Trong những năm qua, thị trường bất động sản Trung Quốc từng được xem là đầu tàu tăng trưởng kinh tế đang đối mặt với những vấn đề nghiêm trọng và tiềm ẩn nhiều rủi ro mang tính hệ thống.

Đầu tiên, dư cung nhà ở ngày càng gia tăng khi hàng loạt dự án phát triển ồ ạt mà không bám sát nhu cầu thực tế, dẫn đến tình trạng nhiều thành phố “ma”, thành phố bỏ hoang. Bên cạnh đó, giá nhà sụt giảm mạnh không chỉ làm giảm giá trị tài sản hộ gia đình mà còn khiến niềm tin tiêu dùng và động lực tăng trưởng kinh tế suy giảm đáng kể. Đặc biệt, sự phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng và tín dụng ngầm của các tập đoàn bất động sản đã đẩy nhiều doanh nghiệp như Evergrande vào tình trạng vỡ nợ, gây ra rủi ro lan tỏa cho hệ thống tài chính và nền kinh tế Trung Quốc.

Bối cảnh này đặt ra những so sánh đáng suy ngẫm với thị trường bất động sản Việt Nam. Tương tự Trung Quốc, bất động sản Việt Nam cũng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, kết nối nhiều lĩnh vực như xây dựng, tài chính và vật liệu. Tâm lý đầu tư “bất động sản là kênh giữ tài sản an toàn” cùng tốc độ phát triển nhanh chóng trong những năm qua khiến thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như cung vượt cầu cục bộ, giá cả tăng ảo và áp lực nợ vay của doanh nghiệp.

Thực trạng thị trường bất động sản Trung Quốc

Thị trường bất động sản Trung Quốc từng được xem là động lực chính cho tăng trưởng kinh tế, nhưng giờ đây đang đối mặt với những vấn đề nghiêm trọng chưa từng có. Một trong những thách thức lớn nhất là tình trạng dư cung nhà ở. Trong giai đoạn phát triển nóng, các doanh nghiệp bất động sản đã đua nhau mở rộng quỹ đất và xây dựng hàng loạt dự án quy mô lớn mà không cân nhắc đến nhu cầu thực tế của người dân. Điều này đã tạo ra một lượng cung vượt xa khả năng hấp thụ của thị trường.

Nhiều thành phố xuất hiện những khu đô thị “ma”, nơi hàng loạt tòa nhà cao tầng hoang vắng, không có người ở. Hệ quả là nguồn lực xã hội bị lãng phí nghiêm trọng, trong khi niềm tin vào thị trường ngày càng suy giảm.

Việt Nam đang đối mặt với tình trạng dư cung cục bộ ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở giá rẻ và trung cấp vẫn rất lớn

Bên cạnh tình trạng dư cung, giá nhà tại Trung Quốc cũng đang lao dốc mạnh mẽ, đặc biệt ở các thành phố cấp 2 và cấp 3. Đây là hệ quả tất yếu khi cung vượt cầu kéo dài và nhu cầu của người dân suy yếu. Đối với nhiều hộ gia đình Trung Quốc, bất động sản chiếm phần lớn tài sản với tỷ lệ lên đến 65-80%. Khi giá nhà sụt giảm, giá trị tài sản của họ cũng bị thu hẹp, tạo ra hiệu ứng “nghèo đi” trên diện rộng. Tâm lý lo ngại rủi ro khiến người tiêu dùng giảm chi tiêu và trì hoãn quyết định mua nhà, kéo theo sức cầu trên thị trường ngày càng đi xuống. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến bản thân thị trường bất động sản mà còn tác động trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế nói chung.

Một vấn đề khác góp phần đẩy thị trường bất động sản Trung Quốc vào khủng hoảng là tình trạng nợ vay lớn và rủi ro tài chính tiềm ẩn. Trong giai đoạn mở rộng nhanh chóng, các doanh nghiệp đã sử dụng đòn bẩy tài chính khổng lồ thông qua các khoản vay ngân hàng và phát hành trái phiếu để đầu tư phát triển dự án. Tuy nhiên, khi thị trường rơi vào tình trạng trì trệ, dòng tiền không còn đủ để trả nợ, đẩy nhiều “ông lớn” như Evergrande vào tình trạng vỡ nợ.

