Theo quy định tại Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 52/2024/QĐ-UBND thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Hải Dương bao gồm:

(1) Về vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất

- Khoảng cách của thửa đất, khu đất đến 5 nhóm địa điểm: Trung tâm hành chính; chợ, trung tâm thương mại; cơ sở y tế, cơ sở giáo dục và đào tạo; khu du lịch, công viên, khu vui chơi giải trí; nghĩa trang, nghĩa địa.

+ Khoảng cách đến trung tâm hành chính; chợ, trung tâm thương mại; cơ sở y tế, cơ sở giáo dục và đào tạo; khu du lịch, công viên, khu vui chơi giải trí của thửa đất, khu đất so sánh gần hơn so với thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh tăng lợi thế và ngược lại: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 25%.

+ Khoảng cách đến nghĩa trang, nghĩa địa của thửa đất, khu đất so sánh gần hơn so với thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh giảm lợi thế và ngược lại. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 5%.

- Vị trí khu đất, thửa đất có lợi thế về sử dụng đất: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 20%.

(2) Về giao thông

- Quy mô mặt cắt ngang đường (bao gồm: chiều rộng nền đường Bn, chiều rộng mặt đường Bm và chiều rộng vỉa hè): Nếu quy mô mặt cắt ngang đường của đường giao thông tiếp giáp với thửa đất, khu đất so sánh lớn hơn thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh tăng lợi thế và ngược lại. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 25%.

- Kết cấu mặt đường: Đánh giá kết cấu mặt đường theo lợi thế giảm dần gồm:

+ Nhóm 1: đường nhựa (láng nhựa, bê tông nhựa, thấm nhập nhựa), bê tông xi măng;

+ Nhóm 2: đường gạch nghiêng;

+ Nhóm 3: đường cấp phối/đá/đất và các loại còn lại.

+ Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 10%. Nếu cùng nhóm kết cấu mặt đường thì đánh giá yếu tố này tương đồng (tỷ lệ đánh giá 100%).

- Số mặt đường tiếp giáp:

+ Thửa đất, khu đất tiếp giáp 02 mặt đường (bao gồm cả đường ngõ) sẽ được đánh giá lợi thế hơn thửa đất, khu đất tiếp giáp với 01 mặt đường tối đa là 10%;

+Thửa đất, khu đất tiếp giáp từ 03 mặt đường trở lên (bao gồm cả đường ngõ) sẽ được đánh giá lợi thế hơn thửa đất, khu đất tiếp giáp với 01 mặt đường tối đa là 15%.

(3) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện

Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 5%.

(4) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất

- Diện tích thửa đất, khu đất

+ Đối với dự án hoặc khu đất có nhiều thửa đất với các diện tích khác nhau thì lựa chọn một thửa đất đại diện có diện tích phổ biến nhất cho từng vị trí cụ thể để xác định giá đất; các thửa đất còn lại có diện tích tương đồng hoặc tương đối tương đồng được xác định giá đất trên cơ sở kết quả xác định giá đất của thửa đất đại diện.

+ Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 20%.

+ Riêng đối với đất khu cụm công nghiệp, đất sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ thì không đánh giá yếu tố này.

- Mặt tiền, chiều sâu thửa đất, khu đất: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 10%.

- Hình thể thửa đất, khu đất

Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống lợi thế về hình thể giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá theo nguyên tắc thửa đất, khu đất càng có hình thể méo, chéo, nhiều góc, nhiều cạnh thì càng kém lợi thế. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 10%.

(5) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng

Điều chỉnh chênh lệch về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt của thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá với mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 20%.

(6) Hiện trạng môi trường, an ninh

 Mức độ bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí và ô nhiễm nguồn nước; khoảng cách đến khu xử lý rác thải, nước thải; mật độ dân cư, tình trạng an ninh khu vực: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 15%.

(7) Thời hạn sử dụng đất

- Thời hạn sử dụng đất còn lại thực hiện dự án: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 15%.

- Đối với đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): Không điều chỉnh.

(8) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương (chỉ điều chỉnh đối với những thửa đất cụ thể):

- Thửa đất cần định giá đối diện hoặc tiếp giáp chợ, trung tâm thương mại: Mức điều chỉnh tăng tối đa 10%.

- Thửa đất cần định giá tiếp giáp khe thoáng, tiếp giáp hoặc đối diện khu cây xanh, hồ nước, bãi đỗ xe: Mức điều chỉnh tăng tối đa 5%.

- Thửa đất cần định giá có mặt tiền bị đường đâm: Mức điều chỉnh giảm tối đa 10%.

-Thửa đất cần định giá tiếp giáp hoặc đối diện khu nghĩa trang, nghĩa địa, chùa, đình, đền, miếu, nhà tang lễ, nhà xác: Mức điều chỉnh giảm tối đa 10%;

- Thửa đất cần định giá đối diện hoặc gần trụ điện, trạm điện, trạm biến áp, các trạm thu phát sóng hoặc đường điện đi qua thửa đất: Mức điều chỉnh giảm tối đa 5%.

- Độ chênh lệch thời gian từ thời điểm phát sinh giao dịch tài sản so sánh đến thời điểm phải xác định giá đất: Mức điều chỉnh không quá 10%.

(9) Đối đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

Tùy từng trường hợp cụ thể lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng phù hợp để đánh giá, không phải đánh giá đầy đủ các yếu tố nêu trên.

 Quyết định 52/2024/QĐ-UBND có hiệu lực từ 16/12/2024.

Châu An