Thời kỳ bùng nổ bất động sản ở Trung Quốc bắt đầu diễn ra từ năm 2016. Tuy nhiên, nhiều dấu hiệu cho thấy bong bóng đã manh nha và có thể dẫn tới kết cục rất tệ.

Parker Quillen, một nhà quản lý quỹ phòng hộ ở New York, từng đến thăm một dự án phức hợp tại thành phố Thiên Tân vào năm này. Dự án gồm một tháp văn phòng lớn hơn tòa nhà Empire State, một phòng hát opera, trung tâm mua sắm và khách sạn với tổng diện tích sàn xây dựng vượt quá diện tích đất liền của Monaco. Các căn hộ có giá khởi điểm 1 triệu USD. Tuy nhiên, dường như chủ đầu tư chưa thực hiện nghiên cứu khả thi hay có bất kỳ kế hoạch thu hút người mua nào, mà chỉ dựa trên tầm nhìn là “các giám đốc điều hành quốc tế sẽ đến Thiên Tân và thành lập trụ sở công ty của họ ở đây vì họ thích polo”. Quillen đã tự hỏi bằng cách nào chủ đầu tư có thể lấp đầy dự án này?

Tình hình tương tự cũng diễn ra với nhiều dự án khác. Bong bóng đã trở nên tồi tệ vì các nhà phát triển Trung Quốc, người mua nhà, đại lý bất động sản và thậm chí cả các ngân hàng Phố Wall tài trợ vốn cho giai đoạn bùng nổ này đều phớt lờ những dấu hiệu cảnh báo sớm.

Các nhà phát triển đã tìm mọi cách để che giấu số nợ họ đang nắm giữ với sự giúp đỡ của các chủ ngân hàng và luật sư. Trong khi đó, những người mua dù nghi ngờ thị trường đã dư cung nhưng vẫn mua thêm vì đầu cơ. Còn các nhà đầu tư Trung Quốc và nước ngoài đang tìm kiếm lợi nhuận hấp dẫn đã giúp các nhà phát triển không phải lo lắng về nguồn vốn.

Tất cả dường như đều cho rằng chính phủ Trung Quốc sẽ không bao giờ cho phép thị trường sụp đổ, nhất là khi người dân đã đầu tư phần lớn tài sản của họ vào nhà ở.

Nhưng giờ đây, Trung Quốc đang phải trả giá vì đã không hành động sớm hơn để xử lý “ngòi nổ”.

Theo Keyan, một tổ chức nghiên cứu tư nhân tập trung vào tài sản Trung Quốc, hơn 50 nhà phát triển Trung Quốc vỡ nợ trái phiếu quốc tế, khoảng 500.000 người đã mất việc làm, khoảng 20 triệu đơn vị nhà ở trên khắp đất nước vẫn dang dở và ước tính cần khoảng 440 tỷ USD để hoàn thiện.

Giá nhà cũ ở các thành phố lớn tại Trung Quốc đã giảm 5,9% trong tháng 3 vừa qua. Chính quyền địa phương, bị mất thu nhập từ việc bán đất cho các nhà phát triển, đang phải vật lộn để trả nợ. Nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề khi bất động sản và các ngành liên quan, từng chiếm khoảng 25% tổng sản phẩm quốc nội, trở thành lực cản lớn hơn cho tăng trưởng.

Dự án chết và báo cáo tài chính bất thường

Gillem Tulloch và Nigel Stevenson thuộc công ty nghiên cứu GMT Research, đã phát hiện ra “sự bất thường về tài chính” của thị trường nhà đất Trung Quốc từ năm 2016. Nhiều quan chức và nhà kinh tế cũng đã cảnh báo về bong bóng bất động sản tại thời điểm này.

Gillem Tulloch và Nigel Stevenson đã tập trung nghiên cứu các dự án của China Evergrande Group, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh thu tại thời điểm đó. Theo Forbes, người sáng lập và chủ tịch của công ty, Hui Ka Yan, đang trên đường trở thành người giàu nhất Trung Quốc với khối tài sản cá nhân trị giá hơn 40 tỷ USD vào năm 2017.

Tulloch và Stevenson đã đến thăm 40 dự án Evergrande ở 16 thành phố và kết luận rằng nhiều dự án trong số đó này là “tài sản chết”, chúng mang lại rất ít hoặc không tạo ra thu nhập. Các dự án này có thể là các khách sạn thưa thớt người ở, các cửa hàng không có khách thuê, và nằm cách xa các trung tâm dân cư lớn. Tuy nhiên, Evergrande vẫn ghi nhận trên sổ sách các dự án này như tài sản sinh lời thay vì giá trị thực của chúng.

Tulloch và Stevenson đặc biệt chú ý đến hầm để xe của Evergrande. Nhiều hầm gần như trống rỗng. Theo tính toán của họ, Evergrande đã xây dựng khoảng 400.000 chỗ đậu xe và đang gặp khó khăn trong việc cho thuê hoặc bán. Tuy nhiên, trong các báo cáo đã được kiểm toán, Evergrande vẫn định giá các chỗ đỗ xe này ở mức 7,5 tỷ USD, tương đương gần 20.000 USD mỗi chỗ.

