Giá nhà đất tăng cao tưởng chừng chỉ là câu chuyện riêng của thị trường bất động sản, nhưng lại là vấn đề chung của cả nền kinh tế.

Ngồi trầm ngâm trong phòng làm việc của mình, ông Thành – một chuyên gia kinh tế nhiều kinh nghiệm đang suy nghĩ về các vấn đề kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam. Trong 9 tháng đầu năm 2024, tốc độ tăng trưởng 6,9% có vẻ là một thành tựu đáng tự hào, nhưng phía sau đó là thị trường bất động sản đang trong tình trạng “đóng băng” ở nhiều nơi. Một bên là bức tranh kinh tế phục hồi mạnh mẽ, một bên là sự trầm lắng của lĩnh vực bất động sản, ngành được xem là “xương sống” của nền kinh tế.

“Bất động sản không chỉ là ngành đóng góp trực tiếp vào GDP mà còn tạo ra công ăn việc làm, tác động sâu rộng đến các ngành khác như xây dựng, ngân hàng và dịch vụ. Thế nhưng, sự phát triển lệch hướng của thị trường này đang gây ra nhiều bất ổn, từ giá cả leo thang ảnh hưởng đến chất lượng sống, đến những hệ lụy lớn hơn như thiếu nhà ở giá rẻ và bất bình đẳng xã hội”, ông Thành nhận định.

Vai trò lịch sử của bất động sản trong xã hội và nền kinh tế toàn cầu

Tại một hội thảo kinh tế, ông Thành đã mở đầu bài thuyết trình của mình bằng một câu hỏi làm nhiều người suy ngẫm: “Từ khi nào bất động sản trở thành yếu tố sống còn không chỉ trong kinh tế mà còn cả trong việc xác lập quyền lực xã hội?”.

Theo ông, bất động sản không chỉ là một tài sản vật chất mà còn là biểu tượng của sức mạnh và sự phát triển qua các thời kỳ lịch sử. Ông Thành dẫn dắt câu chuyện về thời kỳ cổ đại, khi đất đai là cốt lõi của mọi nền văn minh. Ông lấy ví dụ về đế quốc La Mã, nơi các vùng đất rộng lớn không chỉ được khai thác nông nghiệp mà còn là nơi xây dựng những công trình biểu tượng như đấu trường Colosseum.

“Người La Mã đã sử dụng bất động sản để khẳng định quyền lực, và điều này vẫn còn giá trị đến ngày nay”, ông Thành nhấn mạnh. Chuyển sang thời trung cổ, việc các lãnh chúa châu Âu xem đất đai như phần thưởng cao quý nhất dành cho các hiệp sĩ trung thành.

Ông đặt câu hỏi: “Tại sao chúng ta có câu ‘đất vua, chùa làng’? Bởi lẽ, trong thời kỳ này, đất đai không chỉ mang giá trị kinh tế, mà còn là biểu tượng của quyền lực và sự sống còn trong những cuộc chiến”, ông phân tích.

Tại Việt Nam, ông Thành nhắc đến thời vua Lê Thánh Tông, khi triều đình sử dụng đất đai như một công cụ để ổn định xã hội và củng cố lòng trung thành của thần dân. Theo vị chuyên gia kinh tế này, đô thị hóa, công nghiệp hóa từ thời cách mạng công nghiệp đã tạo ra các cơ hội lớn nhưng cũng đi kèm không ít thách thức. Những thành phố như London hay New York từng đối mặt với việc giá đất tăng cao đến mức người lao động không thể sống gần nơi làm việc và hệ quả đó vẫn tồn tại đến bây giờ.

Từ thời cổ đại đến nay, bất động sản luôn đóng vai trò trung tâm trong việc định hình quyền lực, phát triển kinh tế và đôi khi cả những bất ổn. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 là minh chứng rõ ràng nhất khi thị trường bất động sản không được kiểm soát chặt chẽ, nó có thể trở thành nguyên nhân gây ra suy thoái kinh tế nghiêm trọng. Tuy nhiên, nhìn ở góc độ tích cực, nếu được quản lý và khai thác hợp lý, bất động sản không chỉ là một loại tài sản mà còn là chìa khóa để xây dựng xã hội thịnh vượng và bền vững.

Không chỉ dừng lại ở các vấn đề kinh tế, sự phát triển lệch lạc của bất động sản còn tác động tiêu cực đến an sinh xã hội.