Evergrande, một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đã không thể thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ đúng hạn, gây ra hiệu ứng domino làm rung chuyển thị trường tài chính. Hệ thống ngân hàng và các tổ chức tài chính liên quan phải gánh chịu hậu quả nặng nề, làm gia tăng nguy cơ mất thanh khoản trong toàn hệ thống. Không chỉ vậy, một phần lớn dòng vốn đổ vào bất động sản còn thông qua các kênh tín dụng phi chính thức, còn được gọi là shadow banking. Các khoản vay từ tín dụng ngầm này tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn do thiếu minh bạch và lãi suất cao. Khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, rủi ro này nhanh chóng lan rộng, đe dọa sự ổn định của hệ thống tài chính quốc gia.

Những vấn đề của thị trường bất động sản Trung Quốc không dừng lại ở phạm vi ngành mà còn lan tỏa đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế. Là một ngành có mối liên hệ chặt chẽ với các lĩnh vực như xây dựng, vật liệu xây dựng, nội thất và tài chính, sự suy yếu của bất động sản kéo theo sự đình trệ của toàn bộ chuỗi giá trị. Ngoài ra, nhiều chính quyền địa phương ở Trung Quốc phụ thuộc lớn vào nguồn thu từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuế bất động sản. Khi thị trường bất động sản đóng băng và giá nhà sụt giảm, ngân sách địa phương cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn lực để thực hiện các dự án phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng.

Từ một ngành công nghiệp phát triển rực rỡ, bất động sản Trung Quốc đang phải đối mặt với những thách thức lớn từ dư cung, giá nhà giảm mạnh và khủng hoảng nợ vay. Những khó khăn này không chỉ khiến thị trường bất động sản lao đao mà còn tạo ra rủi ro lan tỏa cho toàn bộ nền kinh tế. Đây là bài học đắt giá cho các quốc gia có tốc độ đô thị hóa và phát triển bất động sản nhanh chóng, trong đó có Việt Nam. Để tránh rơi vào “vết xe đổ” của Trung Quốc, Việt Nam cần có những chính sách điều tiết hợp lý và tầm nhìn dài hạn để phát triển thị trường bền vững hơn.

Một dự án nhà ở vừa túi tiền tại khu Nam TP.HCM. 

So sánh với bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam

Dù chưa rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng như Trung Quốc, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang đối mặt với những thách thức cần được nhận diện và giải quyết kịp thời. Các vấn đề về cung – cầu, giá cả, rủi ro nợ vay và vai trò của chính sách điều tiết đều có những nét tương đồng đáng lo ngại và cần được rút kinh nghiệm từ bài học của Trung Quốc.

Thứ nhất, về tình trạng cung – cầu, Việt Nam hiện chưa xuất hiện dấu hiệu dư cung trên toàn diện. Tuy nhiên, tình trạng dư cung cục bộ đã bắt đầu hình thành ở một số khu vực, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp. Các dự án chung cư và biệt thự hạng sang mọc lên liên tục tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, trong khi lượng cầu thực tế không đủ mạnh để hấp thụ. Trái ngược với phân khúc cao cấp, nhu cầu về nhà ở giá rẻ và trung cấp tại Việt Nam vẫn đang rất lớn, đặc biệt từ người lao động và tầng lớp trung lưu đang phát triển. Đây là dấu hiệu cảnh báo về sự mất cân đối trong phát triển nguồn cung, khi thị trường bất động sản chưa thực sự đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đại bộ phận dân cư.

Bài học từ Trung Quốc cho thấy việc phát triển ồ ạt và thiếu quy hoạch có thể dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung, không chỉ gây lãng phí tài nguyên mà còn tạo áp lực nặng nề lên thị trường và nền kinh tế.

Thứ hai, về giá bất động sản, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn trầm lắng với tình trạng “đóng băng” giao dịch ở nhiều nơi nhưng giá nhà không giảm mạnh như kỳ vọng của nhiều người. Ở một số khu vực, giá đất vẫn neo ở mức cao do kỳ vọng về các dự án hạ tầng lớn hoặc các yếu tố đầu cơ. Điều này làm dấy lên nguy cơ “sốt ảo” cục bộ và tiềm ẩn rủi ro bong bóng bất động sản nếu không được kiểm soát kịp thời.