Tulloch và Stevenson cho biết Evergrande đã ghi nhận chỗ đậu xe dưới dạng tài sản đầu tư thay vì tài sản tồn kho - một cách xử lý bất thường về mặt kế toán so với các công ty cùng ngành, cho phép Evergrande này phóng đại giá trị tài sản và ghi nhận lợi nhuận sớm.

“Theo tính toán của chúng tôi, Evergrande đã vỡ nợ và vốn chủ sở hữu chẳng còn gì”, họ viết trong báo cáo vào cuối năm đó, và kết luận rằng Evergrande chỉ có thể tiếp tục tồn tại bằng cách vay thêm tiền.

Phớt lờ cảnh báo

Nhiều khách hàng của Tulloch và Stevenson đồng ý với phân tích trên về Evergrande, nhưng không nhiều người hành động theo hướng thận trọng.

Lý do cho sự lạc quan này là thị trường bất động sản Trung Quốc đã trên đà phục hồi nhờ kế hoạch giải cứu của chính phủ được triển khai một năm trước đó. Năm 2017, doanh số bán nhà tăng 11% và cổ phiếu niêm yết tại Hồng Kông của Evergrande tăng 458%.

Đối với nhiều người Trung Quốc, bất động sản dường như là một khoản đầu tư thông minh và an toàn hơn so với chứng khoán. Nhiều người đã mua nhiều căn hộ và để trống, hài lòng khi thấy giá trị của chúng tăng theo thời gian.

Chen Yanzhi, hiện 35 tuổi, cho biết cô bắt đầu mua nhà khi còn học đại học, sau khi kiếm được một ít tiền nhờ giao dịch cổ phiếu. Cô bắt đầu đi thăm các dự án mới trên khắp đất nước, mua các căn hộ bất cứ khi nào cô thấy thích.

Hơn một thập kỷ, cô đã mua và bán hơn 20 ngôi nhà ở những nơi như Nam Kinh, Thượng Hải và tỉnh Hải Nam. Căn nhà đầu tiên có giá khoảng 70.000 USD. Nhiều năm sau, cô trả 3,8 triệu USD để mua một bất động sản ở Thượng Hải. Chen nói trong một cuộc phỏng vấn: “Tôi yêu những ngôi nhà và tôi yêu mọi thứ về những ngôi nhà”.

Những người trẻ tuổi ở Trung Quốc cũng đã kiếm được nhiều tiền khi làm việc cho các nhà phát triển.

Remen Xia, 40 tuổi, từng là giám đốc bán hàng của Evergrande ở tỉnh Cát Lâm phía bắc Trung Quốc trước khi chuyển sang làm cho các công ty bất động sản khác. Vào năm 2018 và 2019, anh kiếm được 280.000 USD một năm, trong khi mức lương trung bình ở Cát Lâm chưa đến 4.500 USD.

Các nhà phát triển cần rất nhiều vốn, đồng nghĩa với việc họ phải trả phí cho các bên liên quan trong việc huy động vốn. Theo công ty cung cấp dữ liệu Dealogic, từ năm 2017 đến năm 2021, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã huy động được 258 tỷ USD bằng cách bán trái phiếu đô la. Các ngân hàng, bao gồm cả những ngân hàng lớn ở Phố Wall như Goldman Sachs và Morgan Stanley, đã thu về 1,72 tỷ USD để bảo lãnh cho các giao dịch này.

Hố sâu

Các ngân hàng Trung Quốc và các tổ chức quốc tế như Fidelity, Invesco, BlackRock và Pimco đã đầu tư mạng vào trái phiếu bất động sản Trung Quốc. Nhu cầu về trái phiếu, vốn mang lại lợi nhuận hai con số, vượt xa nguồn cung, vì vậy các nhà đầu tư có vẻ đã sẵn sàng chấp nhận các cơ cấu giao dịch đáng ngờ.

Một chiến thuật phổ biến mà các chủ ngân hàng và nhà đầu tư gọi là “đào hố”, tức là sử dụng các công ty con vỏ bọc để vay tiền và được đảm bảo bởi các công ty phát triển mẹ. Sự bảo đảm có hiệu lực suốt cả năm - ngoại trừ, theo các tài liệu được The Wall Street Journal xem xét, vào ngày 30 tháng 6 và ngày 31 tháng 12, lànhững ngày cuối cùng mà hầu hết các công ty bất động sản Trung dùng làm cơ sở cho kết quả tài chính.

Cơ cấu này cho phép các công ty mẹ tránh tiết lộ trên bảng cân đối kế toán của mình các khoản nợ phát sinh do việc bảo lãnh nợ cho công ty con. Các luật sư và kế toán cho biết, điều này không bất hợp pháp vì bảng cân đối kế toán chỉ cung cấp một cái nhìn tổng quan về tình hình tài chính của công ty tại một thời điểm cụ thể.

