Từ hành lang pháp lý đến thực địa: Quy hoạch kiến tạo giá trị bất động sản

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam

Đáng nói là song hành cùng mỗi thành tựu về phát triển kinh tế - xã hội cũng như phát triển đô thị đều có dấu ấn của công tác quy hoạch và thị trườn bất động sản.

Trong buổi trò chuyện cuối năm, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam đã có những chia sẻ về mối quan hệ mật thiết giữa hai yếu tố này, trong sự phát triển nói chung.

Vài năm trở lại đây, nhất là sau giám sát của Quốc hội về thực hiện Luật Quy hoạch 2017, nhiều quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch kỹ thuật chuyên ngành, quy hoạch cấp tỉnh đã được phê duyệt. Tuy nhiên, theo phản ánh của một số địa phương, chưa có quy định rõ về nguyên tắc, tiêu chí để xác định “phù hợp với các quy hoạch” với thị trường bất động sản là những yêu cầu gì. Quan điểm của chuyên gia về thực tế quy hoạch hiện nay và các quy hoạch được phê duyệt trong vài năm trở lại đây như thế nào?

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: Trước hết phải khẳng định rằng, thị trường bất động sản tùy thuộc vào nhu cầu của xã hội, của người dân và đặc biệt là việc tham gia của Nhà nước. Trong đó, quy hoạch sẽ là bước đi đầu tiên trong định hướng phát triển và tạo ra nguồn lực cho thị trường bất động sản. Trước đây, hệ thống quy hoạch theo từng chuyên ngành. Sau Luật Quy hoạch 2017 đã xác định rõ quy hoạch cấp quốc gia và đổi mới nhất là quy hoạch ở các tỉnh được phê duyệt gần đây đã theo hướng tích hợp.

Trong quy hoạch bao gồm cả tất cả các ngành, lĩnh vực, không những chỉ phát triển đô thị, không gian đô thị mà bao gồm tất cả các ngành khác, nhà ở, giáo dục đào tạo... đây là bước đổi mới, bám sát các yêu cầu phát triển xã hội, trong đó có nội dung nổi bật là tạo ra bước đi cho thị trường bất động sản.

Ví dụ như ở Hà Nội, hiện nay chúng ta đang triển khai thực hiện quy hoạch mới gọi là Quy hoạch Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 (Quyết định 1569/ QĐ.Ttg ngày 12/12/2024). Điểm đặc biệt nhất với Hà Nội là có Luật Thủ đô, trong đó có hơn 70 chính sách đặc thù, đáng chú ý là các chính sách về phát triển nhà ở, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, phát triển nông thôn và các yếu tố lựa chọn chủ đầu tư, phát triển cái không gian đất trống...

Một vấn đề được nhắc đến nhiều tại Hà Nội là câu chuyện khai thác không gian ngầm. Luật Đất đai 2024 đã có nhiều đổi mới trong đó có đề cập đến quyền sử dụng, sở hữu không gian ngầm. Dưới không gian ngầm không chỉ có hạ tầng kỹ thuật mà có thể có cả hệ thống công trình dịch vụ, thương mại, đặc biệt có cả các loại hình kết nối giao thông. Đây là tiềm năng lớn cho thị trường bất động sản.

Một vấn đề nữa sẽ tạo nền tảng cho thị trường bất động sản là trong định hướng chung về phát triển đô thị theo định hướng giao thông, đặc biệt là giao thông công cộng (TOD), nghĩa là tại mỗi điểm chuyển tiếp giữa các giao thông công cộng, đặc biệt là đường sắt đô thị sẽ hình thành những khu đô thị mới. Như vậy tức là sẽ có nhiều nhà ở, các công trình dịch vụ thương mại, hạ tầng xã hội. Điều này sẽ thúc đẩy bất động sản phát triển mạnh.

Thêm vào đó là những chính sách đặc thù ở một số địa phương. Hiện nay cả nước đã có 6 địa phương có chính sách đặc thù mà nổi trội nhất là TP.HCM và TP. Hà Nội với các chính sách về nhà ở xã hội, chính sách về huy động tài chính và đặc biệt là nhiều phương án chọn chủ đầu tư, có thể là đấu thầu, chọn thầu cũng có thể chỉ định chủ đầu tư tùy từng dự án, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư.

Ngoài ra, các chính sách ưu đãi được phát triển mạnh hơn gồm những ưu đãi về đất đai và nguồn vốn để đầu tư vào các dự án. Như vậy có thể nói là quy hoạch định hướng ở một số tỉnh tạo nền tảng cho phát triển bất động sản. Có thể khẳng định rằng, hiện nay nguồn cầu trên thị trường bất động sản rất lớn, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê trong khi nguồn cung thì hạn chế. Tuy nhiên, với các quy hoạch mới và đặc biệt là chính sách đặc thù của một số địa phương thì sắp tới sẽ tạo ra sự cân đối giữa cung - cầu, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Với những nhận định cho rằng, quy hoạch hiện nay đang có sự chồng chéo, ông có ý kiến như thế nào về vấn đề này?