Bài học từ Trung Quốc là minh chứng rõ ràng, giá nhà bị đẩy lên quá cao không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà khi thị trường điều chỉnh, giá trị tài sản suy giảm sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến hộ gia đình và niềm tin tiêu dùng. Việt Nam cần thận trọng hơn trong bài học về hậu quả của việc phát triển bất động sản ồ ạt, không bám sát nhu cầu thực tế. Việt Nam đang đối mặt với tình trạng dư cung cục bộ ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở giá rẻ và trung cấp vẫn rất lớn. Việc kiểm soát giá cả dựa trên nhu cầu thực tế và hạn chế tình trạng đầu cơ đẩy giá đất lên quá cao.

Khủng hoảng Evergrande cảnh báo rủi ro khi doanh nghiệp phụ thuộc quá mức vào nợ vay và tín dụng ngầm

Thứ ba, về rủi ro nợ vay, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện đang chịu áp lực tài chính lớn khi phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp để duy trì hoạt động và mở rộng quỹ đất. Tình trạng này khá giống với Trung Quốc, nơi nhiều doanh nghiệp vay vốn lớn để “găm đất” và phát triển các dự án dàn trải. Khi dòng tiền bị tắc nghẽn, khả năng thanh toán nợ của doanh nghiệp trở nên khó khăn, đe dọa đến sự ổn định của hệ thống ngân hàng và thị trường tài chính.

Bài học từ Trung Quốc cho thấy việc minh bạch hóa dòng vốn và thắt chặt quản lý nợ vay là vô cùng cần thiết. Việt Nam cần nhanh chóng kiểm soát tín dụng đổ vào các dự án kém hiệu quả, đồng thời tạo ra những kênh huy động vốn bền vững hơn để giảm áp lực lên hệ thống tài chính.

Cuối cùng, vai trò của chính sách điều tiết là yếu tố mang tính quyết định trong việc ổn định và phát triển thị trường bất động sản. Trung Quốc đã thực hiện các biện pháp siết chặt tín dụng một cách đột ngột và mạnh tay để kiểm soát rủi ro tài chính. Tuy nhiên, chính sự thiếu linh hoạt trong điều tiết đã đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng phá sản và khiến thị trường rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng.

Đối với Việt Nam, điều này là bài học quan trọng. Chính sách điều tiết cần được thực hiện một cách linh hoạt và có lộ trình, vừa kiểm soát rủi ro thị trường, vừa đảm bảo hỗ trợ doanh nghiệp và thị trường phục hồi trong giai đoạn khó khăn. Các biện pháp như giãn nợ, giảm lãi suất và thúc đẩy đầu tư công vào hạ tầng có thể là chìa khóa giúp thị trường bất động sản Việt Nam vượt qua thách thức hiện tại.

Từ những so sánh trên, có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam dù chưa đến mức khủng hoảng như Trung Quốc nhưng đã xuất hiện những dấu hiệu đáng lo ngại. Nếu không kịp thời học hỏi và điều chỉnh từ bài học của Trung Quốc, nguy cơ mất cân đối cung - cầu, bong bóng giá nhà và áp lực nợ vay sẽ ngày càng lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Dù có nhiều triển vọng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức và rủi ro tiềm ẩn.

Triển vọng bất động sản Việt Nam

Sau một giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần cho thấy những tín hiệu tích cực với nhiều động lực mới từ chính sách và điều kiện kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, cùng với đó là những thách thức và rủi ro cần được nhận diện để có giải pháp phát triển bền vững. Một trong những điểm sáng lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là chính sách đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng. Các dự án lớn như cao tốc Bắc - Nam, sân bay quốc tế Long Thành và nhiều công trình giao thông trọng điểm khác đang được đẩy nhanh tiến độ. Những dự án này không chỉ cải thiện kết nối vùng mà còn tạo ra đòn bẩy mạnh mẽ cho bất động sản ở các khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Hạ tầng phát triển đồng bộ sẽ thúc đẩy sự dịch chuyển dân cư và doanh nghiệp, tạo nhu cầu thực tế cho thị trường nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh đó, lãi suất có xu hướng giảm là một tín hiệu tích cực, kích thích sức mua và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư. Khi chi phí vay giảm, khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà và doanh nghiệp sẽ được cải thiện, từ đó thúc đẩy giao dịch trên thị trường. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản khôi phục dòng tiền và khởi động lại các dự án tiềm năng.

