy của một số Nhà lập pháp là không để thất thu trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hai nút thắt dẫn đến không thể xác định giá đất theo thị trường tại Việt Nam. Để xác định giá đất theo thị trường thì cần sớm gỡ bỏ hai nút thắt này, cụ thể: (i) Việc đánh thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất do Nhà nước quy định (không tính theo giá giao dịch được kê khai tại hợp đồng như hiện nay); (ii) Nhà lập pháp cần bỏ tâm lý sợ thất thu ngân sách và thay vào đó là tư duy ‘thả con săn sắt, bắt con cá rô’, hi sinh lợi ích nhỏ để thu về lợi ích tổng thể to lớn hơn.

Hiện nay, việc tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá giao dịch tại hợp đồng; tuy nhiên, đa phần giá này là giá không thực tế (thấp hơn giá giao dịch thật rất nhiều). Do đó, quy định của pháp luật hiện tại chỉ áp dụng với người thật thà còn kẻ kém phần tử tế sẽ không bị tác động (ngân sách Nhà nước vẫn thất thu).

Nếu việc đánh thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất do Nhà nước quy định sẽ bảo đảm sự công bằng cho mọi người; người dân kê khai thật giá giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (việc kê khai đúng không còn bị đóng thuế cao như hiện nay mà lại bảo đảm quyền lợi của mình về sau nếu không may hợp đồng bị vô hiệu, tranh chấp phát sinh…); từ đó, Nhà nước sẽ thu thập được số liệu phù hợp với thực tiễn để xác định giá đất theo thị trường (sau khi loại bỏ những giao dịch có giá đột biến).

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật có liên quan về thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp

Khi Nhà nước có giá đất theo thị trường sẽ điều chỉnh bảng giá đất cho đúng với giá đất theo thị trường; đồng thời, điều chỉnh mức thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho phù hợp, nhằm bảo đảm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước trong khoản này nhưng vẫn hài hòa lợi ích của người sử dụng đất (hiện nay, nhiều trường hợp căn nhà phố có giá chục tỷ đồng nhưng đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ vài trăm nghìn đồng/năm; ngân sách Nhà nước thất thu, và là một trong những nguyên nhân dẫn đến đầu cơ nhà đất).

Lưu ý: Vẫn áp dụng bảng giá đất theo thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nhưng tỷ lệ % nộp tiền sử dụng đất phải được giảm xuống để số tiền mà người sử dụng đất nộp không quá lớn (không tạo gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất ‘ngay tình’).

Thứ ba, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật liên quan để tránh đầu cơ nhà đất

Hiện nay, tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quá thấp so với giá trị của nhà đất; do đó, nhiều người đã đầu cơ nhà đất, mua nhiều nhà đất nhưng không đưa vào sử dụng (không ở và cùng không cho thuê) và chờ khi giá lên sẽ bán kiếm lời. Tuy nhiên, một khi tăng tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ tác động đến những người đầu cơ nhà đất, họ buộc phải sử dụng nhà đất, như là cho thuê để lấy tiền nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, khi đó sẽ tăng nguồn cung nhà cho thuê; thậm chí, nếu việc cho thuê không hiệu quả cộng với áp lực của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì họ sẽ bán nhà đất đó.

Đồng thời, Nhà lập pháp cũng cần cân nhắc đến trường hợp một người sử dụng nhiều nhà đất thì tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với mức thuế suất cao hơn; trường hợp bán nhà đất sau thời gian ngắn mua vào thì mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân sẽ cao hơn mức thuế suất thông thường… Như vậy, sẽ góp phần tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước, có nguồn tiền để bồi thường cho người có đất bị thu hồi; cũng như góp phần tránh đầu cơ nhà đất, ổn định thị trường nhà đất.

Luật sư Phạm Thanh Hữu