Vai trò của bất động sản trong nền kinh tế

Bất động sản đóng vai trò quan trọng không chỉ trong nền kinh tế mà còn trong việc ổn định và phát triển xã hội. Nhiều người thường nhìn nhận bất động sản qua các con số như doanh thu hay giá đất, nhưng thực tế, ý nghĩa của lĩnh vực này còn sâu rộng hơn rất nhiều. Một trong những đóng góp lớn nhất của bất động sản là vào GDP. Tính riêng năm 2023, ngành này chiếm gần 8% GDP của Việt Nam, bao gồm không chỉ các hoạt động xây dựng và giao dịch mà còn cả những dịch vụ liên quan như môi giới, quản lý bất động sản và đầu tư tài chính. Hơn thế nữa, bất động sản còn tạo tác động gián tiếp đáng kể khi kích thích sự phát triển của các ngành khác. Mỗi công trình xây dựng không chỉ đơn thuần là một tòa nhà hay khu dân cư, mà còn là một mắt xích quan trọng trong chuỗi giá trị kinh tế. Bất động sản cũng là nguồn tạo việc làm lớn, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang phát triển. Ngành này thu hút hàng triệu lao động, từ công nhân xây dựng, kỹ sư, kiến trúc sư đến nhân viên môi giới và quản lý dự án.

Các dự án lớn không chỉ tạo công ăn việc làm trực tiếp mà còn thúc đẩy sự phát triển của những ngành nghề liên quan như sản xuất vật liệu xây dựng, thiết kế nội thất và dịch vụ bảo trì. Tác động dây chuyền này còn mở rộng sang ngành ngân hàng thông qua các khoản vay thế chấp, mua nhà và phát triển dự án. Sự hoàn thiện của một công trình không chỉ tạo ra nhu cầu về vật liệu xây dựng mà còn kéo theo tiêu dùng nội thất, đồ gia dụng và các dịch vụ đô thị khác như giải trí và giáo dục.

Ngoài những đóng góp kinh tế, bất động sản còn có ý nghĩa quan trọng trong việc ổn định xã hội. Sự phát triển của thị trường phản ánh sức khỏe của nền kinh tế. Khi người dân có thể tiếp cận nhà ở phù hợp, họ không chỉ có một chỗ ở mà còn sở hữu một tài sản cố định, giúp củng cố niềm tin vào tương lai. Hơn nữa, bất động sản là một kênh đầu tư phổ biến, giúp bảo toàn tài sản trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động.

Một nền kinh tế vững mạnh cần một thị trường bất động sản lành mạnh, được quản lý chặt chẽ và phát triển bền vững. Điều này đặt ra trách nhiệm lớn lao cho những người trong ngành, không chỉ để tạo ra giá trị kinh tế mà còn xây dựng các giá trị bền vững cho xã hội và cuộc sống của người dân.

Từ thời cổ đại đến nay, bất động sản không chỉ là tài sản vật chất mà còn là biểu tượng quyền lực và thịnh vượng, định hình kinh tế, văn hóa và xã hội qua mọi thời kỳ lịch sử

Sự phát triển chệch hướng của thị trường bất động sản và hậu quả

Trong một hội thảo chuyên đề về bất động sản tại Hà Nội, một chuyên gia nghiên cứu thị trường đứng trước bảng biểu chi chít số liệu. Tâm điểm là những dòng biểu đồ xanh đỏ xen lẫn cho thấy sự mất cân đối trong phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

“Ở các đô thị lớn như Hà Nội, thị trường trở nên sôi động, giá đất tăng cao chóng mặt, trong khi một vài khu vực khác lại rơi vào trạng thái trì trệ, với rất ít dự án phát triển và giá trị bất động sản không có dấu hiệu tăng trưởng”, chuyên gia này nói và chỉ ra rằng hiện tượng này không chỉ phản ánh sự phân cực trong thị trường mà còn gây ra những tác động tiêu cực đối với kinh tế và xã hội.

Theo vị này, hiện tượng phát triển “nóng” của bất động sản tại các đô thị lớn là hệ quả của sự tập trung dân cư và nguồn lực vào một số ít thành phố. Nhu cầu nhà ở tăng cao do dòng người đổ về các trung tâm kinh tế tìm kiếm việc làm, dẫn đến giá đất leo thang chóng mặt. Trong khi đó, các khu vực vùng sâu, vùng xa lại rơi vào tình trạng nguội lạnh với rất ít dự án phát triển và giá trị bất động sản gần như không tăng trưởng. Sự phát triển không đồng đều này gây ra những hệ quả nghiêm trọng đối với nền kinh tế.

“Khi bất động sản tập trung quá nhiều ở các đô thị lớn, giá nhà quá cao so với phần lớn thu nhập của người dân, vốn đầu tư bị phân bổ kém hiệu quả. Thay vì thúc đẩy sự phát triển đồng đều giữa các khu vực, chúng ta lại chứng kiến tình trạng quá tải hạ tầng ở các thành phố lớn và lãng phí tài nguyên tại các vùng chưa được khai thác. Điều này làm giảm năng suất lao động và gia tăng chi phí cho nền kinh tế. Ví dụ, công nhân không thể sống gần nơi làm việc do giá nhà đất quá cao, dẫn đến chi phí đi lại tăng lên và thời gian lao động bị rút ngắn. Lao động di chuyển xa hơn, không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả công việc mà còn gây áp lực lên hệ thống giao thông đô thị vốn đã quá tải”, chuyên gia này nhận định.