Ngoài ra, các phân khúc còn nhiều tiềm năng phát triển cũng đang mở ra cơ hội lớn cho thị trường. Trong đó, nhà ở giá rẻ và trung cấp là phân khúc có nhu cầu cao nhất từ người dân, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Việc tập trung phát triển loại hình này không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực mà còn đảm bảo tính ổn định và bền vững cho thị trường. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục là “điểm sáng” khi Việt Nam hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu. Các khu công nghiệp mới, hạ tầng logistics và nhà ở dành cho công nhân sẽ là những lĩnh vực đầy triển vọng trong tương lai gần.

Một trong những điểm sáng của Việt Nam là đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam,...

Dù có nhiều triển vọng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức và rủi ro tiềm ẩn. Trong đó, tình trạng dư cung cục bộ đã xuất hiện ở một số khu vực, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp và đất nền. Nhiều dự án lớn tập trung vào phân khúc này nhưng lại không đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, khiến nguồn cung trở nên mất cân đối và tiềm ẩn rủi ro tồn kho. Thêm vào đó, áp lực nợ vay đang đè nặng lên vai các doanh nghiệp bất động sản. Phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, nhiều doanh nghiệp đang đối mặt với nguy cơ mất thanh khoản nếu không có dòng tiền để trả nợ.

Bài học từ khủng hoảng nợ tại Trung Quốc là lời cảnh báo rõ ràng về hệ lụy của việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức để mở rộng dự án dàn trải. Nếu không được kiểm soát kịp thời, tình trạng này có thể tạo ra những rủi ro hệ thống, ảnh hưởng đến cả thị trường tài chính và nền kinh tế. Ngoài ra, rủi ro đầu cơ và sốt giá cục bộ cũng đang hiện hữu tại nhiều khu vực có thông tin quy hoạch hạ tầng. Giá đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế khiến thị trường mất ổn định và tạo nguy cơ “bong bóng” bất động sản. Khi thị trường điều chỉnh, giá nhà đất có thể lao dốc, ảnh hưởng đến tài sản của nhà đầu tư và niềm tin của người tiêu dùng.

Giải pháp và định hướng phát triển bền vững

Để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng bền vững, các giải pháp sau cần được thực thi một cách đồng bộ và hiệu quả. Thứ nhất, kiểm soát tín dụng và huy động vốn bền vững. Cần hạn chế dòng vốn đổ vào các dự án kém hiệu quả và dàn trải, thay vào đó ưu tiên các dự án có tính khả thi và đáp ứng nhu cầu thực. Song song với đó, Việt Nam cần phát triển các kênh huy động vốn mới như trái phiếu xanh, quỹ đầu tư bất động sản (REITs) để giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng và tạo nguồn lực tài chính bền vững cho thị trường.

Thứ hai, cân bằng cung - cầu và tập trung vào phát triển nhà ở thực tế. Các doanh nghiệp nên chuyển hướng tập trung vào nhà ở giá rẻ và trung cấp, phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn người dân. Điều này không chỉ giúp giải quyết nhu cầu ở thực mà còn hạn chế tình trạng dư cung và tồn kho như đã xảy ra tại Trung Quốc.

Thứ ba, đẩy mạnh đầu tư công và quy hoạch đồng bộ. Phát triển hạ tầng giao thông và các công trình trọng điểm sẽ tạo động lực mới cho thị trường bất động sản, nhưng cần có quy hoạch bài bản và giám sát chặt chẽ để tránh tình trạng “bong bóng đất nền” ở các khu vực có thông tin hạ tầng mới. Quy hoạch hợp lý sẽ đảm bảo sự phát triển cân đối giữa các khu vực đô thị và nông thôn, tránh tình trạng tập trung quá mức vào một số địa phương như hiện nay.

Thứ tư, minh bạch hóa thị trường và kiểm soát hoạt động đầu cơ. Việc áp dụng công nghệ số hóa trong quản lý đất đai và giao dịch bất động sản sẽ giúp tăng tính minh bạch và hiệu quả của thị trường. Đồng thời, các cơ quan quản lý cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ, ngăn chặn tình trạng “thổi giá” đất đai nhằm giữ cho thị trường phát triển ổn định và lành mạnh. Với những giải pháp đồng bộ và tầm nhìn dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam hoàn toàn có thể vượt qua những thách thức hiện tại để phát triển theo hướng bền vững. Những bài học từ bất động sản Trung Quốc là lời cảnh tỉnh rõ ràng, giúp Việt Nam tránh được các sai lầm tương tự và nắm bắt tốt hơn các cơ hội trong tương lai.

Phương Lam