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: Điều này cần phải xem xét. Bởi vì quy hoạch là định hướng, là công cụ quản lý phát triển với tầm nhìn nhất định. Song Nhà nước cũng cho phép điều chỉnh quy hoạch với một số chính sách đặc thù.

Việc điều chỉnh quy hoạch khi thay đổi địa giới hành chính, hoặc do thiên tai, biến đổi khí hậu, hay do biến động của tình hình kinh tế - xã hội hoặc do phát triển khoa học công nghệ, phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và của xã hội. Hơn nữa việc phân cấp, phân quyền hiện nay cũng đã có đổi mới.

Ví dụ như Hà Nội, đối với các quy hoạch do Thủ tướng phê duyệt, nếu như trước đây chỉ có Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh thì bây giờ thành phố được quyền thẩm định, phê duyệt điều chỉnh. Điều này đòi hỏi phải có sự khách quan, thận trọng nhưng cũng là tăng cường quyền lực cho chính quyền địa phương và ở một số địa phương phải tăng cường việc điều chỉnh này cho các cấp quận, huyện. Nhất là trong khi sắp xếp lại đơn vị tổ chức hành chính hiện nay, các cơ quan quản lý chung, liên quan đến quy hoạch như xây dựng, giao thông và kế hoạch đang có đề xuất là được hợp nhất lại với nhau sẽ thuận lợi trong việc thực hiện “một cửa” và dễ dàng hơn cho việc phát triển thực hiện quy hoạch.

Như vậy, quy hoạch có thể nói là đang được cải thiện về thủ tục hành chính để thực hiện linh hoạt trên cơ sở lấy con người làm trung tâm của sự phát triển. Và trong thời gian tới đây sẽ có những đổi mới để tạo ra một tiềm lực mới cho phát triển bất động sản.

Theo ông, việc điều chỉnh địa giới hành chính ở các địa phương sẽ ảnh hưởng và tác động như thế nào đối với các dự án bất động sản đang triển khai tại những khu vực đó?

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: Đương nhiên việc điều chỉnh này sẽ có tác động đến thị trường bất động sản. Ví dụ tại quy hoạch những dự án ở một số địa phương, nhất là ở các khu vực phát triển, khi tiến hành hợp nhất các đơn vị địa phương lại thì rõ ràng phải có sự điều chỉnh lại cho thích hợp. Thế nhưng câu chuyện phân cấp, phân quyền và đặc biệt là ủy quyền theo các địa phương cũng sẽ gỡ được bớt những khó khăn, ách tắc cho công việc này.

Trong những năm vừa qua, trên địa bàn thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đã có hàng nghìn dự án được phê duyệt quy hoạch. Trong số các dự án này có nhiều dự án đã được đưa vào sử dụng, góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị. Trái lại cũng có hàng trăm dự án “đắp chiếu”, bỏ hoang. Trong đó có dự án đã được lập quy hoạch từ 10 - 20 năm. Ngoài các lý do về năng lực tài chính hay vướng mắc pháp lý, ông có cho rằng nguyên nhân của tình trạng này có liên quan đến quy hoạch?

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: Hoàn toàn liên quan nhưng cần phải nhìn nhận vấn đề quy hoạch là định hướng dài lâu, thường là từ 15 - 20 năm. Còn tổ chức thực hiện quy hoạch là áp dụng cho hiện tại. Ở đây là câu chuyện bất cập giữa kế hoạch đầu tư vào quy hoạch chứ không phải do quy hoạch. Kế hoạch đầu tư thì đôi khi không xác định được trọng điểm mà quy hoạch đã đề cập đến.

Tại Hà Nội, vừa qua HĐND TP. Hà Nội đã rà soát hơn 700 dự án, trong đó đã phát hiện ra những dự án chậm triển khai sử dụng đất mặc dù đã được bàn giao đất. Nhưng cũng có những dự án chưa kịp giao đất cho các chủ đầu tư. Thế nhưng HĐND thành phố cũng đã đưa ra những quyết định, dự án nào phải thu hồi, dự án nào phải điều chỉnh và dự án nào tạo điều kiện để cho áp dụng được. Như vậy, cùng với công tác quy hoạch, cùng với phê duyệt dự án là rà soát, kiểm tra lại để có cơ chế xử lý kịp thời. Đây là công việc cần được quan tâm hơn.