Các nhà phát triển đôi khi phải thế chấp một tài sản nhiều lần khi vay tiền. Tuy nhiên, các ngân hàng và quỹ đầu tư vẫn rót vốn hoặc mua lại khoản nợ vì lợi nhuận quá cao mà chúng mang lại.

Theo các chủ ngân hàng và giám đốc điều hành tại một công ty phát triển bất động sản, các ngân hàng Trung Quốc sẵn sàng bảo lãnh phát hành trái phiếu đến mức đôi khi họ đồng ý đầu tư hàng chục triệu USD bất chấp mức giá. Sự tham gia của ngân hàng sẽ gợi ý cho các nhà đầu tư khác rằng thương vụ rất hấp dẫn, từ đó duy trì lãi suất ở mức thấp và giúp các nhà phát triển huy động vốn ít tốn kém hơn.

Sau một thời gian tạm dừng vì Covid-19 vào đầu năm 2020, thị trường bất động sản Trung Quốc đã tiếp tục tăng trưởng không ngừng.

Theo Goldman Sachs, tổng giá trị nhà ở và hàng tồn kho của các nhà phát triển Trung Quốc đạt 52.000 tỷ USD, gấp đôi quy mô thị trường nhà ở Mỹ và lớn hơn toàn bộ thị trường trái phiếu Mỹ. Theo báo cáo của Ngân hàng Quảng Phát Trung Quốc và Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam, người dân Trung Quốc có gần 78% tài sản gắn liền với bất động sản nhà ở, so với 35% ở Mỹ.

Đến cuối năm 2020, việc bỏ qua các dấu hiệu cảnh báo ngày càng khó khăn hơn, đặc biệt là khi Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình tuyên bố “nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ”. Giá nhà tại nhiều nơi như Thiên Tân từng tương đương với những khu vực đắt đỏ nhất ở London, nhưng nay hàng triệu căn hộ bị bỏ trống.

“Lằn ranh đỏ”

Vào ngày đầu tiên của năm 2021, các cơ quan quản lý Trung Quốc đã áp đặt một chính sách được gọi là “ba lằn ranh đỏ”, nhằm hạn chế các khoản vay mới của các nhà phát triển sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Các ngân hàng bắt đầu yêu cầu trả nợ sớm. Các nhà đầu tư ngừng mua trái phiếu của các nhà phát triển.

Chỉ trong vòng vài tháng, Evergrande không thể thanh toán cho các nhà cung cấp vật liệu xây dựng và dịch vụ xây dựng. Vào tháng 8 năm 2021, tập đoàn này đã dừng thi công hàng trăm dự án và phải tìm kiếm sự giúp đỡ của chính phủ vào cuối năm đó, nhưng không nhận được gói cứu trợ.

Những người mua nhà ở Trung Quốc, lo sợ trước khả năng các nhà phát triển có thể hết tiền và bỏ dự án dang dở, đã ngừng mua nhà. Doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc giảm mạnh. Theo Dealogic, việc phát hành trái phiếu lãi suất cao của các nhà phát triển Trung Quốc đã giảm từ 23 tỷ USD vào năm 2021 xuống còn 431 triệu USD vào năm 2022.

Các nhà phát triển rơi vào khủng hoảng thanh khoản do hiệu ứng domino.

Theo báo Morningstar, vào cuối năm 2021, một quỹ trái phiếu lãi suất cao do BlackRock quản lý vẫn có 941 triệu USD đầu tư vào trái phiếu bất động sản Trung Quốc, trong khi quỹ Pimco có 741 triệu USD và Fidelity International có 1,28 tỷ USD.

Chen, nhà đầu tư cá nhân đã mua bán nhà trong nhiều năm, cho biết một nửa số căn nhà của cô hiện không có người thuê và một số căn có giá trị thấp hơn số tiền cô đã bỏ ra.

Xia, cựu giám đốc bán hàng của Evergrande, đã rời bỏ ngành này vào đầu năm 2023 sau khi người chủ lúc đó của anh - một nhà phát triển khác, đã ngừng trả lương cho anh trong 6 tháng.

Vào tháng 12 năm 2021, Evergrande vỡ nợ trái phiếu quốc tế. Vào tháng 1 năm 2024, một tòa án ở Hồng Kông đã ra lệnh cho Evergrande thanh lý và giao dịch cổ phiếu của công ty này bị đình chỉ ở mức 2 xu mỗi cổ phiếu.

Vào tháng 3, cơ quan quản lý chứng khoán Trung Quốc cho biết Evergrande đã phóng đại doanh thu của mình trong năm 2019 và 2020 lên tổng cộng 78,4 tỷ USD, khiến đây trở thành một trong những vụ lừa đảo tài chính lớn nhất từng bị cáo buộc.

Lam Vy (WSJ)