Bất động sản phía Bắc gọi tên phân khúc nào trong năm 2025?

Nhiều dự báo tích cực được đưa ra cho thị trường bất động sản phía Bắc năm 2025.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA): Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt, mặt bằng giá có xu hướng chững lại hoặc đi ngang

Thị trường bất động sản (BĐS) khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội năm 2024 đã phục hồi tương đối mạnh mẽ với nguồn cung và lượng giao dịch tăng trưởng đáng kể, đặc biệt ở các quận, huyện ven đô như Đông Anh, Gia Lâm và Nam Từ Liêm.

Đáng chú ý, nguồn cung BĐS trong khu vực chủ yếu được đóng góp bởi các dự án căn hộ cao cấp, hạng sang của các chủ đầu tư lớn. Nhiều dự án gần như “sold out” sau một khoảng thời gian ngắn mở bán. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới sơ bộ trong năm 2024 tại Hà Nội ước đạt tới 90%. Đáng chú ý trong năm qua là giá bán căn hộ sơ cấp liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng mới, dẫn dắt đà tăng trưởng của thị trường thứ cấp. Nhiều dự án căn hộ cũ cũng được săn đón và chào bán với mức giá khá cao.

Bên cạnh đó, hiện tượng các phiên đấu giá thu hút lượng lớn người quan tâm tham gia, thời gian diễn ra dài kỷ lục cùng mức giá trúng cao bất thường cũng khiến cho thị trường xôn xao suốt một thời gian dài. Điều này tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn cho thị trường.

Theo tôi, trong thời gian tới, một số hiện tượng vẫn có xu hướng tiếp diễn. Tuy nhiên, một vài diễn biến trong số đó sẽ được điều tiết hơn do sự can thiệp, điều chỉnh của Nhà nước. Trong đó, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường với mặt bằng giá tiếp tục “neo” cao. Tuy nhiên, thay vì liên tục thiết lập mặt bằng cao mới, mặt bằng giá sẽ có xu hướng chững lại và đi ngang. Đi ngang ở đây là ngang trên “đỉnh”. Giao dịch sẽ tập trung tại các dự án đại đô thị có mức giá không quá cao với đầy đủ hạ tầng, tiện ích. Cùng với phân khúc căn hộ chung cư cao cấp đã và đang dần hiện hữu, thị trường sẽ đón thêm “làn gió mới” từ các dự án Nhà ở xã hội, đặc biệt là các dự án được triển khai tại các thành phố lớn. Làn gió này sẽ góp phần giải tỏa một phần cơn khát nhà ở giá bình dân bị kìm nén trong suốt thời gian qua.

Đất đấu giá sẽ vẫn có sức hút. Tuy nhiên, tôi cho rằng trước sự theo dõi, giám sát ngày càng chặt từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, khả năng cao sẽ không xảy ra các trường hợp “ngáo giá nặng” như thời gian vừa qua. Tuy nhiên, cho đến khi nào các quy định xử phạt liên quan đến hành vi đầu cơ, lướt sóng qua các phiên đấu giá chưa được quy định cụ thể, với các biện pháp mạnh hơn, thì vẫn rất khó để đảm bảo việc đấu giá diễn ra một cách đúng đắn và chuẩn chỉ.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, sau một thời gian bị “thờ ơ”, khi niềm tin dần được hồi phục, thị trường tốt hơn, một bộ phận nhà đầu tư có lẽ sẽ bắt đầu quan tâm trở lại những dự án có tính chất nghỉ dưỡng, pháp lý chuẩn chỉnh, vừa để thỏa mãn nhu cầu nghỉ dưỡng, vừa đưa vào khai thác cho thuê.

Với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu “trú ẩn” tài sản an toàn, họ vẫn sẽ ưu tiên tìm kiếm các sản phẩm tại các thành phố lớn và một vài quận/huyện vùng ven có hạ tầng phát triển. Theo tôi, cùng với Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, một số tỉnh, thành vùng ven như Hưng Yên, Hải Phòng, Hà Nam, Long An, Đồng Nai sẽ dẫn dắt thị trường trong năm sau. Bởi đây là các tỉnh, thành dự kiến có các dự án chất lượng mở bán trong năm 2025.

