Thị trường bất động sản đang phát tín hiệu dịch chuyển dòng tiền ra khỏi Hà Nội?

Bàn về sự dịch chuyển của dòng tiền thời gian gần đây, ông Lê Xuân Nga, Phó Chủ tịch HĐQT BHS Group cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, ai nắm đúng xu thế dịch chuyển của dòng tiền, người đó sẽ có cơ hội chiến thắng trong đầu tư.

Hiện nay, giá chung cư tại Hà Nội đang tăng phi mã 30%/năm trong 3 năm qua, tức là nếu ai đó mua chung cư trước 2021 thì nay đã có thể lãi gấp đôi.

Giá bất động sản thấp tầng quanh Hà Nội còn tăng mạnh hơn như vậy. Ông Nga cho rằng lí do chính của tình trạng này là dòng tiền đang tập trung quá lớn vào nội đô, chưa dịch chuyển ra ngoài.

Phó Chủ tịch BHS nhận định, thị trường Hà Nội đang khá giống thị trường TP.HCM 3 năm trước, khi mà chung cư tăng lên tới 200-300 triệu đồng/m2, bất động sản thấp tầng Quận 9 và các vùng ven thành phố tăng phi mã. Và giờ đang hạ nhiệt.

Hiện tượng đấu giá đất lên tới 115 triệu/m2 ở vùng ven Hà Nội những ngày gần đây cũng được dư luận hết sức quan tâm. Tuy nhiên, ông Nga khẳng định đó thực sự là giá ảo, chủ yếu lỗi ở khâu định giá khởi điểm và đang bị giới đầu cơ làm nhiễu.

“Hệ quả là dòng tiền chảy sai vào chỗ trũng sẽ tạo nên bong bóng cục bộ mà mọi người liên quan sẽ phải trả giá”, ông Nga nói.

Tuy nhiên, vị này cũng khẳng định chắc chắn, trong bất động sản, dòng tiền chảy đến đâu thì tăng trưởng kinh tế và ngành nghề cho dân sẽ “đơm hoa, kết trái”.

“Do đó, nếu chúng ta có thể bắt đoán được thời cơ và lập kế hoạch kinh doanh dựa trên sự dịch chuyển của dòng tiền thì cơ hội sẽ tới!”, ông Nga nhận định.

Dấu hiệu nào nhận biết dòng tiền?

Theo lãnh đạo BHS, có một số dấu hiệu dễ nhận ra, để khẳng định dòng tiền đã ứ quá lâu trong nội thành, đó là giá chung cư, thấp tầng, thổ cư tại Hà Nội tăng vọt, tăng tới mức vô lí, vượt qua cả sự kỳ vọng của các chủ sở hữu bất động sản. Khi đó, thị trường sẽ không thể tăng thêm nữa.

Ông Nga phân tích, hầu hết khách mua thời gian qua là những người mua căn nhà thứ 2, thậm chí thứ 3...bởi không có cơ hội mua cho người mua nhà lần đầu vì giá quá cao. Trong khi đó, người trẻ hiện đi làm kiếm tiền chỉ để đi du lịch, mua hàng hiệu, thuê nhà, gần như không nghĩ tới việc mua nhà.

Lý do là bởi thị trường Hà Nội đang hoàn toàn thiếu loại sản phẩm cao tầng giá 40-45 triệu/m2. Đây là hệ quả của hiện tượng "độc quyền nguồn cung chung cư" nhiều năm qua.

Chuyên gia này cho rằng, với tình hình mặt pháp lý hiện tại, rất khó có một dự án đủ pháp lý, giá cả phù hợp có thể ra hàng. Nếu có thì cũng là của các ông lớn và giá rất lớn, đơn cử như một dự án lớn phía Bắc Hà Nội giá sẽ tầm 350-400 triệu/m2 đất. Hay dự án phía Đông Hà Nội của ông lớn khác thì cũng phải từ 200 triệu/m2 đất trở lên.

Từ đó, ông Nga dự đoán những dự án do Nhà nước đấu giá ở các tỉnh thành sẽ được các nhà đầu tư thực sự quan tâm và đổ dòng tiền.

Nhắc đến đất đấu giá, thực tế những ngày vừa qua tại Hà Nội đang cho thấy hiện tượng tăng giá khủng khiếp của phân khúc này. Khi hàng nghìn người sẵn sàng xếp hàng, chờ đợi, đấu giá xuyên đêm. Mức giá trúng cũng khiến dư luận không khỏi ngỡ ngàng. Cụ thể, phiên đấu giá 19 thửa đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (Hà Nội) kéo dài 19 tiếng với hơn 1.000 hồ sơ đăng ký, giá trúng gấp 18 lần giá khởi điểm. Trước đó, huyện Thanh Oai (Hà Nội) cũng diễn ra phiên đấu giá 68 thửa đất khác thu hút 7.000 hồ sơ tham gia. Giá trúng đấu giá có lô đội lên hàng tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong các phiên đấu giá đất này, dư luận và nhiều chuyên gia cũng đặt ra nghi vấn về có hay không câu chuyện thổi giá.

Như vậy, nhìn lại thị trường một cách tổng quan, lãnh đạo BHS đặt câu hỏi, dòng tiền sẽ tiếp tục đổ vào Hà Nội, các đại dự án vùng ven, các dự án đấu giá, hay đi đâu khác?

“Tôi cho rằng, cuộc chơi tại Hà Nội sẽ rất khốc liệt và nó dành cho các nhà đầu tư tay to, có ngân sách đầu tư từ 15 tỷ trở lên. Các nhà đầu tư ngân sách nhỏ hơn, hãy tìm cách dịch chuyển dòng tiền sớm của mình ra các tỉnh thành khác, vùng đất khác vì sớm muộn, dòng tiền sẽ chạy ra ngoài Hà Nội thôi, dự đoán khoảng cuối 2024 hoặc đầu 2025”, ông Nga dự báo.

Do đó, đi sớm chớp cơ hội, hay quẩn quanh ở Hà Nội cho an toàn và phải mua với giá đỉnh cực cao, đó là sự lựa chọn của mỗi nhà đầu tư.

Tuy nhiên, đưa dòng tiền ra khỏi Hà Nội, TP.HCM, theo lãnh đạo BHS là trách nhiệm chung của những người trong ngành (kể cả các sales, sàn phân phối) vì thực sự các dự án ở khắp nơi trên cả nước đang cần dòng tiền đổ về để phát triển, thi công, hoàn thiện, an sinh xã hội và khiến cho các vùng đất mới thêm cơ sở hạ tầng, qua đó giúp kinh tế địa phương phát triển đồng đều.

Cũng theo ông Nga, có một điều sẽ không thay đổi, đó là theo chu kỳ bất động sản đã từng xảy ra, thì dòng tiền chắc chắn sẽ dịch chuyển ra khỏi Hà Nội.

Khiêm Phạm