Không chỉ dừng lại ở các vấn đề kinh tế, sự phát triển lệch lạc của bất động sản còn tác động tiêu cực đến an sinh xã hội. Khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn khi những người giàu có khả năng sở hữu thêm nhiều tài sản giá trị, trong khi người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở, đặc biệt tại các thành phố lớn. Tình trạng thiếu hụt nhà ở giá rẻ khiến nhiều người lao động, công nhân và các hộ gia đình thu nhập thấp phải sống trong các khu nhà trọ chật hẹp, không đảm bảo điều kiện sống cơ bản.

Chuyên gia này cho rằng, sự phát triển lệch lạc của thị trường bất động sản là một vấn đề cấp bách cần được giải quyết. Chúng ta cần có chiến lược rõ ràng hơn trong việc phân bổ nguồn lực, khuyến khích đầu tư vào các khu vực còn tiềm năng và đảm bảo rằng mọi người dân, bất kể thu nhập ra sao, đều có quyền tiếp cận nhà ở chất lượng.

Giá bất động sản cao không chỉ làm tăng chi phí kinh doanh mà còn khiến người lao động khó tiếp cận nhà ở, kéo theo năng suất lao động giảm sút và áp lực lớn lên chất lượng sống của xã hội. Cải cách minh bạch hóa thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản và hỗ trợ tín dụng cho nhà ở xã hội là chìa khóa để phát huy vai trò của bất động sản trong nền kinh tế.

Giá bất động sản cao còn ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng sống của người dân.

Giá bất động sản cao ảnh hưởng đến nền kinh tế

Với mức thu nhập trung bình, việc mua một căn hộ gần nơi làm việc trở thành điều xa vời đối với nhiều gia đình trẻ. Trong một căn hộ cho thuê tại một con hẻm nhỏ ở ngoại ô TP.HCM, vợ chồng chị Hoa đang bàn bạc về kế hoạch mua nhà. “Khoản tiền tiết kiệm suốt ba năm nay chỉ hơn 300 triệu đồng, trong khi giá nhà ở khu vực tôi quan tâm đã tăng từ 32 triệu mỗi m2 lên đến 47 triệu mỗi m2 rồi”, chị Hoa nói trong tiếng thở dài.

Theo tính toán của chị Hoa, mỗi tháng gia đình chị chi gần 30% thu nhập cho tiền thuê nhà, chưa kể chi phí ăn uống, sinh hoạt. “Nếu giá nhà cứ tiếp tục tăng, có lẽ phải mất hơn mười năm nữa mới dám nghĩ đến việc mua nhà”, chị nói. Câu chuyện chị Hoa không phải là cá biệt, mà phản ánh thực trạng giá bất động sản cao đang ảnh hưởng sâu sắc đến kinh tế và xã hội.

Không chỉ với những người mua nhà để ở, với giới kinh doanh, giá thuê mặt bằng tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội leo thang chóng mặt trong suốt một thập kỷ qua đã đẩy chi phí kinh doanh tăng cao, gánh nặng đè lên vai các doanh nghiệp là rất lớn. Chi phí thuê mặt bằng tăng cao buộc người bán phải tăng giá sản phẩm để bù đắp. Điều này không chỉ làm giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp nhỏ mà còn khiến giá cả hàng hóa trên thị trường tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua của người dân. Giá bất động sản cao cũng làm trầm trọng thêm vấn đề dịch chuyển nguồn lao động. Không đủ khả năng mua nhà hoặc thuê nhà ở gần nơi làm việc, nhiều lao động phải chọn sống xa trung tâm, nơi giá nhà đất rẻ hơn. Điều này dẫn đến việc tăng chi phí đi lại và giảm hiệu suất lao động. Vấn đề này không chỉ tác động đến cá nhân mà còn gây áp lực lên hạ tầng giao thông đô thị vốn đang quá tải.

Bên cạnh đó, giá bất động sản cao còn ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng sống của người dân. Nhiều gia đình như chị Hoa buộc phải chọn sống trong các khu trọ chật chội, xa nơi làm việc và thiếu các tiện ích cơ bản. “Chúng tôi phải tiết kiệm bằng cách sống ở một khu vực ít tiện nghi hơn. Nhưng xa chỗ làm đồng nghĩa với việc chi phí đi lại tăng cao, sức khỏe bị ảnh hưởng”, chị Hoa chia sẻ.