Đối với các doanh nghiệp, tôi cho rằng, để phát triển bền vững, doanh nghiệp cần định hướng phát triển các dự án có mức giá phù hợp, thay vì tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn.

Đối với nhà đầu tư, cần nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường, sản phẩm đầu tư. Không đầu tư theo “sóng”, không lạm dụng dòng chảy tài chính. Với các nhà đầu tư bị “chôn vốn”, có thể triển khai xây dựng để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc mạnh dạn “đau một lần” để “cắt lỗ” các sản phẩm không hợp “khẩu vị” để cơ cấu lại danh mục đầu tư.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes: Thị trường bất động sản phía Bắc 2025 sẽ không có sự tăng mạnh về giá

Sau khoảng 2 năm khủng hoảng, từ giữa 2022 đến sang đầu năm 2023, các nhà đầu tư đã gần như mắc cạn tại các thị trường và sau quá trình dài cân đối được dòng tiền cũng như không có kênh đầu tư khác, họ bắt đầu quay về thủ đô để lựa chọn, tìm kiếm sản phẩm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, việc một thị trường tập trung lượng lớn nhà đầu tư đã đẩy giá bất động sản Hà Nội tăng nhanh, từ đó lan tỏa sức nóng nhất định đến thị trường các tỉnh xung quanh, giúp các tỉnh này bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Bước sang tháng 11/2024, thị trường Hà Nội đã có sự chững lại và bước đầu giảm giá. Các tỉnh ven Hà Nội cũng có nhịp phát triển tương tự. Mặc dù đã có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa thực sự sôi động trở lại. Nếu theo đà này, sang năm 2025, thị trường bất động sản phía Bắc, điển hình là Hà Nội sẽ không có sự tăng mạnh về giá như năm 2024. Đặc biệt, trong bối cảnh giá nhà đã tăng cao, người dân sẽ có xu hướng không vội vàng mua nhà nữa mà sẽ chuyển sang đi thuê và dùng khoản tiền dự định mua nhà để đầu tư vào các tỉnh hoặc là vùng quê.

Với các thị trường tỉnh, phân khúc đất nền đô thị sẽ lên ngôi, nhất là các khu đất hoàn chỉnh pháp lý sẽ được săn đón nhiều hơn. Người mua sẽ lựa chọn các khu đất, sản phẩm thấp tầng gần khu công nghiệp, gần các trục kinh tế như Bắc Ninh, Bắc Giang hoặc là Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh. Điểm chung của các tỉnh này là có nền kinh tế phát triển khá mạnh, nằm trên các trục giao thông huyết mạch từ thủ đô và có nền tảng khu công nghiệp, nền tảng du lịch sôi động.

Có thể tổng kết bức tranh thị trường bất động sản thời gian qua và sắp tới như thế này: 2024 phân khúc chung cư dẫn dắt thị trường Hà Nội, 2025 là thị trường các tỉnh ven Hà Nội. Đến 2026, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng biển mới có thể phục hồi rõ nét hơn.

Nhìn chung, 2025 là năm bắt đầu một chu kỳ bất động sản mới, thay vì đầu tư theo đám đông, theo sóng thị trường hoặc theo một phân khúc “hot” nào đó, nhà đầu tư phải lựa chọn thị trường gắn liền với cơ sở phát triển kinh tế, hạ tầng. Nhà đầu tư sẽ hướng đến sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh. Tiếp đó là phải lựa chọn sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính, không sử dụng đòn bẩy quá nhiều. Cuối cùng là tìm hiểu nhu cầu bất động sản đó tại khu vực có cao không, hướng đến người dùng cuối cùng, tức là sản phẩm đó có phục vụ nhu cầu ở hay không.

Đất nền tại các tỉnh ven đô như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng sẽ là tâm điểm, nhờ hạ tầng phát triển và nhu cầu thực tăng cao.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6: Sức nóng thị trường sẽ dàn trải ra từng địa phương

Trong năm vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam chia thành ba bức tranh. Trong đó, bất động sản Hà Nội là một bức tranh thứ nhất riêng biệt với gam màu chủ đạo là “nóng sốt”. Bức tranh thứ hai là thị trường các tỉnh giáp ranh Hà Nội đã có dấu hiệu tan băng và ấm dần trở lại. Bức tranh còn lại là toàn bộ thị trường bất động sản Việt Nam, mặc dù đã có dấu hiệu rã đông nhưng vẫn còn nhiều khó khăn về giao dịch, thanh khoản.