Thời gian qua, công tác rà soát được tiến hành định kỳ 6 tháng – 1 năm thì bây giờ phải thường xuyên kiểm tra để phát triển và xử lý kịp thời.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, phát triển khai thác hiệu quả 5 không gian: không gian công cộng, không gian trên cao, không gian ngầm, không gian văn hoá và không gian số. Đặc biệt xác định sông Hồng là trục cảnh quan, trục xanh trung tâm, là trung tâm văn hoá, di sản, du lịch, dịch vụ. Quy hoạch cũng đặt mục tiêu phát triển Hà Nội là trung tâm động lực thúc đẩy phát triển vùng, là cực tăng trưởng có vai trò dẫn dắt kinh tế của cả nước. Trong đó có phát triển đô thị theo giao thông TOD, nhất là với đường sắt đô thị. Ông có đánh giá như thế nào về định hướng nêu trên?

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: Định hướng đề xuất trong Quy hoạch Thủ đô vừa qua có rất nhiều đột phá. Trước hết phải nói đến mục tiêu phát triển sông Hồng trở thành trục trung tâm cảnh quan, vừa là văn hóa, khoa học kỹ thuật... Có thể thấy rằng, phát triển hai bên trong sông Hồng là một vấn đề đã được đề cập từ rất lâu, khoảng vài chục năm trở lại đây nhưng chưa triển khai thực hiện được do có nhiều vướng mắc.

Vướng mắc đầu tiên là vấn đề ổn định hành lang thoát lũ. Sông Hồng, mạch nguồn từ dãy Nguỵ Sơn (Trung Quốc), đạt chiều dài gần 1.200km, trong đó đi qua Trung Quốc hơn 600km, qua Việt Nam 500km và đặc biệt qua Hà Nội chỉ có gần 120km. Còn qua khu vực trung tâm là bốn quận nội thành 40km. Từ những năm 94, chúng ta đã lập quy hoạch, nhưng đến những năm 98 mới triển khai, tuy nhiên chỉ thí điểm một vài đoạn.

Vấn đề đột phá trong quy hoạch lần này là xem phát triển sông Hồng là mục tiêu quan trọng. Trong Luật Thủ đô phân cấp cho UBND TP. Hà Nội thẩm quyền phê duyệt dự án xây dựng các công trình tại bãi sông, bãi nổi ở các tuyến sông có đê trên địa bàn, bảo đảm các điều kiện theo quy định của pháp luật về đê điều. Theo đó, đất tại bãi sông, bãi nổi có thể được sử dụng để đầu tư xây dựng các công trình phục vụ phát triển công nghiệp văn

hóa, phát triển nông nghiệp sinh thái kết hợp tham quan, giáo dục trải nghiệm, du lịch trải nghiệm để phát huy, khai thác có hiệu quả tiềm năng về quỹ đất, vị trí địa lý, không gian văn hóa ở các khu vực này. Đây là tiềm năng lớn và điểm đến hấp dẫn đối với thị trường bất động sản.

Ví dụ như ở khu trung tâm, qua 40km trong vòng trung tâm ấy đã có tới hơn gần 12.000 ha đất, trong đó có gần 140 ha được phép xây dựng các khu dân cư để đáp ứng quy mô 30 vạn dân, trong đó có hơn 7 vạn là dân cư mới. Chưa kể có đến 3.600 ha đất là các bến bãi ở giữa sông. Đây sẽ là sức hút của thị trường bất động sản.

Hà Nội đã có quy hoạch phân khu sông Hồng nhưng sắp tới với quy hoạch chung này, đặc biệt là sau cơn bão số 3 vừa qua phải có điều chỉnh kịp thời. Tiếp nữa là vấn đề liên kết vùng. Bởi vì sông Hồng với đoạn qua Hà Nội không phải chỉ thuộc 13 địa phương của Hà Nội mà hai bên sông Hồng còn liên quan đến 7 tỉnh thành khác. Do đó đòi hỏi phải có một sự liên kết đổi mới giữa các tỉnh có liên quan đến sông Hồng để có thể thực hiện quy hoạch một cách hiệu quả.

Ngoài ra, một vấn đề nữa cần phải lưu ý đến là các số lượng khí hậu thủy văn. Đáng mừng là trong tuyên bố chung của Cố Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng và Tổng Bí thư Trung Quốc Tập Cận Bình năm 2022, hai bên đã cam kết về cung cấp số liệu khí hậu, thủy văn, mưa lũ và những điều kiện có ảnh hưởng đến an toàn. Như vậy, chúng ta cần tăng cường hợp tác quốc tế để có thể đảm bảo an toàn bền vững.