Những điều này không chỉ gây căng thẳng về tài chính mà còn ảnh hưởng đến đời sống tinh thần, khiến nhiều người cảm thấy cuộc sống thiếu ổn định và áp lực. Giá nhà đất cao tưởng chừng chỉ là câu chuyện riêng của thị trường bất động sản, nhưng lại là vấn đề chung của cả nền kinh tế. Nó không chỉ làm tăng chi phí kinh doanh, ảnh hưởng đến hiệu quả lao động, mà còn khiến chất lượng sống của người dân giảm sút, tạo áp lực lớn lên sự phát triển bền vững của xã hội.

Giá bất động sản cao không chỉ làm tăng chi phí kinh doanh mà còn khiến người lao động khó tiếp cận nhà ở, kéo theo năng suất lao động giảm sút và áp lực lớn lên chất lượng sống của xã hội

Chính sách của nhà nước để phát huy vai trò của bất động sản

Nhiều chuyên gia đã nhận định, bất động sản là một lĩnh vực đóng góp lớn cho nền kinh tế, nhưng nếu không được quản lý đúng cách, nó có thể trở thành rào cản cho sự phát triển. Vì vậy, vai trò của chính sách là không thể thiếu. Phát triển các khu đô thị vệ tinh và nhà ở giá rẻ, kết hợp với ứng dụng công nghệ và xây dựng bất động sản xanh sẽ mở ra cơ hội cho doanh nghiệp và nâng cao chất lượng sống của người dân. Sự phát triển chệch hướng của thị trường bất động sản và hậu quả.

Một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là sự thiếu minh bạch trong thông tin bất động sản. Tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến, giá nhà đất bị đẩy lên cao không phản ánh đúng giá trị thực. Để giải quyết vấn đề này, việc xây dựng một cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản là rất cần thiết. Cơ sở dữ liệu này sẽ cung cấp thông tin đầy đủ về giá giao dịch, tình trạng pháp lý và quy hoạch của từng khu vực. Khi mọi thứ rõ ràng, nhà đầu tư sẽ dễ dàng đưa ra quyết định và hiện tượng đầu cơ sẽ giảm đáng kể.

Nhà nước cũng cần có các chính sách tài chính hỗ trợ mạnh mẽ hơn, đặc biệt là giảm lãi suất vay mua nhà cho người dân và hỗ trợ tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội. Tại các quốc gia như Singapore, nơi các chương trình nhà ở công được tài trợ thông qua các khoản vay ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp. Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi mô hình này. Khi người dân có cơ hội sở hữu nhà ở với chi phí hợp lý, không chỉ nhu cầu sống được cải thiện mà còn tạo ra động lực phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Chính sách thuế đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản, nhưng hiện nay vẫn chưa thực sự hiệu quả trong việc kiểm soát đầu cơ.

Một trong những giải pháp đang được đề xuất là áp dụng thuế lũy tiến đối với các trường hợp sở hữu nhiều bất động sản hoặc nhà đất không được sử dụng. Việc đánh thuế cao hơn đối với những tài sản không đưa vào sử dụng không chỉ hạn chế đầu cơ mà còn thúc đẩy việc sử dụng đất hiệu quả, từ đó gia tăng nguồn cung nhà ở và góp phần ổn định thị trường.

Bên cạnh đó, việc nâng cao năng lực quản lý và giám sát các dự án bất động sản lớn cũng được nhấn mạnh. Hiện nay, tình trạng chậm tiến độ hoặc đội vốn của nhiều dự án đang gây lãng phí nguồn lực và làm giảm niềm tin của người dân vào thị trường.

Một giải pháp được đề xuất là thành lập các cơ quan giám sát độc lập để đảm bảo các dự án được triển khai đúng kế hoạch và đạt hiệu quả. Các quốc gia phát triển thường sử dụng các tổ chức kiểm toán độc lập để giám sát chi tiêu công và quản lý các dự án lớn, đây là mô hình mà Việt Nam có thể học hỏi và áp dụng nhằm cải thiện hiệu quả quản lý bất động sản.

Tóm lại, với những chính sách phù hợp, bất động sản hoàn toàn có thể trở thành động lực quan trọng để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống. Tuy nhiên, thành công chỉ đạt được khi có sự kết hợp hài hòa giữa minh bạch trong quản lý, hỗ trợ tài chính hiệu quả và sự giám sát chặt chẽ. Sự phát triển của thị trường bất động sản không thể chỉ đến từ nỗ lực của một bên. Chính phủ, doanh nghiệp và người dân cần chung tay để hiện thực hóa mục tiêu xây dựng một thị trường bất động sản đóng góp tích cực cho nền kinh tế và cải thiện chất lượng sống của toàn xã hội.

Hoàng Nam