Năm 2025, thị trường sẽ có sự thay đổi. Bất động sản Hà Nội hết nóng sốt và đi vào ổn định, thậm chí một số phân khúc còn lại rơi vào áp đảo về giao dịch. Lý do trong giai đoạn từ tháng 6/2022 cho đến hết năm 2024, chung cư đã tăng giá từ 50% cho đến 300%, đối với nhà đất thì tăng từ 20-100%. Phân khúc đất đấu giá cũng đã có sự chênh lệch quá lớn giữa giá trúng và giá khởi điểm.

Đối với các khu vực quanh Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hà Nam thì năm nay đã tan băng và rục rịch có giao dịch. Những thị trường này sang năm sẽ ấm hơn. Đối với các thị trường khác trên cả nước sang năm cũng sẽ dần ấm trở lại. Tuy nhiên, những sản phẩm bất động sản không có khả năng về ở, kinh doanh hoặc là những sản phẩm bất động sản pháp lý chưa tốt thì sang năm vẫn khó khăn.

Trong bối cảnh giá nhà đất Hà Nội đã tăng nóng, nhà đầu tư Hà Nội ngoài dịch chuyển về ven đô ra sẽ Nam tiến. Các khu vực được nhắm đến là Đà Nẵng, Khánh Hòa, TP.HCM, Bà Rịa-Vũng Tàu, Phú Quốc. Ngoài ra, sang năm sẽ có một “trend” bất động sản mới bám theo các ga hành khách cũng như ga hàng hóa của đường sắt cao tốc Bắc - Nam.

Tôi đánh giá thị trường Nam Định, Thái Bình năm sau sẽ nhộn nhịp vì hai tỉnh này đang được đầu tư về hạ tầng như các khu công nghiệp rất nhiều. Còn Quảng Ninh, đơn cử như Hạ Long, là địa phương đã phát triển về mặt du lịch, hạ tầng, kết nối với Hà Nội khá thuận lợi. Giá bất động sản khu vực này đã rất cao, nên khó có chuyện sốt hoặc tăng giá nhưng sẽ ấm trở lại vào năm sau. Đặc biệt là các sản phẩm như biệt thự liền kề trên 5 tỷ đồng, condotel mặt biển vẫn có giao dịch tốt trong bối cảnh du lịch phục hồi.

Tôi cho rằng, sẽ không có địa phương nào dắt thị trường bất động sản mà nó sẽ dàn trải ra theo từng địa phương. Bởi vì, ở giai đoạn chu kỳ bất động sản mới sẽ không có một phân khúc nào là vua mà mỗi một thời điểm sẽ có một phân khúc dẫn dắt. Chung cư là vua năm 2023 – 2024, nhà xã hội sẽ phát triển trong giai đoạn 2027 – 2030. Phân khúc đất nền sẽ phục hồi vào giai đoạn 2025 – 2026, bất động sản nghỉ dưỡng ấm lại trong giai đoạn 2026 – 2027. Như vậy trong giai đoạn tới, phân khúc chủ đạo sẽ là đất nền.

Đặc biệt, nhà đầu tư Hà Nội là nhóm nhà đầu tư chủ đạo sẽ làm sóng trong chu kỳ mới. Nếu Hà Nội thành lập hai thành phố, một ở thành phố phía tây Hòa Lạc, Xuân Mai, Tây Sơn hay là thành phố phía Đông Bắc tại Mê Linh, Đông Anh, Sóc Sơn thì mới tạo ra những cơn sốt mới. Bởi vì trong giai đoạn 2023 -2024, giá bất động sản Hà Nội đã lên rất cao. Đơn cử như Đan Phượng, Thanh Trì, hiện giá đất tại đây đã lên tới cả trăm triệu mỗi m2, không cao lên được nữa, trừ những khu đất bên cạnh những dự án lớn mới có khả năng tăng giá.