Bên cạnh đó, vấn đề mực nước sông Hồng cũng rất báo động. Khi nước cạn, mực nước chỉ cao 2m so với mực nước biển nhưng mực nước cao nhất của nó lên tới 11-13m. Câu chuyện đặt ra là cần ứng dụng khoa học kỹ thuật như thế nào để hạ tầng kỹ thuật, để công trình thích ứng với sự thay đổi của mực nước.

Từ những phân tích trên có thể nói, định hướng phát triển sông Hồng là một vấn đề đột phá nhưng để thực hiện đòi hỏi phải triển khai đồng bộ các yêu cầu khoa học kỹ thuật, thủy văn và cụ thể hóa quy hoạch chi tiết. Đặc biệt phải có ghi nhận sự liên kết giữa các tỉnh, thành có liên quan. Một vấn đề nữa của Hà Nội còn là phát triển đô thị gắn với định hướng giao thông, nhất là các tuyến đường sắt. Trong Quy hoạch Thủ đô mới đã có tới 14 tuyến, trước kia chỉ có 10 tuyến, cùng với đó là các điểm mô hình TOD ở các nhà ga. Doanh nghiệp sẽ phải có sự lựa chọn khi đầu tư, đây cũng sẽ là một mục tiêu mới cho phát triển bất động sản. Nhưng rõ ràng, quy hoạch phải được cơ quan quản lý và các đơn vị liên quan nghiên cứu kỹ và cụ thể hóa để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư.

Thưa ông, nếu như Quy hoạch Thủ đô và quy hoạch hai bên sông Hồng được thực hiện một cách bài bản và có hiệu quả thì sẽ tác động ra sao đối với thị trường bất động sản Hà Nội và các khu vực lân cận thời gian tới?

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: Quy hoạch sẽ tạo ra một trục cảnh quan mới, đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhất là công viên, cây xanh, không gian xanh và đặc biệt về cả nhà ở. Trước đây, có thể chúng ta đã đặt vấn đề di dân thì nay không chỉ cải tạo chỉnh trang mà còn tăng thêm dân cư tại những khu vực mới xây dựng ven sông, từ đó tạo ra nguồn cung về bất động sản cho người dân, đặc biệt là cho những người thu nhập trung bình, thấp.

Đến nay, hơn 60 Quy hoạch các tỉnh thành đến năm 2030 đã được phê duyệt. Ông cho rằng, việc phê duyệt quy hoạch cho các tỉnh/ thành sẽ đem lại điều gì cho thị trường bất động sản các địa phương này?

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: Tất cả các quy hoạch được duyệt mới theo hướng quy hoạch tích hợp sẽ là động lực để phát triển đồng bộ và bền vững ở các địa phương. Nhưng vấn đề đặt ra là sau khi có quy hoạch của tỉnh rồi thì phải triển khai các quy hoạch cụ thể như quy hoạch phân khu hay là quy hoạch chi tiết, đặc biệt là các quy chế quản lý hiện hành cần phải tăng cường mạnh hơn nữa.

Quy hoạch đô thị càng đồng bộ, hiện đại thì thị trường bất động sản địa phương đó càng phát triển.

Trên thực tế thì có nhiều dự án chậm triển khai do vướng mắc về thủ tục, bởi dự án phải phù hợp với các quy hoạch. Hoặc chỉ cần điều chỉnh một thủ tục, doanh nghiệp gần như phải làm lại từ đầu. Do đó, giải pháp tốt nhất để khắc phục tình trạng này là phải tập trung vào đầu mối. Tiếp đó, việc cải cách hành chính, sắp xếp lại tổ chức bộ máy phải lựa chọn được những cán bộ có năng lực. “Công tác quản lý hiện nay không phải chỉ có hiệu lực, hiệu quả mà còn hiệu năng”. Đây là dịp để chúng ta tạo ra sự đổi mới cho công tác quản lý. Hơn nữa phải tăng cường công tác đào tạo.

Một vấn đề rất quan trọng đó là công tác tuyên truyền cho người dân, vai trò của truyền thông, báo chí rất quan trọng, làm sao để cho dân thấy được trách nhiệm của mình, cùng chung tay với Nhà nước xây dựng, phát triển xã hội hay phát triển chính khu vực sống của mình bao gồm cả đô thị, nông thôn.

Nhìn chung, với bối cảnh gần đây khi đang hoàn chỉnh hệ thống văn bản pháp luật, trong đó nhiều luật liên quan đến thị trường bất động sản đã được nghiên cứu và ban hành, hệ thống quy hoạch ngày càng đồng bộ, cải cách thủ tục hành chính ngày càng hoàn chỉnh, thì thị trường bất động sản đang có dấu hiệu khởi sắc sẽ có đột phá trong vài năm tới. Điều này sẽ thực sự đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội, hướng tới kỷ nguyên mới của đất nước.

Xin cảm ơn ông!

Cao Thuỳ